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2/2021 | Produkte & Strategien
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Die neue Lust auf Mini

Temporäres Wohnen beziehungsweise Micro Living ist eine relativ junge Assetklasse, die sich in der ­Corona-Pandemie als weitgehend resilient erweist. Dass hier noch Renditen um die vier Prozent möglich sind, macht das Thema für institutionelle Investoren interessant.

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Die verschiedenen Entwicklungen, die den Immobilienmarkt beeinflussen, sorgen dafür, dass Micro Living auf Interesse stößt: kaum bezahlbare Mieten in Ballungsgebieten bei gleichzeitig ­geringem Leerstand, mehr Singlehaushalte, eine wachsende Anzahl von Berufspendlern und last but not least – mehr Homeoffice.

© pantera AG, beeboys | stock.adobe.com

Die neue Lust auf Mini hat nichts mit der Frühjahrsmode zu tun, sondern ist ein Phänomen, das sich aus verschiedenen Entwicklungen ergibt, die den Immobilienmarkt beeinflussen: kaum bezahlbare Mieten in Ballungsgebieten bei gleichzeitig geringem Leerstand, mehr Singlehaushalte, eine wachsende Zahl von Berufspendlern, mehr Projektgruppenarbeiten und last but not least – mehr Homeoffice. „All das schafft ­Bedarf für Micro Living“, beobachtet Jens Rautenberg, Geschäftsführer der Conversio-Gruppe. Das 2009 gegrün­dete Beratungsunternehmen analysiert Bauträger, Standorte und Immobilien für institutionelle Investoren, Finanzdienstleister und Vertriebe.

Wachsender Markt

Dabei stellt Micro Living eine relativ junge Assetklasse dar. „Als separate ­Assetklasse wird sie in Europa eigentlich erst seit 2015 wahrgenommen“, weiß Rautenberg. „In Deutschland ist diese Nische in den Big-7-Städten entstanden, wo der Wohnraummangel besonders eklatant war und es zu extrem steigenden Quadratmetermietpreisen kam. Da bleibt vielen Mietern nichts anderes übrig, als kleinteilig anzumieten.“

Anfangs wurde kleinteiliges Wohnen pauschal als „Studentenapartments“ bezeichnet. Später stellte die Branche fest, dass oft nicht mal die Hälfte der Mieter Studenten sind, sondern eine Mixtur aus Studenten, Pendlern, Berufseinsteigern und älteren Menschen. „Jetzt spricht man von Mikroapartments, was die ­Sache besser trifft“, so Rautenberg. Anfragen von Investoren zum Thema Mikroapartments kämen immer häufiger, und auch die steigende Anzahl entsprechend ausgerichteter Spezialfonds unterstreicht das anziehende Interesse an kleinteiligen Wohnungen.

„2015 hatte der deutsche Micro-Living-Markt ein Transaktionsvolumen von 200 Millionen Euro“, erzählt Rautenberg. 2016 wuchs das Transaktionsvolumen dann schon auf eine Milliarde Euro. „2018 war bisher das beste Jahr – mit einem Trans­ak­tionsvolumen von 1,8 Milliarden Euro. 2019 und 2020 ging es jeweils ein Stück zurück, im letzten Jahr sicherlich coronabedingt“, so Rautenberg, aber er schätzt: „Das Transaktionsvolumen wird vermutlich bald wieder ansteigen.“

