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4/2022 | Steuer & Recht
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Es klemmt

Mittlerweile gibt es auch strenge Nachhaltigkeitsregelungen für Immobilieninvestments. Die Umsetzung dieser Vorgaben in die Praxis ist in Teilen jedoch problematisch.

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Der Weg zur nachhaltigen Immobilie ist noch weit: Hohe Reportinganforderungen mit Daten, die schwer zu beschaffen sind, ­leere Fördertöpfe und Steuerklippen bremsen.

© wayne | stock.adobe.com
Man muss nur an das Wort „Heizkosten“ denken, um schlagartig das Ausmaß der Nachhaltigkeitsproblematik in der ­Immobilienbranche zu erkennen. Nun dürfte es weder bei Fondsanbietern noch bei Anlegern an der grundsätzlichen Bereitschaft mangeln, zu einer Verbesserung der Lage beizutragen, allerdings erwarten sich diese schon, dass konstruktive Vorgaben entwickelt werden, die in der Realität auch umsetzbar sind. Wenn es etwa Daten, die für das geforderte Nachhaltigkeitsreporting bei Immobilien benötigt werden, noch gar nicht gibt, weckt das Unmut und löst ­eine Flucht in den Formalismus aus. „Um keine Reputationsschäden oder Klagen wegen mangelnden Reportings zu riskieren, klassifizieren einige Asset Manager, die eigentlich einen Artikel-9-Fonds auflegen könnten, ihren Fonds lieber als ­Artikel-8-Fonds“, beobachtet Martin Wolff, Rechtsanwalt und Steuerberater bei der Kanzlei King & Spalding LLP. Ein Grund dafür sei, dass den Asset Managern oft die erforderliche Offenlegung von Kerndaten fehlt, wenn beispielsweise bei Immobilienfonds die Verbrauchsdaten der Gebäude nicht vorliegen. „Teilweise erhalten die Fonds die Verbräuche von Strom und Wasser nicht von ihren Dienstleistern beziehungsweise den Mietern.“ Oder es bestehen Informationskettenverluste. „Schon allein das Baujahr zu bestimmen, ist manchmal eine Herausforderung, weil Anbauten und Sanierungen in der Vergangenheit nicht ­immer so gut festgehalten wurden, wie man es heute benötigt“, zeigt Wolff auf, welche Schwierigkeiten in der Praxis auftreten. Technisch rechnen könne man alles, „aber oft führen die vorstehenden Unwägbar­keiten dazu, dass bei Scoring-Modellen die Ergebnisse nur in einer Range angegeben werden können.“ Ob das dann von der Aufsichtsbehörde so anerkannt werde, berge immer ein gewisses Restrisiko.
 
Neben unvollständigen Daten spielen auch die Kosten für das Reporting eine Rolle, sodass einige dann doch lieber auf einen Artikel-8-Fonds zurückgehen. „Um die Reportinganforderungen für einen Artikel-9-Fonds zu erfüllen, müssen Sie zirka ein bis drei Basispunkte mehr an Kosten aufwenden als für einen Artikel-8-Fonds“, erklärt Wolff, und nicht jeder Kunde sei am Ende bereit, diesen Mehraufwand zu bezahlen. Nicht nur das Reporting erweist sich als ­Herausforderung, sondern auch ganz einfache Praxisumsetzungen. „Viele professionelle Immobilieneigentümer würden sicherlich gern mehr im Bereich erneuerbare Energiequellen umsetzen; die vorhandene Regulatorik erschwert das Ganze an vielen Stellen allerdings – angefangen bei langwierigen Geneh­migungsprozessen und nicht nachvollziehbaren Vorschriften wie beispielsweise bei der Eigennutzung von Photovoltaikstrom bei angrenzenden Grundstücken“, ist Christian Motter, Managing Director beim mittelständischen Wohnungsunternehmen Deutsche Zinshaus Luxembourg fassungslos. Für solche Regelungen hat er wenig Verständnis, da sie dem Ziel einer stärkeren Nutzung von erneuerbaren Energiequellen abträglich sind. Es gab auch den Versuch, in Teilen der verwalteten Bestände Ladesäulen für E-Autos einzubauen und bereitzustellen, aber „die Energieinfrastruktur kommt da noch gar nicht nach“, so Motter. „Es entsteht leider ­regelmäßig der Eindruck, dass viele ­Regeln gemacht wurden, ohne die ­Umsetzbarkeit zu prüfen.“
 
Auch Svenja Eisner sieht Herausforderungen in der Praxis. Sie ist Head of DACH des ESG-Data-Intelligence-Plattform-Anbieters Deepki, der in 41 Ländern tätig ist und 1,5 Millionen Objekte betreut. „Bestandshalter müssen die Energieverbräuche und den CO2-Ausstoß ihrer Immobilien festhalten, und dabei unterstützen wir sie mit unserer Plattform. Die Daten fließen dann zum Beispiel in das Reporting für Arti­kel-8- oder Artikel-9-Fonds“, erklärt Eisner. Mit dem Tool lassen sich auch ­Dekarbonisierungspfade eines Portfolios aufzeigen, etwa mithilfe von CRREM-Pfaden. Ansonsten gebe es in den einzelnen EU-Ländern sehr unterschiedliche Anforderungen. Exemplarisch nennt sie das Gesetz in Frankreich, nach dem Immobilienbesitzer/-nutzer nachweisen müssen, dass sie den Energieverbrauch für das Objekt bis 2050 gegenüber 2010 um 60 Prozent senken.
 
