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2/2019 | Produkte & Strategien
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Erbbaurechte waren für die meisten Investoren bisher kein ernst zu nehmendes Anlagethema. Dabei bietet dieses Spezialsegment des Immobilienmarktes vor allem für sehr langfristig agierende ­Anleger durchaus Vorteile. Rückenwind erhalten Erbbaurechte derzeit von der Politik.

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In Deutschland stehen mehr prominente Gebäude auf fremdem Grund, als man vermuten würde. Der Boden unter der Allianz Arena wird ebenso via Erbbaurecht genutzt wie jener unter der Horner Rennbahn in Hamburg.

© IREBS, Richard Bartz

Dass in den traditionellen ­Immobiliensegmenten für Investoren nicht mehr viel zu holen ist, muss nicht weiter erläutert werden. Schon lange weichen Anleger, die die Assetklasse doch noch ­irgendwie abbilden wollen oder müssen, in Nischensegmente wie Gesundheitsimmobilien, Seniorenresidenzen, Mikrowohnungen oder Parkhäuser aus. Aber auch in diesen Randsparten wird es zunehmend schwieriger, interessante Investitionsmöglichkeiten auszumachen. Wir befinden uns im Immobilienmarkt allem Anschein nach in der „letzten Runde“, in der man auch Segmente unter die Lupe nimmt, die der Normalinvestor noch nicht einmal kennt. Konkret geht es um „Erbbaurechte“, bei denen es sich allerdings nicht um eine Innovation, sondern – wie es der Immobilienspezialist Jones Lang LaSalle formuliert – um die „Urform des Immobilienbesitzes“ handelt. Tatsächlich reichen die Ursprünge dieser Idee bis ins Römische Reich zurück, das Konzept überdauerte auch das Feudalsystem und wird bis in die heutige Zeit genutzt. Es sind aktuelle politische Strömungen, ausgelöst durch den anhaltenden Immobilienboom, die dem Thema Erbbaurechte eine spezielle Aktualität verleihen. Großstädte wie Berlin, Hamburg, Frankfurt oder München, aber auch kleinere Städte wie Freiburg fassen angesichts der Wohnungsnot ein Verbot der Veräußerung kommunalen Grundbesitzes ins Auge. Stattdessen soll zukünftig bevorzugt eine Vergabe von Erbbaurechten erfolgen. Man hofft, dass man damit einerseits den sozialen Wohnungsbau ankurbelt, andererseits aber auch kleinere Gewerbebetriebe fördert, um damit Jobs in den Städten zu halten.

Grundsätzlich sind Erbbaurechte ein durchaus flexibles Instrument. Es sind keineswegs nur – von der Politik allerdings bevorzugte – Wohnungsbauten, für die sie vergeben werden. So räumte die Stadt Köln 2017 Erbbaurechte am „WDR-Karree“ am Kölner Dom ein, damit die Gerchgroup dort ein Quartier mit Hotel, ­Büro- und Handelsflächen sowie Wohnungen realisieren kann. Aber auch der Firmensitz von Esprit in Ratingen bei Düsseldorf wurde vom Schweizer Investor Gold Tree über ein Erbbaurecht erworben. Vergeben wurde es in diesem Fall von einem deutschen Versorgungswerk. Und beim Bürokomplex Frankfurt Airport Center (FAC), der in der zweiten Jahreshälfte 2018 den Besitzer wechselte, war ein Erbbaurecht Teil des Deals.

Dass bei diesen und anderen Transaktionen kein Grundstück verkauft, sondern nur ein Erbbaurecht eingeräumt wird, gelangt vielfach nicht ins Bewusstsein der breiten Öffentlichkeit und ist in der Regel nur auf spezialisierten Immobilieninformationsplattformen zu erfahren.

