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2/2022 | Steuer & Recht
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Rechtzeitig gegensteuern

Angesichts steigender Risiken hat die BaFin zwei neue Kapitalpuffer für den Wohnimmobiliensektor festgesetzt: einen antizyklischen Kapitalpuffer und einen Systemrisikopuffer. Die Hoffnung ­besteht darin, die Gefahr von Systemkrisen zu senken, ohne den Markt abzuwürgen.

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Wer auf ein Gewitter zufliegt, muss rechtzeitig gegensteuern. Das Finanzsystem hat sich während der Corona-Pandemie zwar als robust erwiesen, aber die Verwundbarkeit gegenüber ­negativen wirtschaftlichen Entwicklungen, speziell am Wohnimmobilienmarkt, ist gestiegen. Daher will die BaFin das deutsche Bankensystem präventiv stärken.

© Maurice Kohl, GMF
Höhenflüge, wie sie der deutsche Wohnimmobilienmarkt in der letzten Dekade sah, werden stets von der Gefahr einer ­finalen Korrektur begleitet. Und weil Immobilienzyklen stark mit der Bereitschaft der Banken zur Kreditvergabe gekoppelt sind, sind hier häufig auch Systemrisiken involviert – die Subprime-Krise liegt nur 15 Jahre zurück. Analysen des Ausschusses für Finanzstabilität (AFS) und des European Systemic Risk Board (ESRB) sehen solche Risiken für den deutschen Bankensektor bereits, und der AFS sowie die BaFin, die ebenso wie Vertreter des Bundesfinanzministeriums und der Bundesbank im Ausschuss vertreten sind, sind motiviert, hier rechtzeitig gegenzusteuern.
 
Um den steigenden Risiken entgegenzuwirken, hat die BaFin zum 1. Februar 2022 via Allgemeinverfügung zwei zusätzliche Puffer festgesetzt: einen antizyklischen ­Kapitalpuffer und einen sektoralen Systemrisikopuffer. Die Anhörungen dazu begannen am 12. Januar 2022 und endeten am 26. Januar. Der neu festgesetzte antizyklische Kapitalpuffer beträgt 0,75 Prozent der risiko­gewichteten Aktiva auf inländische Risikopositionen. Vor der Pandemie lag dieser Puffer bei 0,25 Prozent, und im Zuge der Pandemie wurde er auf null Prozent gesenkt. Banken müssen den 0,75-prozentigen Puffer ab 1. Februar 2023 zur Berechnung ihres institutsspezifischen antizyklischen Kapitalpuffers anwenden. Der sektorale Puffer wurde auf zwei Prozent der risikogewichteten Aktiva auf mit Wohnimmobilien besicherte Kredite festgesetzt. Das bedeutet, dass Banken speziell für Wohnimmobilienkredite nun zwei Prozent mehr Eigenkapital zurücklegen müssen. Beide Puffer addieren sich in Summe auf 2,75 Prozent, was für die Banken zusätzliche Eigenkapitalkosten bedeutet. In konkreten Zahlen ausgedrückt bedeutet das, dass deutsche Banken rund 22 Milliarden Euro zusätzlich an hartem Kernkapital im Bankensystem konservieren müssen. 17 Milliarden Euro ergeben sich über den ­antizyklischen Kapitalpuffer und fünf Milliarden Euro über den sektoralen Systemrisikopuffer. „Die Banken werden die Anforderungen fast vollständig aus bestehendem Überschusskapital erfüllen können“, beruhigt die Bafin, „lediglich bei wenigen Instituten ergibt sich ein zusätzlicher Kapitalbedarf in geringer Höhe.“ Vorsorglich erklärt BaFin-Präsident Mark Branson: „Wir erwarten keine Kreditverknappung.“ Joachim Wuermeling, Mitglied im Vorstand der Deutschen Bundesbank, ergänzt: „Die Entscheidung der BaFin ist ein klares Signal an die Banken, angesichts des weiter ungebremsten Preisauftriebs bei Immobilien keine höheren und vermeidbaren Risiken einzugehen. Damit wird weder das Kredit­angebot eingeschränkt, noch werden die Zinsen merklich steigen. Wohnungsbaukredite sind vor dem Hintergrund stark steigender Preise schlicht risikoreicher geworden, weil sich der Trend schnell umdrehen kann.“ Wenn es den Banken gelingt, einen Teil der höheren Eigenmittelkosten an ihre Kunden weiterzugeben, könnten Baufinanzierungen durch die Einführung der erhöhten Puffer teurer werden – neben ohnehin steigenden Zinsen. „Die Maßnahmen verteuern Bankkredite um bis zu 0,2 Prozentpunkte. Die aktuellen Zinsbewegungen überlagern diesen Effekt aber bereits bei Weitem“, erklärt Michael Pruegel, Director Real Estate Debt der Empira Group, einer der führenden Debt-Fonds-­Anbieter für Immobilien in der DACH-Region.
 