„Bei der Umsetzung solcher Anforderungen unterstützen wir unsere Kunden. Allerdings stoßen wir aktuell bei der Erhebung der Mieterdaten an technische und gesetz­liche Grenzen“, erklärt Eisner. Die technischen Hürden ließen sich nehmen. Wenn etwa im Bestand noch keine smarten Zähler vorhanden sind, könne man diese einbauen. Aber rechtlich bewege man sich auf unsicherem Terrain. Die Frage sei, ob man die Daten aus rechtlicher Sicht überhaupt haben und weiterverarbeiten darf. „Wir aggregieren die Daten pro Gebäude, sodass keine Rückschlüsse auf einzelne Mieter möglich sind“, so Eisner. Sie wünscht sich Erleichterungen bei der Beschaffung und Weiterverarbeitung der Verbrauchsdaten der Mieter. „Gut wäre beispielsweise, wenn wir ­direkt an den Kundenportalen der Versorger oder Abrechnungsunternehmen wie Techem oder Schneider Electric andocken könnten“, so Eisner. „In Frankreich gibt es etwa 30 Stromversorger, an die wir alle angebunden sind. In Deutschland gibt es mehr als 1.100 Versorger, was es für Immobilienbestandshalter komplex macht, die Verbrauchsdaten pro Gebäude zu aggregieren, weil die Mieter ja ihren Versorger frei wählen dürfen.“ Wenn dann noch rechtliche Unsicherheiten hinzukämen, werde es schwierig.
 
Die Daten, die Deepki für seine Kunden aufbereitet, lassen sich in den verschiedenen Reporting- und Zertifizierungssystemen für nachhaltige Immobilien nutzen. Insgesamt begrüßt Svenja Eisner das Tempo der Nachhaltigkeitsregulierung, auch wenn dies für Property-Manager mehr Arbeit bedeutet: „Ich glaube nicht, dass die Nachhaltigkeitsregulierung ein zu hohes Tempo vorgibt. Gäbe es die Regulierung nicht, würde die Immobilienbranche vermutlich zu langsam ins Tun kommen. Aber rechtliche und technische Hindernisse sollten jetzt aus dem Weg geräumt werden.“
 
Axel Schilder kann ebenfalls Beispiele nennen, wo es bei der Umsetzung nach­haltiger Regierungspolitik hakt. „Die Förderung für Niedrigenergiehäuser nach dem KfW-55-Standard wurde eine Woche vor Fristablauf quasi über das Wochenende ­beendet und hat viele Bauherren und Projektentwickler enttäuscht, die sich für nachhaltiges Wohnen engagieren wollten.“ Schilder ist Rechtsanwalt und Steuerberater bei King & Spalding LLP. Noch unglaubwürdiger habe sich die Bundesregierung ­gemacht, als der Fördertopf für das Folgeprogramm KfW 40 bereits nach wenigen Stunden aufgebraucht war und weitere neu angekündigte Förderprogramme nicht verfolgt werden. Offenbar sind vollmundig ­angekündigte Fördertöpfe um viele Größen zu klein, dabei sei es doch gut, wenn Bauherren der gewünschten Lenkungswirkung nachkommen wollten, meint auch Wolff. 
 
Er bemerkt, dass institutionellen Bestandshaltern weitere Knüppel zwischen die Beine geworfen werden. Bisher seien jede Menge Definitionen und Reportinganforderungen für Immobilienfonds und -besitzer ent­wickelt worden, „aber echte steuerliche Anreize, um energetisch zu sanieren, kann ich nicht erkennen“, bemängelt Wolff. Schilder ergänzt, dass insbesondere „die bislang nicht reformierten, allgemeinen steuer­lichen Vorgaben für die Behandlung von Erhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen immer noch anzuwenden sind. Dies bedeutet, dass für vermietete Immobilienbestände die Umstellungen auf ESG-konforme Standards im Ender­gebnis nach wie vor wie die ,normalen‘ Instandhaltungsmaßnahmen behandelt werden.“ Er geht ins Detail: „Erfolgt der Ankauf eines Bestandsobjekts, für das nach dem nach ESG-Kriterien ausgerichteten Businessplan kurzfristig ­eine konforme Sanierung erfolgen soll, so sind diese Sanierungsaufwendungen, die zu einer sogenannten ,Standard­hebung‘ des Gebäudes führen (also durch Heizungs-, Fenster-, Dach- und sonstige energiesparende Umbaumaßnahmen den Wert des Objekts in eine neue Effi­zienz- und Wertigkeitskategorie heben), regelmäßig wegen der zeitlichen Nähe zum Erwerbsvorgang als ,anschaffungsnahe Kosten‘ zu betrachten. Für diese greifen nur die geringen Abschreibungsmöglichkeiten von zwei bis drei Prozent.“ Ein möglicher kurzfristiger Refinanzierungseffekt verpuffe also, so Schilder. 
 