Die wachsende Marktgröße und die inter­essanten Quadratmetermieten rückten den Markt ins Blickfeld von institutionellen Investoren. „Im Bereich Micro Living bauen Sie neu, erhalten aber eine deutlich höhere Quadratmeterkaltmiete als nebenan“, beobachtet Rautenberg. „15 bis 25 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter sind hier normal, und in Stuttgart habe ich gesehen, dass in einem Objekt sogar 40 Euro Kaltmiete ­bezahlt wurden; das war aber eher eine Ausnahme.“ Gute Standorte sind seiner Meinung nach Städte mit geringen Leerstandsquoten, hohen Mieten und Zuzug. „Sei es, weil dort eine namhafte Hochschule ansässig ist oder ein internationaler Arbeitgeber, der auch mal Mitarbeiter für drei Monate nach Deutschland holt. Es sind also nicht nur die Big-7-Städte, sondern auch B- und C-Standorte sind gut, wenn dort ­Zukunftsbranchen angesiedelt sind“, so Rautenberg. „Dann muss man sauber seine Zielgruppe definieren und die Ausstattung entsprechend konfigurieren.“

Renditen um die 4,0 Prozent

Die Mieteinnahmen und die gute Auslastung schlagen sich in interessanten Renditen nieder. „Die Grundrendite für Micro Living liegt deutschlandweit im Schnitt bei vier Prozent. In München ist das sicherlich selten möglich, weil dort die Einstandswerte sehr hoch sind; da landen wir dann eher bei drei Prozent. Dafür erreichen wir an anderen Standorten auch mal bis zu fünf Prozent. Das ist in den heutigen Zinsmärkten interessant, denn es deckt den Kapitaldienst inklusive Rückzahlung“, erklärt Michael Ries, CEO der pantera AG, die derzeit einer der aktivsten Projektentwickler von Serviced Apartments in Deutschland ist. Aktuell entwickelt pantera 2.000 Einheiten in Deutschland, die sie für Bestandshalter wie Family Offices, größere Privat- und institutionelle Investoren produzieren.

„Wir setzen darauf, dass Micro Living zum Megatrend wird“, kommt Ries ins Schwärmen. „In diesem Segment bedienen wir alle drei Zielgruppen: Studenten, geschäftlich und touristisch Reisende sowie Best Ager, also Menschen ab zirka 60 Jahren.“ Durch die Corona-Pandemie sei eine weitere Zielgruppe hinzugekommen: die Berufstätigen, die zu Hause nicht die Möglichkeit für ein Homeoffice haben. „Die können in unseren Mikroapartments autark, ungestört und geschützt arbeiten“, so Ries. „Die zahlen jetzt vielleicht am Tag 50 Euro pauschal für ein Zimmer mit perfektem WLAN als Homeoffice-Ersatz. Dort haben sie eine schöne Atmosphäre und einen stabilen ­Internetzugang. Oft ist das während Corona besser als im umtriebigen Zuhause am Beistelltisch.“

Die Pandemie habe dazu geführt, dass die durchschnittliche Mietdauer zuletzt deutlich gefallen ist. „Manchmal wird ein Mikroapartment auch nur für ein, zwei oder drei Tage vermietet, weil auch Kurzzeitreisende auf Selbstversorgung und Social Distancing setzen. Aber das stabilisiert die Auslastung in dieser Phase“, gibt sich Ries zufrieden. Durch dieses flexible Reagieren sei der ­Bereich Serviced Apartments, der dem Segment Hotel am nächsten kommt, deutlich besser durch die Corona-Zeit gekommen als andere Sektoren, erklärt Ries: „Die Auslastungsquoten sind im Beherbergungsgewerbe stark eingebrochen. Hotels sind teilweise geschlossen, im Durchschnitt reden wir dort von Auslastungsquoten zwischen zehn und 15 Prozent. Serviced Apartments operieren selbst in Hoch-Zeiten der Corona-Reise­beschränkungen noch mit einer Auslastung von 30 bis 40 Prozent. Das ist nicht toll, aber es ist was!“ Auch vor Corona sei die Auslastung bei Serviced Apartments höher gewesen als bei Hotels. „Wir haben zwei Häuser in München entwickelt; eins innerhalb des Speckgürtels in Trudering, und eins in Dornach, außerhalb des Speckgürtels, aber direkt an der Messe. Bei beiden gab es aus dem Stegreif Auslastungsquoten von über 80 Prozent, jetzt zu Pandemiezeiten sind es immerhin noch 30 bis 40 Prozent“, so Ries.