Verwundbarkeit mildern
Mit ihrer Vorsichtsmaßnahme wollen die Regulatoren einer Verwundbarkeit der Banken gegenüber mög­lichen negativen wirtschaftlichen Entwicklungen entgegenwirken, speziell am Wohnimmobilienmarkt. „Mit diesen Kapital­puffern tragen wir nicht nur den zyklischen Risiken Rechnung, sondern begegnen auch zielgenau den spezifischen Finanzstabilitätsrisiken am Wohnimmobilienmarkt, wo Preis- und Kreditwachstum momentan sehr stark sind“, erläutert Branson.
 
Offenbar befürchtet der Regulator eine Trendwende auf dem Immobilienmarkt, die Preise für Häuser und Wohnungen sind zuletzt deutlich gestiegen. Gleichzeitig hat sich auch der Anteil der Wohnimmobilienfinanzierungen in den Bankbilanzen enorm erhöht. „Er liegt mittlerweile bei 35 Prozent aller Bankkredite. Das ist auch eine Folge des Preisanstiegs“, erklärt Wuermeling, „und der Trend dauert an. Das Kreditvolumen wächst mit sechs Prozent weiter stark.“ Er gesteht ein, dass sich dieses hohe Wachstum zum Teil durch ein generell stark gestiegenes Niveau der Wohnimmobilienpreise erklären lässt, aber eben nicht nur. „Schauen Sie sich mal die Einkommensströme der Banken an. Diese haben in den vergangenen Jahren sehr stark auf Wohnimmobiliendarlehen gesetzt und stark an den florierenden Immobilienmärkten partizipiert“, sagt Maximilian Könen. Er ist Managing Director Investments beim Debt-Fonds-Anbieter Linus Digital Finance.
 
Enorme Preissteigerungen
Tatsächlich sind die Wohnungspreise zuletzt stark gestiegen. So warnte die Bundesbank jüngst zum wiederholten Mal vor Überhitzungen auf dem deutschen Immo­bilienmarkt. Sie schätzt, dass das derzeitige Preisniveau zehn bis 30 Prozent über dem liege, was sich durch die Fundamentaldaten rechtfertigen lasse. Die UBS veröffentlichte jüngst eine Studie, in der sie einige Standorte in Deutschland für überbewertet hielt. München sei beispielsweise um 40 Prozent überbewertet.
 
Insgesamt sind die Preise für Wohnungen im Bestand 2020 inflationsbereinigt um 9,6 Prozent gestiegen. Im Jahr davor, 2019, ­waren es bereits 9,3 Prozent. Diese Zahlen zeigt die jährlich erscheinende Studie „Postbank Wohnatlas“, die die Postbank zusammen mit dem Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) erstellt. „2021 betrug der Anstieg noch einmal 12,2 Prozent gegenüber dem Jahr 2020“, sagt Dr. Philipp Wackerbeck, Global Head of Financial ­Services bei PwC Strategy & Deutschland. „Das ist eine deutliche Steigerung gegenüber den ohnehin hohen Wachstumsraten der letzten zehn Jahre nach der Finanzkrise.“
 
Als Grund für den Schub bei den Quadratmeterpreisen sieht er den Anstieg der ­Liquidität im Markt – sowohl bei Privaten als auch bei Institutionellen – und den Mangel an auskömmlich verzinsten Alternativen. Daneben haben sicher auch die günstigen Finanzierungskonditionen zum Preisanstieg beigetragen. Je nach individueller Ausgangslage und Dauer der Sollzinsbindung konnten Käufer und Bauherren im vergangenen Jahr für einen Zinssatz von unter ­einem Prozent Jahreszins finanzieren, sodass sich auch relativ teure Immobilien noch rechneten. „Trotzdem gilt der deutsche Wohnimmobilienmarkt immer noch als ­attraktiver Standort und als Safe Haven. Er hatte nie so zyklische Schwankungen wie Wohnimmobilien in UK, den USA oder Südeuropa beziehungsweise Dubai“, meint Wackerbeck, der seine Eindrücke von der MIPIM 2022, der Immobilienmesse in Cannes, wiedergibt. Auch zwei Prozent seien für zehn Jahre noch ein guter Zins, aber eben weit entfernt von dem, was bis vor Kurzem zu zahlen war.
 