Zwar helfe die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung in der ergänzten Regelung aus dem Fondsstandortgesetz schon mal (Stichwort: „Erweiterung des Katalogs der unschädlichen Nebentätigkeiten“, siehe auch „Grüner Umbau ruckelt noch“ in Heft 4/2021). „Aber diese greift eben gerade nicht für den typischen Immobilienfonds“, so Wolff. Für diese Fonds sieht er immer noch Risiken, zum Beispiel das Risiko, durch Portfoliobewegungen oder eine unbedachte Investition doch in die Gewerblichkeit zu rutschen. „Dann zahlen Sie sofort Gewerbesteuern – das sind je nach Gewerbesteuerhebesatz zirka elf bis 17 Prozent auf den Gesamtertrag des Fonds. Die kommen einfach obendrauf!“, so Wolff vehement. Dabei wäre eine sinnvolle Lenkung relativ leicht möglich: „Der Gesetzgeber bräuchte nur festzulegen, dass energetische Sanierungen, die zum Beispiel einen Verzicht auf Gaslieferungen ermöglichen, als unschädliche Maßnahme im Sinne der ­Gewerblichkeit gelten“, meint Schilder ergänzend und setzt sogar noch niedriger an: „Es würde schon helfen, wenn die Gewerbesteuer beispielsweise für fünf Jahre ausgesetzt oder zumindest der Gewerbesteuersatz reduziert würde!“
 
Wolff hat hingegen wenig Hoffnung, dass es zu einer solchen praktikablen Lösung kommt. Verantwortlich sei der Föderalismus in Deutschland. Eine der Haupteinnahmequellen der Kommunen ist die Gewerbesteuer. „Entsprechend gering ist das Interesse der Kommunen an einer – wenn auch nur zeitlich begrenzten – Reduzierung der Gewerbesteuereinnahmen“, so Wolff.
 
Es gibt Leuchtturmprojekte
Es gibt allerdings auch Projektentwickler, die den Nachhaltigkeitstrend regelrecht umarmen und zeigen wollen, dass es geht – trotz möglicher Widrigkeiten. Einer von ­ihnen ist Reinhard Müller, Vorstandsvorsitzender der EUREF AG, wobei EUREF für „Europäisches Energieforum“ steht. Mit dem EUREF-Campus Berlin hat Müller ein Stadtquartier rund um den alten Gasometer in Berlin geschaffen, das als Reallabor der Energiewende dient. „Die Energie auf dem Campus Berlin produzieren wir in unserem Bio-Methan-Blockheizkraftwerk komplett selbst. Allein in einem Element unserer Energiewerkstatt – dem AUDI-Batteriespeicher – speichern wir 1,9 MWh in gebrauchten Lithium-Ionen-Batterien. Die Energie kostet nicht mehr, als wenn wir sie fremdbeziehen würden. Wir wollen zeigen, dass es machbar ist, kostengünstig und nachhaltig Strom zu erzeugen“, erklärt Müller und fährt fort: „Den Verbrauch unserer Gebäude kennen wir genau – und steuern und reduzieren ihn auch genau dank unseres Partners und Mieters Schneider Electric.“ Immerhin erfüllt sein Campus in Berlin bereits heute die CO2-Klimaziele der Bundesregierung für das Jahr 2045, und das ohne den Erhalt besonderer Fördermittel.
 
Im Gasometer des ehemaligen Gaswerks Schöneberg wird derzeit ein Büro- und Veranstaltungsgebäude errichtet – ein weithin sichtbares Sinnbild für die Transformation. „Auf unserem Campus beherbergen wir nur Unternehmen, die sich mit einem der folgenden Zukunftsthemen beschäftigten: Energiemanagement, Mobilitätswende und Klimaschutz“, erklärt Müller. Als internationales Schaufenster der Energie- und Mobilitätswende hat der EUREF-Campus Berlin eine solche Strahlkraft, dass Müller auf der diesjährigen Immobilienmesse Expo Real bereits sein neues Projekt, den EUREF-Campus Düsseldorf, vorstellen konnte, der eine ähnliche Ausrichtung wie der Campus in Berlin haben wird.
Solche Beispiele zeigen: Es geht, aber nur mit viel Herzblut und offenbar auch nur dann, wenn der Nachhaltigkeit die höchste ­Priorität eingeräumt wird. „Normale“ Geschäftstätigkeiten scheinen zur Herausfor­derung zu werden.

Anke Dembowski

Anhang:

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