Der politische Stimmungswechsel hinsichtlich der zukünftigen Verwendung von öffentlichem Grund und Boden ist aber nicht der einzige Treiber, der Erbbaurechte stärker in den Investorenfokus rückt. Dass sie als Investmentthema an Bedeutung gewinnen, zeigt sich auch daran, dass große Akteure den Deutschen Erbbaurechtsverband in Berlin gegründet haben. Der Verein versteht sich als Lobbying- und Weiterbildungsplattform, regelmäßig werden Veranstaltungen zum Thema Erbbaurechte organisiert. Darüber hinaus wurden im ersten Quartal 2019 gleich zwei Studien über Erbbaurechte veröffentlicht. Steffen Sebastian von der International Real Estate Business School der Universität Regensburg (IREBS) publizierte mit Unterstützung von Union Investment Real Estate die Studie „Erbbaurecht als Anlageforum für ­institutionelle Investoren“. Nur wenige Wochen danach präsentierte auch Jones Lang LaSalle Deutschland ein Paper, das sich mit dieser Thematik beschäftigt. „Erbbaurechte in deutschen Metropolen – Analyse ihrer Werttreiber und Bedeutung am Investmentmarkt“ erklärt detailliert, was Erbbaurechte eigentlich genau sind und wie sie sich aus Investorensicht nutzen lassen.

Laut § 1 Abs. 1 deutsches Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) ist ein Erbbaurecht die Belastung eines Grundstücks durch das Recht, „auf oder unter der Oberfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu haben“. Über die Bestellung eines Erbbaurechts erfolgt die rechtliche Trennung von Grundstücks- und Gebäudeeigentum. Beide können in der Folge verschiedenen Investoren gehören, die ihr Eigentum unterschiedlich vermarkten. Investoren können dabei als Grundstückseigentümer die Position eines Erbbaugebers oder auf der anderen Seite die Position eine Erbbaunehmers einnehmen und das Gebäude an Dritte weitervermieten.

Zwei „Risikoklassen“

Laut der erwähnten JLL-Studie schafft die Trennung von Grund und Boden durch das Erbbaurecht zwei Eigentumspositionen mit unterschiedlichen Risikoprofilen: zum einen das Erbbaugrundstück für risikoaverse Investoren und zum anderen das Erbbaurecht für Investoren, die auf eine Wertschöpfung durch den Bau und Betrieb der baulichen Anlage abzielen.

Als Erbbaurechtsnehmer kommen Privatpersonen mit dem Wunsch nach den eigenen vier Wänden ebenso in Frage wie Unternehmen und Investoren, die gewerbliche Investments wie Einkaufszentren, Hafenanlagen, Flughäfen oder Fußballstadien realisieren. Diese Investoren ersparen sich über ein eingegangenes Erbbaurecht das Geld für den Erwerb des mittlerweile in vielen ­Regionen Deutschlands extrem teuer be­werteten oder gar nicht mehr verfügbaren Baulandes und können – befreit von diesem massiven Kostenblock – auf diese Weise höhere Eigenkapitalrenditen erzielen. Hinzu kommen steuerliche Vorteile, da bei Erbbaurechten die steuerliche „Zinsschranke“ keine Anwendung findet.

Lange Laufzeiten

Damit sich Investitionen in diese „Aufbauten“ für Investoren auch langfristig rechnen, müssen Erbbaurechte für eine entsprechende Zeitdauer gewährt werden. Diese umfasst eine Länge von einem Menschenleben, manchmal sogar mehr. „Das Erbbaurecht wird typischerweise über sehr lange Zeiträume vergeben. Bei wohnwirtschaftlicher Nutzung sind meist zwischen 60 und 99 Jahren, bei gewerblicher Nutzung oftmals zwischen 40 und 50 Jahren üblich. Grundsätzlich sind auch längere Fristen für gewerbliche Erbbaurechte denkbar“, erklärt Sebastian. Dermaßen lang laufende Rechte als Erbbaurechtsgeber können nur Institutionen vergeben, die selbst von einer mehr oder weniger „ewigen“ Existenz ihrerseits ausgehen, beispielsweise Stiftungen sowie kommunale oder kirchliche Institutionen. „Aber auch von Immobilienunternehmen und institutionellen Investoren werden ­Erbbaurechte vergeben“, betont die JLL-Studie.

