Institutional Money, Ausgabe 3 | 2023

Die Menschheit werde deshalb nicht aussterben. Stefan Rahmstorf vom Potsdam-Institut für Klimafolgenforschung nimmt imDeutschlandfunk direkt Bezug auf Skeas Aussage und erklärt, dass das 1,5-Grad-Ziel angesichts der Weltlage in der politischen Praxis nicht mehr zu halten sei: „Physika- lisch kann man es noch erreichen, aber dazu müsste man es eben anpacken, wie wenn man in einer Kriegssituation ist und das einfach die Top-Priorität hat.“Womöglich wird am Ende doch nicht alles so heiß gegessen wie gekocht. Das meint auch Motter: „Natürlich ist die Herausforderung da, und die Richtung vorgegeben: Der Energieverbrauch bei Immobilien muss optimiert und auch reduziert werden – das hat die gesamte Branche meiner Meinung nach auch verinnerlicht. Aber ob die Umsetzung mit der politischen Brechstange tatsächlich hilfreich ist, wird sich zeigen.“ Mono-Technologie ist problematisch Tatsächlich scheint die Gesetzgebung derzeit die technische Ist-Situation zu überholen. Am geplanten Heizungsgesetz in Deutschland kritisiert Ferrante, dass es alleinWärmepumpen favorisiert: „Die Wärmepumpe ist eine wichtige Technologie, aber besser wäre ein Mix an Maßnahmen. Mono-Technolo- gie führt oft zu einer Überforderung der Systeme“,meint Fer- rante: „Wenn jetzt alle Wärmepumpen installieren wollten, stellen sich einige Fragen: Woher soll die Energie kommen? Sind die Netze entsprechend ausgelegt? Was ist mit den Lie- ferketten, wenn auf einmal so viele Wärmepumpen bestellt werden?“ Auch Huth kritisiert das geplante Gesetz: „Es war einfach nicht durchdacht“, findet er und verweist auf die Erfahrungen des Wohnungsspezialisten Vonovia. Der hat in einige seiner Bestandsobjekte Wärmepumpen eingebaut, konnte sie aber nicht anschließen, weil das Stromnetz nicht ausreichte. „Wenn Sie einen Altbau haben, den Sie nicht sa- nieren können, dann läuft die Wärmepumpe imWinter voll über Strom. Wir haben in Deutschland aber keine Strom- produktion, die 100-prozentig CO 2 -neutral ist, sondern der Mehrstromverbrauch wird über Braunkohleverstromung kommen.“Klimapolitisch sei das kontraproduktiv, stellt Huth klar. Ferrante hat eine Idee,wie es funktionieren könnte: „Wir brauchen ein klares Signal, dass der Einstieg in die Transfor- mation stattfinden muss – ich denke, dass ist inzwischen ge- schehen.Aber wir brauchen für die Umsetzung der Maßnah- men einen Zeitraum, der der Herausforderung gerecht wird. Möglicherweise ist er länger, als die Regierung wahrhaben möchte – vielleicht beträgt er 10 bis 15 Jahre“, meint er. Eine Frage der Wirtschaftlichkeit Auch bei der DKW Deutsche KapitalWert AG, einem Ser- vice-Developer und Immobilieninvestor aus Berlin, ist man sich über die Richtung im Klaren. „Die Immobilienbranche ist für etwa 40 Prozent der CO 2 -Emissionen verantwortlich, daher sollten wir uns als Branche in der Nachhaltigkeit weiterentwickeln, das haben wir verstanden“, meint Patrick Herzog, der sich als Vorstand der DKW um Projektentwick- lung und Baurechtschaffung kümmert. „Die Investoren sind derzeit sehr zurückhaltend. Das liegt unter anderem daran, dass auch die finanzierenden Banken zurückhaltend sind. Dort verändert sich allerdings die Sichtweise: Die Banken fürchten zunehmend, dass Immobilien, die nicht saniert werden, auf der Strecke bleiben. Außerdem kommen wir bei zu sanierenden Immobilien langsam in ein Preisniveau, dass man mit dem Ankauf einer leerstehenden Gewerbe- immobilie und deren Sanierung ein gutes Geschäft machen kann, wenn man sich mit energetischen Sanierungen aus- kennt“, meint Herzog. Derzeit werde die DKW öfter von Bestandshaltern ange- sprochen. „Bestandshalter und Fonds kommen auf uns zu und sagen: Wir müssen etwas tun“, berichtet Herzog. Die Revitalisierung von Gebäuden sei eine Sparte, die viele noch nicht auf dem Schirm haben. „Sie ist auch nicht einfach. Ein Neubau ist leichter zu planen, allerdings sind hier zuletzt die Bau- und Finanzierungskosten gestiegen. Bei der DKW fah- ren wir aktuell den Neubau zugunsten von Sanierungen zu- rück.Heute liegt unser Verhältnis etwa bei 60 Prozent Sanie- rung und 40 Prozent Neubau. 2021 waren es vielleicht 20 Prozent Sanierung und 80 Prozent Neubau.“ Er hat insbe- sondere Büroimmobilien im Fokus. „Nach dem Zweiten Weltkrieg hat man Bürogebäude klassisch aus Stahlbeton gebaut. Damit können wir ganz gut revitalisieren. Aber in den 90er-Jahren wurde teilweise so gebaut, dass sich die Objekte nicht oder schwer sanieren lassen. Die Statik, der Brandschutz … außerdem ist es hier manchmal schwierig, die energetischen Werte zu erreichen, die wir brauchen.“ Büros wurden in den 90er-Jahren viel gebaut, und damals war der energetische Weitblick noch nicht so wie heute. „Da ging es eher um tolle Glaspaläste. Jetzt, im Zuge der Ener- giepreiskrise, ist das Thema Betriebskosten präsenter als noch vor 2022“, so Herzog. Aus seiner praktischen Erfahrung weiß er: „Eine Fassade energetisch zu sanieren, Fenster aus- zutauschen oder eine Dachsanierung, das kriegt man relativ leicht hin. Teuer wird es bei den Themen Brandschutz und Haustechnik.Wenn Sie statische Eingriffe vornehmen müs- sen, um die Haustechnik zu erneuern, dann verlieren Sie den Bestandsschutz für die Brandsicherheit. Wenn es bei- spielsweise eine neue Heizung gibt, überlegen wir, ob wir auch die Stränge anfassen, denn dann brauchen wir gleich einen neuen Brandschutz.“ So müssten bei einer Sanierung viele Themen, die sich im weiteren Bauablauf ergeben kön- nen, im Vorfeld bedacht werden. Ein besonderes Augenmerk legt die DKW auf Nutzungs- neutralität. „Wenn ein Objekt 30 Jahre als Büro gedient hat, 238 N o . 3/2023 | institutional-money.com PRODUKTE & STRATEGIEN | Nachhaltige Immobilien: Theorie FOTO: © MELANIE INSERRA Wo früher Abriss und Neubau ange- sagt war, geht es heute öfter um Revitalisierung und Sanierung. » Politisch gewünscht ist ganz klar die Sanierung – nicht Abriss und Neubau. « Jürgen Huth, Geschäftsführer von Faros-Consulting sowie Vorstandsmitglied bei Faros Fiduciary Management