Rautenberg kann das bestätigen: „Die Pandemie hat im Bereich der wohnwirtschaftlichen Konzepte lediglich eine Delle hinterlassen. Die Auslastung fiel hier von fast 100 auf etwa 90 Prozent. Bei gewerblich geprägten Konzepten ist es mehr als ­eine Delle. Dort sind die Auslastungen auf etwa 40 Prozent gesunken, an schwachen Standorten sogar auf 25 Prozent und weniger.“ Er meint, dass man nach Corona womöglich wieder stärker auf die Mikrolage schauen und sich Gedanken über Ausstattung und Grundfläche machen wird. „In der Boomphase waren scheinbar alle Lagen gut genug für Mikroapartments. Künftig wird man besser über die Lage und die Konzepte nachdenken“, meint Rautenberg.

Budgets werden knapper

Ries glaubt, dass die Auslastung von Serviced Apartments auch nach der Pandemie weiterhin über jener von Hotels liegen wird – insbesondere weil sie kostengünstiger sind. „Sowohl Angestellte als auch Selbstständige achten zunehmend auf die Kosten, und es gibt viele Dienstreisende, die fast ihr gesamtes Berufsleben außerhalb der Heimatregion verbringen“, beobachtet Ries. „Ein gut gelegenes Viersternehotel muss rund 150 bis 200 Euro pro Nacht verlangen. In einem ähnlich ausgestatteten Serviced Apartment geht es für die Hälfte!“ Die niedrigeren Kosten erklären sich durch die ­geringeren Grundkosten, weil der Kunde Zusatzleistungen wie Bügeldienst, Kurierfahrten und Ticketservice nur dann bezahlt, wenn er sie tatsächlich nutzt. „Wir kommen mit einem Drittel des Personals eines Hotels aus“, meint Ries und erklärt, warum: „Außerhalb der Kernzeiten erhält der Kunde den Schlüssel über eine PIN am Automaten oder über einen Code aufs Handy. Ein ­Concierge ist nur zu Stoßzeiten und nur in größeren Häusern anwesend. Die meisten anderen Dienstleistungen werden an Dritte ausgelagert.“

Auch Andre Schmöller, Chief Investment Officer der Domicil Real Estate AG, sieht den Schlüssel in Zukunft in der Digitalisierung und in der Steigerung der Effizienz. „Unser Ziel ist eine digitale Vermietplattform. Das heißt, unsere Mieter erhalten den Mietvertrag elektronisch, und auch das Beschwerdemanagement läuft digital. Die kommen nur mit ihrem Koffer und geben an der Eingangstür ihren Code ein. Mikroapartments sind ein Segment, das digitaler funktioniert als normales Wohnen. Wir ­sehen die Mieter dann tatsächlich nur einmal: wenn sie die Wohnung zurückgeben.“ Er ergänzt: „Standardisierung ist in diesem Segment auch wichtig. Wir haben zwei bis drei Standards als Musterwohnungen, dann weiß der Kunde, was ihn erwartet“, so Schmöller.

Zehn Prozent des Hotelmarktes

Die günstigen Kosten führen zu einem Verdrängungswettbewerb zwischen Serviced Apartment und Hotel; hier insbesondere mit den in die Jahre gekommenen Häusern. Zehn Prozent der Hotelkapazität könnten Serviced Apartments bald schon einnehmen, meint Ries. „Wir haben in Deutschland rund eine Million Hotelzimmer; inklusive allem, etwa Pensionen, Gasthäusern und Hostels, sind es sogar 1,8 Millionen Betten. Aktuell gibt es vielleicht 30.000 bis 40.000 Serviced Apartments in Deutschland. Selbst wenn die Pro­gnosen stimmen, dass wir Ende des Jahrzehnts 100.000 Serviced Apartments haben, wären das nur zehn Prozent der Hotelkapazität. Da ist bei den neuen Reisepräferenzen noch richtig viel Potenzial“, meint Ries.