Für die Einräumung eines Erbbaurechts erhalten Erbbaurechtsgeber von den Erbbaurechtsnehmern Erbbauzinsen. Diese sind zwischen den Vertragsparteien frei verhandelbar, in ihrer Höhe unbeschränkt und ­werden im Erbbaugrundbuch eingetragen. In der Praxis wird als Erbbauzins ein gewisser Prozentsatz des Grundstückverkehrswerts vereinbart. Dadurch ändert sich dieser vereinbarte Zinssatz bis zum Vertragsende nicht mehr, egal wie und in welche Richtung sich die langfristigen Kapitalmarkt­zinsen entwickeln. Lediglich nach Zeitablauf des Erbbaurechtsvertrags wird der Erbbauzins neu verhandelt, und der Erbbaurechtsgeber kann für den Folgevertrag in der Regel höhere Zinsen in Höhe von rund einem Prozent per annum zusätzlich durchsetzen.

Zwei bis sechs Prozent

Die in Deutschland vereinbarten Erbbauzinssätze lagen zumindest bislang in einer Bandbreite zwischen gut zwei und etwa sechs Prozent, abhängig von der Immobiliennutzungsart. Bei privat genutzten Erbbaurechten wurde meist eine drei- bis fünfprozentige Verzinsung vereinbart. Im Vergleich dazu boten gewerblich genutzte Erbbaurechte in der Regel rund ein Prozent ­zusätzlichen Baurechtszins (siehe Tabelle „Erbbauzinsen in Deutschland“).

Zinsen sinken

Der Druck der tiefen Kapitalmarktzinsen sowie der zuletzt geäußerte politische Wille, mehr Erbbaurechte zu vergeben, bringen mittlerweile aber auch die Zinsen bei Erbbaurechten in Bedrängnis.

Laut JLL hat Hamburg den Erbbauzins für Gewerbeaufbauten auf 2,2 Prozent reduziert, und auch Berlin plant, diesen Satz von derzeit 6,5 auf 3,25 Prozent zu senken. Auch wenn neu ver­einbarte Erbbauzinsen nicht mehr so hoch sind wie in der Vergangenheit, nehmen sie sich, gemessen an den Renditen von Staatsanleihen, immer noch vergleichsweise ­attraktiv aus.
Womit man in der Praxis rechnen darf, beziffert Stefan Krausch, Leiter Portfolio Management Immobilien bei der MEAG: „Für die von uns präferierten Anlagekonstellationen sehen wir je nach Region und Lage in der Regel laufende Renditen zwischen 2,5 und vier Prozent des Bodenwertes.“ Der Vermögensverwalter der Mün­chener Rück und der Ergo-Versicherung ist einer der großen Erbbaurechtsinvestoren des Landes. Investiert wird über Direkt­investments in mittelfristige und langlaufende Erbbaurechte in qualitativ hochwertigen Wohnbau-, Büro- und Einzelhandelslagen vornehmlich in Deutschland, aber auch im westeuropäischen Ausland und in den USA. Laut Krausch ist es die Kombination aus Laufzeit, Sicherheit und Rendite, die Erbbaurechte für Großanleger interessant macht: „Als institutioneller Inves­tor investiert MEAG unter anderem in Grundstücke, auf denen ein Erbbaurecht bereits errichtet wurde beziehungsweise künftig errichtet werden soll. Von Interesse ist dabei das sichere, langlaufende Zahlungsprofil, das regelmäßig an die Entwicklung der ­Inflationsrate gekoppelt ist.“

