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4/2020 | Produkte & Strategien
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Beton: Grün ist das neue Gold

Auch am deutschen Immobilienmarkt geht der Trend langfristig in Richtung Nachhaltigkeit. Das könnte nicht nur eine soziale Notwendigkeit darstellen, sondern auch neue Renditefelder eröffnen.

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Nachhaltig entwickelte Immobilien nehmen Investoren nicht nur den Druck von Stakeholder-Seite, sie könnten auch zur Renditesteigerung beitragen – so zumindest die Verfechter dieses Ansatzes. Tatsächlich gibt es unter deutschen Investoren einen langjährigen Trend hin zu nachhaltigen Immobilieninvestments.

© Pictet Group | Sabine SENN, Sergey Nivens | sto

Der Druck der Stakeholder auf Investoren und Asset Manager, ihre Investments so sozial und ökologisch nachhaltig wie möglich zu gestalten, steigt stetig. Einen erheblichen Beitrag zur Erreichung nachhaltiger Vorgaben können dabei Immobilieninvestments leisten, wie Zsolt Kohalmi, Global Head of Real Estate und Co-CEO bei Pictet Alternative Advisors, meint: „Denn Gebäude sind generell für 36 Prozent des weltweiten Energiekonsums und fast 40 Prozent der globalen CO2-Emissionen verantwortlich. Der ökologische Fußabdruck wird sogar noch größer, wenn man ins Kalkül zieht, wie viel Wasser und Rohstoffe für den Bau und Betrieb von Gebäuden verbraucht werden.“ Während es relativ leicht möglich sei, zum Schutz der Natur ökologisch aufwendigen Konsum wie Reisetätigkeiten oder den Verzehr von Fleisch einzustellen, ist das laut Kohalmi bei Gebäuden viel schwieriger, „da unsere Gesellschaft ohne Bürogebäude, Lagerhallen oder Wohnungen schlicht nicht funktioniert“.

Effizienz als Schlüssel

Der Schlüssel zu mehr Nachhaltigkeit liegt demnach in der Effizienz, mit der die jeweiligen Gebäude betrieben werden – und hier liegen die ­Vorgaben seitens der UNO relativ klar auf dem Tisch: Will man dem – mittlerweile wahrscheinlich illusorischen – Klimaziel ­einer Erwärmung von nur zwei Grad bis 2030 zumindest nahe kommen, „muss die durchschnittliche Energieintensität von Gebäuden um zumindest 30 Prozent reduziert werden“, wie Kohalmi meint.

Dass die Immobiliensparte von Pictet „Nachhaltigkeitskriterien als Schlüsselelement im Management- und Investment­prozess sieht“, hat aber nicht nur mit übergeord­neten gesellschaftlichen Zielen, sondern auch mit nüchternem Kalkül zu tun, gibt es „doch inzwischen zahlreiche Nachweise ­dafür, dass nachhaltig geführte Gebäude ­höhere Mieten erzielen, geringere Leerstandsquoten aufweisen, seltener obsolet werden (...) und somit schlicht das bessere Investment darstellen“.

Dass diese Sichtweise nicht nur bei Kohalmi besteht, erkennt man schnell, wenn man den aktuellen „Market Focus 2020“ von BNP Paribas Real Estate zur Hand nimmt. Die Analyse titelt mit ­„Investmentmarkt Green Buildings“ und beschreibt die aktuellen Entwicklungen zu diesem Thema in Deutschland.

Steigender Trend

Demnach belief sich das vorjährige Transaktionsvolumen mit zertifizierten Green Buildings bei Einzeldeals auf rund 11,6 Milliarden Euro (siehe Grafik „Steigender Anteil von Green Buildings“), womit zum zweiten Mal in Folge die Zehn-Milliarden-Euro-Marke überschritten wurde – das bereits sehr starke Vorjahresergebnis wurde demnach um 15 Prozent getoppt. Der seit 2011 zu beobachtende Aufwärtstrend setzt sich somit unvermindert fort. Dies gilt nicht nur absolut, sondern auch relativ betrachtet: Mit einem Anteil von 22,6 Prozent am gewerblichen Investitionsvolumen stellten zertifizierte Objekte 2019 eine neue Bestmarke auf. „Bei diesen Zahlen ist zu berücksichtigen, dass das Marktsegment Green Buildings auch von den insgesamt außergewöhnlich guten Investmentumsätzen profitiert hat“, wie es in der Erhebung heißt.

Starker Büromarkt

Noch deutlicher stellen sich die Wachstumsraten im Subsektor Büroimmobilien dar. In diesem Segment wurde 2019 fast ein Drittel des Umsatzes in Green Buildings angelegt (siehe Grafik „Grüne Büros am stärksten gesucht“). Auf Platz zwei liegen Logistikimmobilien, die auf 19 Prozent kommen, gefolgt von Hotels mit 14 Prozent. Nur knapp geschlagen auf Rang vier finden sich Retailobjekte, bei denen sich der Anteil auf 13 Prozent beläuft. Bezogen auf den Gesamtumsatz, der auf Green Buildings entfällt, stellen Bürogebäude mit einem Anteil von 78 Prozent die mit Abstand wichtigste Assetklasse dar.