Mit oder ohne MwSt.?

Auch die Mehrwertsteuersituation sollte gut überlegt sein. Während privates Wohnen nicht umsatzsteuerpflichtig ist, ist es die gewerbliche Nutzung einer Wohnung, und der Mehrwertsteuersatz im gewerblichen Beherbergungsbereich liegt bei sieben Prozent. Hier gilt es zu klären, ob die gewerbliche oder die wohnwirtschaftliche Prägung des Apartments überwiegt. Einflussfaktoren sind Größe und Ausstattung der Apartments, das Vorhandensein von Gemeinschaftseinrichtungen, Art und Umfang von Serviceleistungen und ob die Immobilie auf einem gewerblichen Grundstück oder einem Wohngrundstück steht. „Eine Unterscheidung stellt auch die Mietdauer dar“, meint Heiko Szczodrowski, Head of Asset Structuring Portfoliomanagement beim Asset Manager Commerz Real, und fährt fort: „Eine von vornherein geplante Mietdauer von über sechs Monaten ist ein Indiz für eine wohnwirtschaftliche Nutzung. Dann sollte der Vermieter aber auch keine gewerblichen Dienstleistungen wie Putz- oder Waschservice anbieten. Diese werden besser von Dritten ­erbracht.“

Professionalisierung

Szczodrowskis Arbeitgeber Commerz Real ist 2017 in den Micro-­Living-Markt eingestiegen. „Wir ­haben uns bewusst Vorlauf genommen, um uns die damals noch ziemlich junge Nutzungsart anzusehen. Anfangs haben wir noch mit Angebotsdaten von Immoscout arbeiten müssen, weil keine anderen zur Verfügung standen. Die Datenlage ist mittlerweile deutlich professioneller geworden“, freut sich Szczodrowski. „Das Analyseunter­nehmen Bulwiengesa trägt hervorragende Daten zu Micro Living Apartments zusammen.“ Außerdem gibt es inzwischen einen eigenen Verband, den Bundesverband micro-living (BML), der auch Daten zusammenträgt. Der BML hat im Dezember 2019 seine Arbeit aufgenommen und ist aus dem 2016 gegründeten Bundesverband für studentisches Wohnen hervorgegangen. Zurzeit hat er 22 Mitglieder.

Aktuell ist Commerz Real dabei, ihr zweites Micro-Living-Produkt als offenen Spezial-AIF mit festen Anlagebedingungen im institutionellen Vertrieb zu platzieren. Der Deutschland-Fonds mit einem Ziel­volumen von 420 Millionen Euro ist bereits platziert. „Für diesen Fonds haben wir unter anderem ein Objekt in Köln erworben, das das Thema urbane Mischnutzung im Trendviertel Ehrenfeld widerspiegelt. Das Erdgeschoss ist an einen Netto-Supermarkt vermietet, in den darüber liegenden Etagen befinden sich Studentenwohnungen, und im Staffelgeschoss wird ein Boardinghouse entstehen“, erklärt Szczodrowski. Der Deutschland-Fonds wird nach Fertigstellung der Objekte rund 3.000 Mieteinheiten umfassen und damit für granulare Cashflows sorgen. „Im Regelfall verpachten wir unsere Objekte nicht an einen Betreiber, sondern vermieten über unsere Verwalter vor Ort ­direkt an die Endnutzer. Das gibt uns die Chance, unmittelbar von steigenden Mieten zu profitieren, und wir tragen nicht das ­Bonitätsrisiko des Betreibers“, erklärt Szczodrowski.