Inflationsschutz

Es sind aber nicht nur die langen Laufzeiten von Erbbaurechtsverträgen, die sie für Pensionskassen und Versicherungen ­interessant machen, weil sie gut zum Asset Liability Management passen. Ähnlich wie bei vielen anderen Immobilieninvestments lässt sich damit auch das Inflationsrisiko entschärfen. Gerade wegen der extrem langen Laufzeiten von Erbbaurechtsverträgen und der damit verbundenen Kaufkraftentwertung erfolgt eine Indexierung des Erbbauzinssatzes mit der Inflationsrate. Einzig die in § 9a ErbbauRG genannte Kappungsgrenze sollten Investoren im Hinterkopf ­behalten. Laut dieser Regelung darf eine ­Erhöhung des Erbbauzinses nicht über den Mittelwert aus der Entwicklung von Bruttolöhnen und Verbraucherpreisindex hinausgehen.

Keine Gebäuderisiken

Die über Erbbaurechte erhaltenen Cash­flows sind nicht nur gegen höhere Infla­tionsraten abgesichert. Da der Erbbaurechtsgeber lediglich ein Investment in Grund und Boden, aber nicht in die darauf stehende Immobilie eingegangen ist, muss er keine Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Vermietungsrisiken tragen. Falls der Erbbaunehmer zwei Jahresraten hintereinander nicht begleichen sollte, kann der Grundstückseigentümer zur Sicherung seiner ­Ansprüche auf die Immobilie zurückgreifen. Das Objekt kann darüber hinaus auch nach Ablauf der jahrzehntelangen Vertragsdauer an den Grundstückseigner fallen, falls sich beide Parteien auf keine Vertragsverlängerung einigen sollten. In diesem Fall muss der Grundstückseigentümer den Immobilienbesitzer abhängig vom Verkehrswert der Immobilie entschädigen. In der Praxis werden Erbbaurechtsverträge meis­tens zu etwas vorteilhafteren Konditionen für den Erbbaurechtsgeber verlängert.

Enger Markt

Investoren müssen bei Erbbaurechten aber auch einige Nachteile in Kauf nehmen. Das Segment ist im Vergleich zu Immobilien im Volleigentum wesentlich kleinteiliger und vor allem auch intransparenter. Denn Zahlen über Transaktionen und Bestände werden nicht bundesweit erhoben beziehungsweise nicht veröffentlicht. Dann und wann gibt es dazu aber Schätzungen oder Umfragen. Beispielsweise vom Deutschen Erbbaurechtsverband: Dieser kam zum Ergebnis, dass bundesweit etwa fünf Prozent der Grundstücke nach Erbbaurecht vergeben sind. Auf die gleiche Zahl kam 2009 die Kölner Initiative Erbbaurecht.

Die dadurch bedingte Markt­enge müssen Investoren berücksichtigen: „Hieraus kann sich eine zusätzliche Illiquidität von Erbbaurechten und Erbbaurechtsgrundstücken ergeben, woraus längere Transaktionszeiten resultieren können“, erklärt Sebastian. Illiquidität hat aber auch Vorteile: Denn in dieser ortet der Professor auch eine Quelle für die bei Erbbaurechten bestehenden Illiquiditätsprämien. Vor mangelnder Handelbarkeit müssen sich Investoren jedoch nicht fürchten: JLL sieht derzeit Verbesserungen hinsichtlich der Liquidität – und nennt auch die Gründe dafür: „Noch finden Erbbaurechtstransaktionen in Deutschland in vergleichsweise geringem Umfang statt. Das kompetitive Marktumfeld und der enorme Renditedruck haben aber zunehmend positiven Einfluss auf die Liquidität des Marktes für Erbbaurechtstransaktionen.“