Die insgesamt über 35 Milliarden Euro, die von 2015 bis 2019 in nachhaltige Bürogebäude investiert wurden, weisen eine durchschnittliche Dealgröße von 155 Millionen Euro auf, wozu nicht zuletzt groß­volumige Objekte an den A-Standorten beigetragen haben.

Retailinvestments liegen bei durchschnittlich 125 Millionen Euro, „wobei sowohl die absolute Größe der einzelnen Deals als auch die jeweiligen Jahresergebnisse eine sehr breite Streuung aufweisen. Verantwortlich hierfür ist die Vielfalt der zertifizierten Gebäude, die vom zertifizierten Lidl-Discounter bis zu großen, nachhaltigen Shoppingcentern reicht“, wie es in dem Report heißt. Für nachhaltig zertifizierte Logistikimmobilien beträgt das Investitionsvolumen durchschnittlich 50 Millionen Euro, bei Hotels sind es etwa 56 Millionen Euro.

Erhoben wurde auch, welche Art von ­Investor den Markt für Green Buildings ­dominiert. Auch 2019 waren es wieder ­eigenkapitalstarke Core-Investoren, die den relativ betrachtet höchsten Anteil von Green Buildings an den eigenen Investments aufweisen. Die Rangfolge hat sich zwar leicht geändert, die drei Erstplatzierten – Pensionskassen, Staatsfonds und Versicherungen (siehe Grafik „Die großen Drei und ‚unter ferner liefen‘“) –, waren in den letzten Jahren aber wiederholt unter den Top Five vertreten. Für diese Anleger spielt laut dem Report „beim Rendite-Risiko-Verhältnis die Nachhaltigkeit des Investments eine wesentliche Rolle. Hinzu kommen teilweise eigene SDG-Ziele und CSR-Standards der Anleger, die nur noch Investments in nachhaltige Assets zulassen.“

Anteile von gut einem Fünftel am Gesamtumsatz mit Einzelobjekten und ­sogar fast einem Drittel bei Büroobjekten belegen laut den BNP-Experten, „dass Green Buildings ein etablierter und wichtiger Bestandteil des Marktes geworden sind. Core-Assets an A-Standorten werden kaum noch ohne Nachhaltigkeitszertifikat gebaut oder saniert.“ Investoren, die nicht zuletzt vor dem Hintergrund von Klimazielen und Sustainable Finance auf Nachhaltigkeitsaspekte bei Gebäuden verstärkt Wert legen, hätten zudem Mieter als Treiber der Entwicklung inzwischen zunehmend abgelöst. „Dabei spielen Zertifikate insbesondere beim Neubau eine erhebliche Rolle. Im ­Bestand dominieren heute eher Benchmarking-Tools wie GRESB, um ein Portfolio nach ESG-Kriterien zu optimieren und auf die Anforderungen der Investoren und des Gesetzgebers zu reagieren“, so BNP.

Rating und Zertifizierung

Spricht man von Nachhaltigkeitsstandards, stellt sich natürlich auch im Immobilienbereich die Frage nach Ratings und Zertifizierungen. Hier weist Pictets Zsolt auf diverse aus seiner Sicht gut funktionierende Messmethoden hin, ­wobei der DGNB-Standard mit einem ­Anteil von 64 Prozent Marktführer ist, während LEED und BREEAM mit etwa 18 Prozent annähernd gleichauf liegen. Während DGNB vor allem im Neubaubereich dominiert, entfällt bei Bestandszertifizierungen über die Hälfte auf BREEAM (Anm.: Zur Funktionsweise der Nachhaltigkeitszertifizierung am Beispiel von BREEAM siehe Info-Kasten „Shades of Green“).

Gelistete Investments

Somit stellt sich letztlich die Frage, wie man als Investor die eigenen Nachhaltigkeitsansprüche im Portfolio umsetzt. Wir wollen das beispielhaft anhand jeweils einer Case Study für gelistete und ungelistete Strategien umreißen.

Gelistete Immobilienunternehmen bieten natürlich einen relativ leichten, wenn auch indirekten Zugang zum Immobilienmarkt. Gerade das Faktum, wonach das Investment indirekt ist, kann aber unter Umständen ­verschleiern, ob die darunter aufgeführten Objekte tatsächlich die jeweiligen Nachhaltigkeitsansprüche erfüllen, oder nicht. Das Global Property Equity Team von Janus Henderson (JH) spricht hier – durchaus im Gegensatz zu Pictet – von „schwer mess­baren Kriterien“. Das hat laut JH zur Folge, dass „die Qualität des Managements, einschließlich Unternehmensführung, ein entscheidender Faktor für die Entwicklung der künftigen Branchenführer sein wird“. Tim Gibson, gemeinsam mit Guy Barnard Co-Head der Global Property Equities-Teams von JH, führt diverse internationale Musterbeispiele wie die US-amerikanische United Students and Alexandria Real Estate Equities oder die australische Mivac an. Als ­positives Beispiel wird aber auch die auf Berlin spezialisierte Deutsche Wohnen genannt, die ihre „Dividende gekürzt hat, um einen Corona-Hilfsfonds in Höhe von 30 Millionen Euro zur Unterstützung seiner Mieter und Geschäftspartner zu finanzieren“.