Preislich liegen die Mieten für die Standardapartments des Deutschland-Fonds zwischen 350 und 600 Euro kalt. Je nach Standort kommen zwischen 110 und 130 Euro pauschale Nebenkosten hinzu, für Strom, Heizung, WLAN und Hausmeister. „Die Nebenkosten berechnen wir pauschal, denn der Aufwand für eine verbrauchsabhängige Abrechnung mit Zählern und Ablesung bei jedem Mieterwechsel lohnt sich nicht“, meint Szczodrowski.

Mit ihrem zweiten Mikroapartment-Fonds, dem Europa-Fonds, möchte Commerz Real ein Volumen von 500 Millionen Euro einsammeln und peilt eine leicht höhere Rendite von 4,5 bis 5,0 Prozent an. In diesem Fonds befindet sich auch ein Objekt in Wien, das eine interessante Doppelnutzung aufweist. „Während der Arbeitswoche wohnen Berufspendler in dem Objekt, und an den Wochenenden kann – sofern dies mit dem Mieter vereinbart wurde – der Betreiber die Zimmer an Privatreisende vermieten, die einen Städtetrip oder einen Konzertbesuch planen; denn das Objekt liegt nahe an der Messe und der neuen Stadthalle.“ Durch diese Vorgehensweise können die Zimmer an die ­Berufspendler etwas günstiger vermietet werden. „Uns ist wichtig, dass wir eine Durchmischung der Mieterstruktur haben, da wir der festen Überzeugung sind, dass dies neben der Bauqualität ein weiterer Faktor für Wohnqualität ist. Daneben ist es aus Risikogesichtspunkten zur Diversifikation des Einkommensstroms interessant“, erklärt Szczodrowski.

Ein weiteres Objekt erwirbt der Europa-Fonds gerade in Barcelona. „An jedem Standort analysieren wir, wie die Gepflogenheiten sind. In Deutschland werden etwa Mehrbettzimmer schwer angenommen, die Leute bevorzugen Single-Wohnungen. In Irland ist es hingegen normal, dass man zu mehrt wohnt. Dort haben wir in Dublin in der Regel Cluster, wo jeder sein Zimmer und Bad hat, sich jedoch sechs bis acht Bewohner ­eine Küche teilen“, so Szczodrowski.

Künftig mehr Homeoffice

Der Verband BML teilt mit, dass die ­Coronakrise zwar zu Einbußen in Teilbereichen des Micro-Living-Bereichs geführt hat, dass die Entwicklungsmöglichkeiten aber ­positiv bleiben. Das sieht Szczodrowski ähnlich: „Die Vermietung neuer Objekte stellt derzeit eine Herausforderung dar. Jetzt ein neues Haus einzuführen ist mühsam“, meint er. „Aber was vermietet ist, bleibt in der Regel vermietet. So hatten wir vor ­Corona mit unseren Mikroapartments eine Auslastung von 98 Prozent. Jetzt während der Pandemie sind es 90 Prozent.“ Für die Zeit danach ist er optimistisch: „Wir rechnen damit, dass es dann mehr Berufspendler geben wird, die Mikroapartments nachfragen. Die müssen nach der Pandemie vielleicht nur noch zwei oder drei Tage ins ­Büro und ziehen womöglich nicht mehr mit der ganzen Familie an ihren Arbeitsort. Sie suchen dann eine praktische Unterkunft in der Stadt, und die bieten wir.“

Auch Union Investment hat mit dem 2017 aufgelegten Spezialfonds Urban ­Living Nr. 1 ein Fondsprodukt für kleinteiliges Wohnen in urbaner Lage, das sich an institutionelle Investoren wendet. Erst im Januar hat der Fonds vom Projektentwickler GBI 107 voll möblierte Mikrowohnungen unmittelbar am Hauptbahnhof Wiesbaden erworben. „Die Vermietung ist trotz der Pandemie sehr gut angelaufen. Ein Großteil der Flächen ist bereits vergeben“, erklärt Georg-Christian Rueb, Fondsmanager des Urban Living Nr. 1 von Union Investment.
Es handelt sich dabei um Ein- bis Zwei-Zimmer-Apartments mit Größen zwischen 30 und 50 Quadratmetern und Balkon. Zur Anlage gehören 107 Pkw-Stellplätze, teilweise mit Ladestationen für Elektroautos. Als Zielgruppe ihrer Mini-Apartments haben GBI und Union Investment Berufseinsteiger, Projektmitarbeiter, Fernpendler und Consultants im Visier, die von dort mit der Bahn schnell nach Frankfurt fahren können.