Kein Rückenwind mehr
Trotz der positiven Konnotation des deutschen Wohnimmobilienmarktes könnte die Wende bereits eingeläutet sein. „Mir fehlt es an Fantasie, warum es mit den Preissteigerungen am Wohnimmobilienmarkt im gleichen Maße wie in den letzten Jahren weitergehen sollte“, meint Maximilian Könen. „Der Zinsanstieg seit Jahresanfang, der Krieg in der Ukraine und die Problematik bei den Lieferketten lassen alle vorsichtiger werden, was auch das Wirtschaftswachstum verlangsamt. Dazu die umfangreiche Regula­torik der Banken sowie die gestiegenen Kosten für Handwerker und Baumaterial. Woher soll noch Rückenwind bei Wohnimmobilien kommen?“ Er verweist darauf, dass die Bauzinsen vom extrem niedrigen Niveau im letzten Jahr mittlerweile um 150 Prozent gestiegen sind, und das obwohl sich die Leitzinsen noch nicht ­geändert haben. „Letztes Jahr konnten Sie bei zehnjähriger Zinsbindung teilweise unter einem Prozent finanzieren. Jetzt sind wir schon bei 2,4 Prozent“, verweist Könen auf die enorme relative Verteuerung. Er ist sich sicher, dass es im Lauf dieses Jahres ein neues Normal geben wird.
 
Fristenkongruenz
Besonders im Auge hat die ­BaFin daher die relativ langen Laufzeiten, die insbesondere viele Immobiliendarlehen in Deutschland aufweisen. Bei einem eventuellen Anstieg der Leitzinsen könnten sie das Finanzsystem verwundbar machen. „Wir werden genau beobachten, wie sich die Standards der Kreditvergabe entwickelten“, kündigt Branson an. Wuermeling ergänzt: „Kredite mit einer anfänglichen Zinsbindung von über zehn Jahren machen ­inzwischen die Hälfte der Wohnungsbaukredite privater Haushalte aus. Mitten in einer Zinswende hätten Banken also noch für einige Jahre sehr niedrig verzinste Kredite in ihren Bilanzen, müssten aber für die Refinanzierung schon höhere Zinsen bezahlen.“ 
 
„Seit der Finanzkrise hat die Fristen­kongruenz regulatorisch bedingt stark zugenommen. Beispielsweise wurden die Net Stable Funding Ratio (NSFR) und die LCR eingeführt. Damit soll sichergestellt werden, dass Banken nicht in eine illiquide Situation kommen“, so Wackerbeck. Gleichzeitig verweist er darauf, dass gerade in Deutschland die Bankenmargen besonders niedrig sind. „Zinsmäßig ist Deutschland der billigste Markt. In Österreich zahlen Sie im Schnitt bis zu 30 Basispunkte mehr für Wohnimmobiliendarlehen, und in den Niederlanden 50.“ Auch aus den niedrigen Bankenmargen in Deutschland könnten sich Systemrisiken ergeben, denen die BaFin durch ihre Maßnahmen nun entgegenwirken wolle, erklärt Wackerbeck.
 
Debt-Fonds: Weniger ­Risiko
„Alternative Kapitalgeber bedienen sich bei ihrer Kapitalbeschaffung anderer Quellen, die oftmals nicht den finanzaufsichtsrechtlichen Kriterien unterliegen. Der Preis dieser alternativen Finanzierungen, also ­deren Kosten aus Gebühren und Zinsen, ­liegt üblicherweise oberhalb der Bank­konditionen. Steigende Zinsen bei Banken reduzieren die Differenz zum Mehraufwand für alternative Anbieter und machen deren Angebote attraktiver“, merkt Pruegel an. Als Debt-Fonds-Anbieter profitiert er also von dieser Situation.
 
