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Commerz Real: 5 Faktoren für ein resilientes Micro-Living-Investment

Mikro-Apartments gewinnen bei institutionellen Investoren immer mehr an Bedeutung. Auf was Anleger achten sollten, erklärt Commerz Real in einer Kurzanalyse und im Detail persönlich in einem Workshop am Institutional Money Kongress in Wiesbaden.

Christoph Möller, verantwortlich für den institutionellen Vertrieb bei Commerz Real
Christoph Möller, verantwortlich für den institutionellen Vertrieb bei Commerz Real
© Christoff Mattes / Commerz Real

Gewohnt wird immer, die Frage ist nur: wie? Anhaltende Urbanisierung, größere Mobilität und Flexibilität der Arbeitswelten, kleinere Haushaltsgrößen – all dies hat zur Folge, dass sich neue Wohnformen etablieren. „Einstmals als Studentenapartments eine Nische mit relativ spitzer Zielgruppe, haben sich Mikro-Apartments beziehungsweise das Segment Micro-Living bis heute zu einer eigenständigen Assetklasse gemausert“, erklärt Christoph Möller, verantwortlich für den institutionellen Vertrieb bei Commerz Real, in einem „Institutional Money“ exklusiv vorliegenden Beitrag.

Kleine Wohnungen, hohe Nachfrage
„Studierende sind zwar nach wie vor eine der wichtigsten Zielgruppen, aber nur noch eine von vielen: Berufseinsteiger, Wochenendpendler, Monteure, alleinstehende Senioren – sie alle wissen die temporären, flexiblen und oft möblierten Wohnangebote zu schätzen“, so Möller weiter. Die Commerz Real verwaltet für institutionelle Investoren mehrere auf Micro-Living fokussierte Spezialfonds. „Wir sind von der Attraktivität dieses Segments für institutionelle Investoren überzeugt“, sagt der Vertriebschef. Am konventionellen Wohnungsmarkt seien die Preise stark gestiegen, die Renditen entsprechend niedrig. „Beim Mikro-Living sehen wir einen Renditeaufschlag von einem bis anderthalb Prozent“, berichtet Möller. „Dabei ist das Risiko aus unserer Sicht gut beherrschbar – gewusst wie.“

Fünf wichtige Faktoren
Dazu komme es auf fünf Kriterien an: Erstens müsse man die bevorzugte Zielgruppe genau definieren und das dazu passende Konzept wählen. „Micro-Living ist nicht gleich Micro-Living. Je nachdem, wie ich die Mietverträge, die Laufzeiten und den Service- beziehungsweise Ausstattungsgrad wähle, ist die Ausprägung eher -gewerblich oder eher wohnwirtschaftlich.“

Zweitens müssten auch Standort und Lage zum Zielpublikum passen. „Sind es eher Studierende, ist ein Standort mit Hochschulen sowie eine Mikrolage in deren Nähe natürlich wichtig. Bei anderen Zielgruppen steht vielleicht eher die Nähe zum Arbeitsplatz im Vordergrund.“

Drittens stelle sich die Frage, ob man ein Betreibermodell wähle oder sich selbst um eine möglichst granulare Mieterstruktur kümmere. Letzteres bedeute mehr Aufwand, aber weniger Risiko.

Viertens spiele der Mietermix eine wichtige Rolle: „Hierbei ist die richtige Balance gefragt: Bei zu großer Homogenität entsteht ein Klumpenrisiko. Bei zu großer Heterogenität wiederum ist Ärger zwischen den Mietern vorprogrammiert, wenn der partyfreudige Student neben dem berufstätigen Frühaufsteher wohnt.“

Fünftens schließlich die Digitalisierung: „Digitale Kommunikations- und Verwaltungstools erleichtern die Kommunikation mit den Mietern und die Wiedervermietung, da die Fluktuation naturgemäß hoch ist.“

Resilienz bewiesen
Würden diese Kriterien berücksichtigt, sei Micro-Living weder von höheren Leerstands- noch Zahlungsausfallrisiken betroffen als herkömmliches Wohnen. „Lediglich der Vermietungs- und Verwaltungsaufwand ist höher.“ Die Resilienz dieses Segments habe sich auch unter Corona-Bedingungen gezeigt: „Lediglich einige Gruppen wie ausländische Studierende oder Berufspendler waren vorübergehend etwas seltener geworden“, sagt Möller. Langfristig könne es sogar sein, dass die Zahl der Pendler zunehme: „Denkbar ist etwa, dass mehr im Homeoffice gearbeitet wird und der Erstwohnsitz deshalb weiter weg vom Arbeitsort liegt. Dann ist ein kleines und behagliches Apartment in der City womöglich sehr gefragt.“ (aa)


Wichtiger Hinweis in eigener Sache: Zu diesem Thema halten Christoph Möller und sein Kollege Christoph Bachem, ebenfalls Commerz Real, am 1. Juni 2022 von 16:40 - 17:25h in Saal 3 einen Workshop auf dem „Institutional Money Kongress“.

Eine Anmeldung dazu ist nachfolgend möglich:

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