Auch Rueb ist von den weiteren Entwicklungsmöglichkeiten des Wohnstils auf kleiner Fläche überzeugt. „Wohnen auf Zeit ist keine kurzfristige Modeerscheinung, sondern die Antwort auf soziodemogra­fische Veränderungen und die steigende ­Flexibilität in der Arbeits- und Ausbildungswelt. Die Zielgruppen dieses Segments ­werden von der Pandemie derzeit zwar teilweise etwas ausgebremst, der zugrunde liegende langfristige Trend ist aber weiterhin intakt“, meint Rueb.

Auch europäische Anbieter sind auf dem deutschen Micro-Living-Markt aktiv. So hat die Catella Residential Investment Management (CRIM) im ersten Quartal 2021 ihr drittes Closing für den Catella European Student Housing Fund II (CESHF II) durchgeführt. Deutsche institutionelle Anleger ­haben diesem Fonds 40 Millionen Euro ­bereitgestellt und ihre Kapitalzusagen auf 170 Millionen Euro erhöht.

In den 18 Monaten seit Auflage hat der CESFH II sieben Immobilien mit fast 2.000 Wohneinheiten in fünf europäischen Ländern erworben, zuletzt das Telegrafkollegiet, ein Studentenwohnheim in Kopenhagen, für 45 Millionen Euro. Der Fonds bietet Anlegern auf Basis der erworbenen Immobilien einen prognostizierten Total Return (IRR) von mehr als fünf Prozent im Jahr bei einer direkten Rendite von mehr als 3,5 Prozent. CESHF II ist der Nachfolgefonds von CRIMs erstem europäischem Studentenwohnungsfonds aus dem Jahr 2013, der seit seiner Auflage bis zum ersten Quartal 2021 eigenen Aussagen zufolge einen IRR von mehr als 6,5 Prozent im Jahr erzielt hat.

Investoren greifen zu

Die offenbar guten Aussichten sorgen ­dafür, dass Investoren bei Mikroapartments zugreifen. Viele Versicherer sind bereits ­investiert, etwa Allianz, Gothaer, Hanse Merkur. Aber auch kleinere Investoren inter­essieren sich für das Segment. Erst im April wurden 123 möblierte Apartments, darunter 86 Mikroapartments in Karlshorst, fertiggestellt, die für die Genossenschaftsbank PSD Bank Berlin-Brandenburg vom Projektentwickler GBI entworfen wurden. Gebaut wurden 36 Wohnungen mit einem oder zwei Räumen bei Wohnflächen von 30 bis 65 Quadratmetern, eine Kindertages­pflegeeinrichtung sowie 86 Apartments für Studierende und Auszubildende mit durchschnittlich 20 Quadratmetern.