Außerdem gibt es bei Debt-Fonds keinen Mismatch bei der Duration. Möglicherweise haben einige Banken bei einer zehnjährigen Zinslaufzeit die letzten zwei oder drei Jahre auf Lunge genommen und müssen die ­gewährten niedrigen Zinsen ausgleichen, wenn sie sich künftig teurer refinanzieren müssen. Je nach Höhe der Beleihungsausläufe kann dieser Effekt bei den Banken spürbar werden, während alternative Kapitalgeber dieses Problem eher nicht haben. Könen verweist auf einen weiteren Vorteil für Darlehensfonds: „Außerdem haben wir keinen Hebel auf unsere Immobilienkredite, wie die Banken, sondern in unseren Fonds sind 100 Prozent Eigenkapital.“
 
Lange Zinsbindungen
Insgesamt seien die in Deutschland üblichen langen Zinsbindungen aber ein Segen für den Markt, meint Könen. „Wenn sich ein Kunde letztes Jahr einen Zins von 1,0 Prozent für zehn Jahre eingelockt hat und danach die Zinsen bei 3,0 Prozent stehen, hat er im europäischen Vergleich schon ­einiges getilgt. Dann hat er bei der Darlehensverlängerung vielleicht nicht die drei­fache, sondern nur die doppelte Belastung. Das verkraftet der Kunde vielleicht noch“, meint Könen. Ganz anders sei das in Großbritannien, wo die Zinsbindung meist zwischen zwei und fünf Jahren liegt. „Nach zwei Jahren haben Sie noch nicht viel getilgt. Dann haben Sie bei der Darlehensverlängerung tatsächlich die dreifache Zinsbelastung. So kommen Zwangsversteigerungen und Insolvenzen zustande, und das gibt Druck auf die ­Immobilienpreise.“
 
„Deutschland ist traditionell ein Markt, auf dem mit langen Laufzeiten finanziert wird“, bestätigt Wackerbeck. „Bei uns beträgt die Zinsfestschreibung im Schnitt 14 Jahre, weil viele Bauherren hierzulande über 15 und 20 Jahre finanzieren. In Österreich konnten Sie bis vor einigen Jahren so lange Zinsfestschreibungen gar nicht bekommen, und in Großbritannien wird traditionell variabel verzinst.“
 
Auch diesem Effekt will die ­BaFin mit ihrer Maßnahme der Puffererhöhung vorbeugen. In schlechteren Zeiten dienen die neuen Puffer der Absorption eventuell auftretender Verluste. So will die BaFin eine mögliche prozyklische Einschränkung der Kreditvergabe, die sich dann negativ auf die Realwirtschaft auswirken könnte, begrenzen.
 
Alternative Kreditgeber
Allerdings sind es längst nicht nur die Banken, die Häuserkredite vergeben. „Alternative Finanzierungsformen haben sich auch in Deutschland in den letzten Jahren zunehmend platziert. ­Anbieter zeichnen sich durch Schnelligkeit, Verlässlichkeit und Kontinuität aus. Banken und Sparkassen haben dem­gegenüber – auch durch regulatorische Anforderungen – an Boden verloren“, beobachtet Pruegel.
 
Aber auch diese sollen wachsam sein. Daher mahnt die BaFin auch Versicherungsunternehmen und andere alterna­tive Kreditgeber, bei Bewertung und Kreditvergabepraxis konservativ vorzugehen und insgesamt bei der Neukreditvergabe im Immobilienbereich vorsichtig zu sein. „Wir sehen auch, dass die Versicherer in diesen Bereich expandieren. Darauf achten wir“, sagt Prof. Dr. Claudia Buch, Vizepräsidentin der Deutschen Bundesbank. Die Aufsicht habe das sehr eng im Blick.
 
Der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) gibt bekannt, dass die deutschen Lebensversicherer derzeit gut 72 Milliarden Euro in Hypothekendarlehen angelegt haben. „Ein Zinssatz von 1,5 bis 2,0 Prozent war für die Versicherer noch ein gutes Investment, um ihre Renditen zu steuern. Lebensversicherer haben auch nicht das Fristentransforma­tionsrisiko“, sagt Wackerbeck. Die Wohnimmobilienauszahlungen der Versicherer sind allerdings rückläufig, was der GDV nicht mit dem ­Abkühlen des Immobilienmarktes begründet, sondern mit der Corona-Pandemie. „Die ausgezahlten Darlehen an Bauherren und Wohnungskäufer gingen 2021 zum Vorjahr um gut 14 Prozent auf rund 8,6 Milliarden Euro zurück“, sagt GDV-Hauptgeschäftsführer Jörg Asmussen. ­„Corona hat für Verzögerungen der Bautätigkeit und Verunsicherung von Bauherrinnen und Bauherren gesorgt. Somit wurden bereits zugesagte Darlehen später abgerufen.“ Neu zugesagt haben die Versicherer Darlehen im Volumen von 9,2 Milliarden Euro. Das entspricht ebenfalls einem Minus zum Vorjahr, und zwar von 4,1 Prozent.
 