Knackpunkt Sourcing

Trotz der steigenden Bedeutung von Erbbaurechten: Die Kleinteiligkeit des Marktsegments führt dazu, dass potenzielle Neuinvestoren abgeschreckt werden. Einerseits ist es für Institutionelle schwer, geeignete Investments in Höhe der zu investierenden und oftmals beträchtlichen Anlagevolumina zu finden. Denn Erb­baurechtsbesitzer wie Kirchen oder Kom­­munen sind nur in den seltensten Fällen an einem Verkauf interessiert. Andererseits ist die laufende Bewirtschaftung von Erbbaurechten, deren Verträge in der Regel nicht standardisiert sind, relativ arbeitsintensiv beziehungsweise benötigt entsprechendes hausinternes Know-how. Inzwischen hat sich aber eine eigene Branche an Unternehmen entwickelt, die Investoren die Adminis­tration abnehmen beziehungsweise Anlegern geeignete Grundstücke vermitteln oder entsprechende Anlagelösungen strukturieren, etwa über ­eine „Sale and Lease Back“-Strategie. Aber auch Partnerschaften führen in der Praxis zum Ziel. Krausch erklärt dazu: „Eine Alternative bietet sich mit dem Erwerb von Objekten gemeinsam mit einem Partner, wobei bereits im Zuge des Ankaufsprozesses zwischen MEAG und dem Partner ein Erbbaurechtsvertrag vereinbart wird. Der Partner erhält damit eine attraktive, langfristige Kofinanzierung des Ankaufs, reduziert seinen Gesamtkapitalbedarf und kann darüber hinaus auch noch Darlehen zur Finanzierung aufnehmen.“

Trotz gewisser Fortschritte gibt es aber bis dato in Deutschland – im Gegensatz zu Großbritannien, wo Erbbaurechte ihren festen Platz in der Immo­bilientangente von Großanlegern haben – derzeit keinen investierbaren Immo­bilienfonds, der ausschließlich auf Erbbaurechte setzt. Diese sind bislang nur eine Beimischung in klassischen Immobilienfonds und können durchaus Gewichtungen im zweistelligen Prozentbereich des Fondsvermögens erreichen – beispielsweise in ­Vehikeln der DWS, Union Investment oder der UBS.

Institutional Money wollte von Union ­Investment Institutional Property wissen, wie ein Erbbaurechtsfonds grundsätzlich konzipiert sein müsste, um bei deutschen Institutionellen zu reüssieren. Laut Geschäftsführungsmitglied Wolfgang Kessler sei die Auflage eines reinen Erbbaurechtsfonds in Deutschland prinzipiell möglich. „Die wesentliche Herausforderung bestünde darin, geltende aufsichtsrechtliche Bestimmungen, die Kleinteiligkeit des Geschäfts und ein noch zu bestimmendes Nachfragepotenzial mit dem deutschen Erbbaurecht in Einklang zu bringen.“

JLL hat ihrerseits durch eine Umfrage ­unter deutschen Großanlegern erhoben, was diese bei Erbbaurechtsinvestments jedenfalls erwarten beziehungsweise abgeklärt haben wollen: „Eine Befragung ausgewählter instit­utioneller Investoren hat ergeben, dass für die Akzeptanz eines Erbbaurechts eine Laufzeit von mindestens 50 Jahren vorliegen beziehungsweise dass die Laufzeit des Erbbaurechts die Restnutzungsdauer der Immobilie übersteigen muss“, erklärt JLL Germany CEO Timo Tschammler. „Zudem ist für einen Erwerb relevant, dass der Erbbauzins langfristig kalkulierbar und vertraglich gesichert ist. Ebenso wird absolute Klarheit über den Heimfallanspruch ge­fordert.“

Laut Kessler werde die Zukunft zeigen, ob das Thema Erbbaurecht als Investmentoption in Deutschland Akzeptanz findet oder nicht. „Der Zweck der explorativen IREBS-Studie war es, theoretische Möglichkeiten aufzuzeigen und Gedankenanstöße zu liefern. Diesen Zweck hat die Studie erfüllt, da sie ein bekanntes Thema neu in den Investmentdiskurs in Deutschland eingebracht hat.“     

Anton Altendorfer


Anhang:

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