„Als Bank möchten wir vom Zinsmarkt unabhängige Ertragsquellen erschließen und neuen Wohnraum schaffen, der der angespannten Situation am Berliner Wohnungsmarkt entgegenwirkt. Wir planen daher, unser Immobilienportfolio auch in den nächsten Jahren kontinuierlich zu erweitern“, so Daniel Mohaupt, einer der drei Vorstände der PSD Bank Berlin-Brandenburg. Aktuell umfasst das Immobilienportfolio der Genossenschaftsbank mehr als 480 Wohn- und über 80 Gewerbeeinheiten. Innerhalb der nächsten Jahre werden zirka 40 weitere Wohnungen neu gebaut. Die Bestands- und Neubauobjekte befinden sich hauptsächlich in Berlin und Umgebung. „Die Studentenapartments sind schon komplett vergeben. Auch bei den Wohnungen rechnen wir mit einer schnellen Vermietung“, freut sich Mohaupt. Auch ausländische Investoren sind in dem Segment aktiv. Im Dezember 2020 realisierte Domicil Real Estate einen der größten Ankäufe im Segment Mikroapartments in Deutschland. „Für die dänische Pensionskasse PFA und unseren eigenen Bestand haben wir ein Portfolio mit insgesamt 13 Objekten und einem Bruttoinvestitionsvolumen von über 252 Millionen Euro angekauft“, erklärt Schmöller. Verkäufer der 1.480 Wohneinheiten mit 426 Pkw-Stellplätzen war ein Fonds der AviaRent Invest. Die Objekte verteilen sich auf acht Standorte in Deutschland: Frankfurt, Hamburg, Dieburg, Köln-Deutz, Weimar, München, Hannover, Berlin und Bonn. „Mit dem Ankauf des Portfolios ‚MikroQuartier I‘ weitet die PFA ihr Engagement auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt deutlich aus. Die PFA agiert dabei sehr langfristig“, so Schmöller. Sein Unternehmen Domicil übernimmt auch das Management dieser Immobilien. Schmöller ist optimistisch für das Micro-­Living-Segment: „Ich sehe das wie beim Co-Working: Der Markt für Micro Living wächst langsam, aber stetig. Viele Unternehmen arbeiten flexibler, und wenn wir durch die Möglichkeit zu gemeinschaftlichem Leben in kleineren Wohnungen mit Flächen zur gemeinschaftlichen Nutzung ­einen Mehrwert bieten können, ist das ­prima! Ich glaube, wir werden noch viele Überraschungen erleben, welche Wohnformen sich in der Zukunft entwickeln.“

Und die Politik?

Städte und Gemeinden stehen Mikrowohnkonzepten offenbar positiv gegenüber; immerhin nehmen sie Druck vom Wohnungsmarkt. „Bei einem Objekt erhalten wir eine öffentliche Förderung, weil wir ­einen bestimmten Anteil der Apartments an wirtschaftlich schwache Studenten zu vergünstigten Preisen vergeben. In Abhängigkeit von Mobilitätskonzepten und den örtlichen Stellplatzsatzungen kann es bei Studierendenwohnheimen Nachlässe bei der Zahl der Stellplätze geben oder eine Befreiung von bestimmten Bauvorschriften“, erklärt Szczodrowski. Eigentlich sieht er aber die Politik in der Pflicht. „Wir haben in Deutschland bei Wohnungen ein krasses Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage, aber die Politik versucht bei den Symptomen anzusetzen, nämlich daran, dass die Mieten steigen.

Mietpreisbremsen und Zweckentfremdungsverbote schaffen nun mal keinen zusätzlichen Wohnraum. Es gibt in Deutschland einen Bestand von rund 41 Millionen Wohneinheiten. Als Ziel hat die Bundesregierung bekannt gegeben, jährlich 400.000 Wohneinheiten neu schaffen zu wollen; das sind noch nicht mal ein Prozent des Bestandes, und selbst dieses Ziel wurde im letzten Jahr um rund 100.000 Einheiten unterschritten. Dabei sind die steigende Zahl der Haushalte, die Unterbringung der Flüchtlinge, mehr Berufspendler und so weiter noch gar nicht berücksichtigt!“, warnt Szczodrowski. Aber er weiß, dass dies seinen Micro-Living-Konzepten in die Hände spielt. „Menschen, die kurzfristig in eine Stadt müssen, können nicht lang ­suchen. Sie müssen oft innerhalb von zwei Wochen an Ort und Stelle sein. Das Leben ist schneller und mobiler geworden als ­früher … das gilt für Studenten wie für ­Projektmitarbeiter.“    

Anke Dembowski


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