„Der extreme Pendelausschlag von Versicherungen und Pensionskassen hin zu Wohnungsfinanzierungen wird sich abschwächen, aber er wird noch größer sein als vor drei oder fünf Jahren“, meint Wackerbeck. ­Außerdem hätten Versicherer nun ihre ­Capabilities in den privaten Märkten aufgebaut, sodass sie auch weiterhin in Immobiliendarlehen investieren werden, wenn auch nicht mehr so stark.
 
Instrumentenkasten erweitern
Als generelles Marktrisiko kommt hinzu, dass die Verschuldung der Immobilienkäufer zunimmt: „Diese finanzieren einen immer höheren Anteil ihrer Anschaffungskosten über Kredite und bringen immer weniger Eigenkapital mit. Marktdaten deuten ­darauf hin, dass im Neugeschäft in knapp zehn Prozent der Fälle die Kreditsumme den Kaufpreis der Immobilie übersteigt“, gibt Wuermeling zu bedenken.
 
Die BaFin will daher nicht nur die Puffer anheben, sondern insgesamt ihren Instrumentenkasten erweitern. Bislang kann sie als Aufsicht nur zwei Mindeststandards definieren, sofern dies nötig wird. „Sie kann ­einen Mindestanteil an Eigenkapital festlegen und eine Mindesttilgung pro Jahr“, sagt Buch und weiter: „Jetzt geht es darum, den Instrumentenkasten zu erweitern. Nicht unbedingt um die neuen Instrumente unmittelbar einzusetzen, sondern um auf erhöhte Risiken vorbereitet zu sein.“ Kreditgeber sollten etwa stärker darauf achten, dass Kreditnehmer jederzeit in der Lage sind, ihre monatlichen Zahlungen für Zins und Tilgung aufzubringen, auch dann, wenn die Zinsen steigen. Hierfür gibt es bereits einen Ansatz im neuen Koalitionsvertrag der Ampel. „Es geht um die Möglichkeit, zwei Kennziffern festlegen zu können: die Gesamtverschuldung der privaten Haushalte im Verhältnis zum Einkommen und den Schuldendienst im Verhältnis zum Einkommen“, erklärt Buch.
 
Außerdem haben die Regulatoren ­Finanzierungen mit hohem LTV (Loan-to-Value) im Auge. Die Kennziffer LTV gibt das Verhältnis der Kredithöhe zum Immobilienwert wieder. Je höher sie ist, desto stärker steigt die Gefahr, dass der Kreditnehmer das Darlehen nicht bedienen kann. Bei ihrer Mahnung verweist die BaFin auf die aktuellen Entwicklungen am Markt für Wohnimmobilien und auf den steigenden Anteil der Wohnungskredite in den Bankbilanzen.
 
Die Einführung einer Obergrenze für die LTV ist im Gespräch. So hat der Europäische Ausschuss für Systemrisiken (ESRB) jüngst vorgeschlagen, in Deutschland eine Obergrenze einzuführen, aber das ist noch nicht durch.
 
„Ich halte es für richtig, dass die Regulatoren bei der Finanzierung von Wohnimmobilien in Deutschland genau hinschauen und ihren Instrumentenkasten auch über die Einführung von Puffern hinaus erweitern wollen“, meint Wackerbeck. Er verweist auf die Gefahren der niedrigen Margen der Banken in diesem Geschäft und die besonders lange Zinsbindung in Deutschland. Trotzdem findet er, dass man vor einem Heißlaufen des deutschen Wohnungsmarktes noch weit entfernt ist. „Institutionelle Investoren haben ihre Immobilienallokation zwar deutlich erhöht, aber auf der privaten Seite ist die Nachfrage ungebrochen groß. Es werden immer noch zu wenig neue Wohnungen ­gebaut. Noch sehen wir nicht, dass Wohnimmobilien veräußert werden müssen. Strukturell spricht nichts dafür, dass wir ­unmittelbar vor einem Wohnimmobilien-Crash stehen.“ Er rechnet allenfalls mit ­einer Verlangsamung des bisher starken Wachstums. „Der grundsätzliche Trend für Wohnimmobilien ist intakt“, gibt sich ­Wackerbeck optimistisch.
 