Positive Dividendenkürzung?

Dividendenkürzungen sind jetzt nicht unbedingt gute Nachrichten für Aktionäre, das Team von Janus Henderson erhofft sich aber langfristig, dass „diese Aktion vor dem Hintergrund der allgemeinen Diskussion über weltweite Mietpreiskontrollen (…) in Zukunft zu einer ausgewogeneren Debatte über dieses Themas führen wird“.

Die Zeichen der Zeit hat man auch bei der börsennotierten Corestate vernommen. Das europaweit agierende Management hat einen eigenen ESG-Report herausgebracht, der über die Integration von ESG in das ­Geschäftsmodell von Corestate Rechenschaft ablegt. Demnach hat das Unternehmen laut Eigenangaben bei der Energie- und Emissionsbilanz den CO2-Ausstoß pro Quadratmeter in den verwalteten Immo­bilien um mehr als zehn Prozent gesenkt. Der Energieverbrauch pro Quadratmeter wurde im gleichen Zeitraum mit minus zehn Prozent „doppelt so stark reduziert wie geplant“, so Lars Schnidrig, CEO der Corestate Capital Group.

Vor der eigenen Tür kehren

Neben den ökologischen Zielen konzentriert sich Corestate auf die Bereiche Soziales und Corporate Governance. Das Unternehmen zielt darauf ab, Strukturen und Prozesse zu verbessern, die den Aufstieg von Frauen in Führungspositionen gezielt fördern. Seit dem vergangenen Sommer ist der Anteil von Frauen in Führungspositionen bereits um knapp sieben Prozent gestiegen. Zu jenem Zeitpunkt hatte sich das Unternehmen zum Ziel gesetzt, die Quote weiblicher Führungskräfte um fünf Prozent jährlich zu erhöhen. „Diversität umfasst jedoch weit mehr als das Geschlecht“, meint Schnidrig weiter. Und: „Corestate verstärkt daher die Berücksichtigung aller Aspekte von Diversität.“

Develop & Hold

Als Beispiel für Nachhaltigkeit in der Investmentstrategie selbst seien sogenannte Develop-and-Hold-Strategien erwähnt, zu deren Implementierung unter anderem die Project Real Estate Trust zunehmend übergeht. Bei diesem Ansatz geht es kurz gefasst darum, in ein Immobilienprojekt einzusteigen, bevor es Endkundenreife erlangt. Das heißt, man steigt als Immobilieninves­tor bereits in die Entwicklungsphase eines Objekts ein.

Laut Jürgen Uwira, Geschäftsführer von Project Real Estate Trust, ist dieser Ansatz nicht zuletzt der Renditenot geschuldet: „Durch die Niedrigzinsen und die hohen Kaufpreise für Bestandsimmobilien sind aber auch in diesem Bereich die Renditen stark gefallen. Hinzu kommt, dass gute Bestandsobjekte ohne versteckte Risiken kaum noch zu erwerben sind. Daher liegt ein früherer Einstieg mit eigenen Immobilienentwicklungen zum Portfolioaufbau nahe. Der Entwicklungsgewinn verbleibt beim Inves­tor; zusammen mit niedrigeren Erwerbs­nebenkosten und günstigen Förderkrediten bei energieeffizienter Bauweise führt dies zu einer höheren laufenden Rendite.“

Zusätzlich sinken laut Uwira die Risiken in der Bestandsphase, denn im Idealfall wird ein zukunftsfähiges neues und energieeffizientes Wohnungsportfolio aufgebaut, das nachhaltig gut zu bewirtschaften ist. Die Strategie hat aber auch ihren Preis, nämlich die Übernahme von Entwicklungsrisiken. „Es ist wichtig, diese richtig einzuschätzen und sie mit dem richtigen, erfahrenen Partner zu begrenzen“, erläutert der Project-­Ge­schäfts­führer.

Das ändert laut Uwira aber nichts an der Tatsache, dass der Trend zur Nachhaltigkeit weiter anhalten wird – das übrigens nicht nur aus altruistischen und wirtschaftlichen Gründen – denn seit ein, zwei Jahren ortet der Immobilienprofi „durch die Institutio­nalisierung und Regulierung auf EU-Ebene eine sehr starke Dynamik. Als Beispiel hierfür sei die Offenlegungs- und Transparenzverordnung mit aus unserer Sicht zu ambitionierten Zeitvorgaben genannt. Es fehlt in vielen Bereichen noch an Daten und Bewertungsmaßstäben. Für unser Unternehmen, die Branche und vielleicht die Gesellschaft als Ganzes gibt es aber keine echte Alter­native zum nachhaltigen Wirtschaften“, so der Manager.  

Hans Weitmayr


Anhang:

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