Auch Pruegel von Empira ist nicht beunruhigt: „Hohe Preise am Immobilienmarkt werden immer wieder als Blase bezeichnet. Dies trifft zu, wenn es sich um spekulativ angefeuerte Preissteigerungen handelt. Wir sehen heute aber eine anhaltende Knappheit an Wohnraum, sodass die Preise nicht nachgeben werden. Zinserhöhungen führen zu weiterem Mehraufwand bei finanzierten Anschaffungen. Im historischen Kontext ­bewegen sich die Zinsen aber immer noch auf einem sehr maßvoll niedrigen Niveau und werden Investitionen vorerst nicht bremsen.“ Wertstabilität und vereinbarte Zinssicherungen für mittlere und längere ­Finanzierungslaufzeiten sprächen aktuell gegen ein Systemrisiko, meint er.
 
Teurere Kredite
„Durch die steigenden Zinsen und die neuen Kapitalpuffer werden die Immobilienkredite der Banken nun teuer“, verweist Könen auf die Konsequenzen. „Auch die Zinsen unserer Kreditfonds verteuern sich, denn unsere Investoren verlangen jetzt ebenfalls eine höhere Verzinsung. Aber der Wettbewerbsvorteil der Banken, die sich bislang ja zu null oder negativen Zinsen ­refinanzieren konnten, wird geringer. Wenn wir früher vielleicht eine Verzinsung von 3,0 Prozent hatten, steht jetzt eine hohe Drei oder eine Vier vor dem Komma.“
 
Etwa seit Jahresanfang hätte die Trendwende im Bereich der Wohnimmobiliendarlehen begonnen. Bis die Entwicklung auf die Bewertungen durchschlägt, wird es noch eine Weile dauern. „Geben Sie dem Markt zwölf bis 18 Monate, dann werden die Preissteigerungen an den Immobilien- und an den Darlehensmärkten nachlassen und ein neues Marktniveau gefunden sein“, schätzt Könen den Markt ein. „Das ist ja das Schöne an Immobilien: Sie geben durch ihre Illiquidität dem Markt Zeit. In ein bis eineinhalb Jahren haben die Zinsen womöglich ein neues Normal gefunden, und dann sind vielleicht auch die Kriegszustände ­positiver.“ Eine Gefahr für Darlehensfonds sieht Könen bei Wohnimmobilien bisher noch nicht. „Banken gehen bei der privaten Immobilienfinanzierung bis zu 90 oder 100 Prozent des Immobilienwerts. Die institutionellen Investoren, die mit uns investieren, gehen bis 60 oder 70 Prozent mit, sodass wir noch einen Puffer von 30 bis 40 Prozent auf den Marktwert haben. Mit Family ­Offices oder wohlhabenden Privatinvestoren gehen wir vielleicht hoch bis 80 Prozent. Ein wenig Druck auf die Marktwerte können Darlehensfonds also gut wegstecken.“
 
Auch Wackerbeck sieht weiterhin gutes Potenzial für Darlehensfonds. „In den vergangenen Jahren sind Kreditfonds wie Pilze aus dem Boden geschossen, weil sie Segmente bedient haben, die Banken nicht bedienen. Die Banken haben sich auf Senior Loans fokussiert: erstrangig, mit konservati­vem Zins, sehr günstig refinanziert. Womöglich bedarf es im institutionellen Geschäft bei einem Zinsanstieg teilweise eines höheren Leverage. Gerade den Mezzanine-Bereich bespielen die Banken und Versicherer nicht, das ist dann der Sweetspot für Kreditfonds, und hier locken auch hohe Zinsen.“ Wenn die Kreditfonds hier künftig weiterhin als Kapitalgeber zur Verfügung stehen, werden sie davon profitieren, dass die Banken regulatorisch restriktiver behandelt werden, und können ihrerseits wieder höhere Zinsen verlangen. Das würde auf der anderen Seite aber verdeutlichen, dass die Regulatoren die Risiken nicht wegbekommen, sondern allenfalls dafür sorgen können, dass sie besser bepreist werden. Dann tauchen sie in den Bilanzen der Schattenbanken wieder auf.
 
„Am Ende muss der Regulator die End-investoren über einen Look-through-Ansatz stärker regulieren, sodass diese sich nicht überschulden oder in eine Zwangslage begeben, wenn der Markt dreht“, so Wackerbeck. „Wenn die Risiken richtig bepreist werden, müssen für das letzte Stück Fremd­kapital bei der Immobilie vielleicht 14 bis 16 Prozent und nicht wie bisher nur acht bis neun Prozent gezahlt werden. Das wäre dann ein gewisser selbstregulierender ­Mechanismus.“

Anke Dembowski

Anhang:

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