Institutional Money, Ausgabe 4 | 2025

dere Deutschland auch von der EPBD-Novellierung betrof- fen sein werden“, so Wolbert. Allerdings halte das Versor- gungswerk Immobilien ausschließlich über Fonds, und so obliege es dem jeweiligen Portfoliomanager, die gegebenen- falls aus der EPBD-Novelle resultierenden erforderlichen 0DĕQDKPHQ LQ %H]XJ DXI (QHUJLHHȯ]LHQ] QDFKKDOWLJH Mobilität und Gebäudeautomation umzusetzen. Kapitalanlagenleiter Wolbert zufolge strebt das Versor- gungswerk der Rechtsanwälte in Berlin möglichst hohe 1DFKKDOWLJNHLWVVWDQGDUGV XQG ]HUWLlj]LHUXQJHQ DQ ZDV GLH (QHUJLHHȯ]LHQ] GHU *HEÌXGH DQJHKW LQ GLH LQYHVWLHUW ZLUG „Zum Teil investieren wir heute bereits in Maßnahmen in Verbindungmit Ladeinfrastruktur und Lösungen hinsicht- lich der Gebäudeautomation (Stichwort: Smart Readiness), sofern diese sinnvoll und wirtschaftlich umsetzbar sind“, soWolbert. „Insofern sehen wir die EPBD-Novelle als logi- sche Weiterentwicklung der gesetzlichen ESG-Vorgaben im Immobilienbereich, was wir insbesondere mit Blick auf das Ziel der Reduzierung der CO 2 -Emissionen begrüßen.“ Wolbert sieht jedoch auch negative Folgen imWorst-First- Ansatz der EPBD. Laut Zentralverband des Deutschen Bau- gewerbes werden insbesondere Gebäude mit Baujahren YRU YRQ 5HQRYLHUXQJVPDĕQDKPHQ EHWURȬHQ VHLQ GD GLHVH NHLQH (QHUJLHHȯ]LHQ]DQIRUGHUXQJHQ HUIĞOOHQ PXVV- ten. „Gerade für solche Gebäude dürften die notwendigen Sanierungen unverhältnismäßig teuer werden,“, sagt Wol- bert, wobei die Kosten am Ende auf die Nutzer und Mie- ter umgelegt werden müssten. „Problematisch dürfte es insbesondere für denWohngebäudebestand werden, denn die Vorgabe, dass mindestens 55 Prozent des durchschnitt- lich gesenkten Primärenergieverbrauchs durch die Sanie- UXQJ GHU *HEÌXGH PLW GHU VFKOHFKWHVWHQ (QHUJLHHȯ]LHQ] erreicht werden, wirdWohnen unweigerlich zusätzlich ver- teuern, was unter sozialen Gesichtspunkten schwierig ist.“ Aus Sicht von Daniel Wolbert ist diese Vorgabe „ambitio- niert“, und auch die „scharfen Vorgaben für Neubauten dürften das Bauen und dessen Finanzierung grundsätzlich verteuern“ und damit Investoren, Nutzer, Mieter und Bau- unternehmen gleichermaßen belasten. „Aus Sicht eines institutionellen Investors ist zudemmit massiven Wertver- lusten in Bezug auf (noch) nicht entsprechend der Vorgaben sanierte Objekte zu rechnen.“ Wolbert zufolge ist man bei den Rechtsanwälten in Berlin für diese Herausforderungen vergleichsweise gut aufgestellt. Der Anteil vonWohnimmo- bilien am gesamten Immobilienportfolio beträgt unter 20 Prozent. Allenfalls ein sehr geringer Anteil des Portfolios entfalle auf vor demHintergrund der EPBD sanierungsbe- dürftige Objekte. In solchen Fällen werde erwogen, wenn es wirtschaftlich sinnvoll ist, eine Sanierung durchzufüh- ren. In Einzelfällen sei auch ein Verkauf möglich. In der Richtlinie sind jedoch an verschiedenen Stellen auch Ausnahmen vorgesehen, zum Beispiel wenn eine Renovierung „technisch oder wirtschaftlich nicht vertret- bar“ sei. Dies betrachtet Wolbert mit Sorge: „Die Richt- linie lässt hier einen großen Interpretationsspielraum, der die Nachhaltigkeitsziele möglicherweise durch die Hinter- tür wieder gefährdet – was dann wiederum Maßnahmen seitens der Politik nötig machen könnte, die einen wirt- VFKDIWOLFKHQ 6FKDGHQ IĞU QLFKW ZHQLJH %HWURȬHQH ]XU )ROJH haben könnten.“Was die befürchtetenWertverluste angeht, so lohnt sich ein Blick auf aktuelle Studien. So gibt eine Stu- die des ImmobilienberatungsunternehmensWüest Partner vomOktober 2025 Hinweise auf einenmöglichen Zusam- menhang zwischen dem CO 2 -Ausstoß von Gebäuden in Berlin und ihremMarktwert. 'DV (UJHEQLV (QHUJLHHȯ]LHQWH *HEÌXGH HU]LHOHQ LP Vergleich zumMedian Wertaufschläge von bis zu 4,7 Pro- zent, während emissionsintensive Objekte entsprechende Preisabschläge hinnehmen müssen. In der Analyse wur- den 766 Liegenschaften in Berlin aus den Jahren 2022 bis EHUĞFNVLFKWLJW *UXQGODJH ZDUHQ GLH Rȯ]LHOOHQ .DXI- preissammlungen der Berliner Gutachterausschüsse sowie modellierte Energiebedarfswerte. Einer der Autoren der Studie, Michael Heigl, erläutert gegenüber Institutional 0RQH\ GDVV XPGHQ LVROLHUWHQ (ȬHNW GHU &2 2 -Emissionen DXI GHQ ,PPRELOLHQZHUW ]X HUPLWWHOQ DQGHUH (LQijXVVJUĆ- ßen – etwa Lage, Baujahr, Zustand, Zinsniveau und Miet- niveau – herausgerechnet wurden. Das zentrale Ergebnis laut Heigl: Für jedes zusätzliche Kilogramm CO 2 -Emissionen pro Quadratmeter und Jahr sinke der Preis im Durchschnitt um rund zwei Euro pro Quadratmeter. Bezogen auf den Median-Kaufpreis von 2.672,85 Euro pro Quadratmeter bedeute dies spürbare :HUW]XZÌFKVH IĞU Hȯ]LHQWH *HEÌXGH XQG GHXWOLFKH 1DFK- WHLOH IĞU LQHȯ]LHQWH 2EMHNWH 6HLQ )D]LW Ľ(QHUJLHHȯ]LHQ] sichert nicht nur ökologische, sondern zunehmend auch ökonomische Vorteile – die energetische Sanierung ist als Business Case nun belegbar“, sagt Heigl. Die EPBD gibt also für die kommenden Jahre den Rah- men vor, innerhalb dessen sich die Politik derMitgliedsstaa- ten und damit auch der regulatorische Rahmen für Inves- toren im Immobiliensektor bewegen wird. Für Neubauten führt die Richtlinie zudem eine Lebenszyklusbetrachtung (Life Cycle Analysis, LCA) mit dem Ziel ein, ab 2030 die Gesamtemissionen an Treibhausgasen, das heißt einschließ- OLFK GHUMHQLJHQ DXV GHQ YHUZHQGHWHQ %DXVWRȬHQ ]X OLPLWLH- ren. Außerdem sieht die Richtlinie eine Überarbeitung der nationalen Systeme der Energieausweise sowie nationale Gebäudedatenbanken vor. DANIELA ENGLERT » Investoren sollten die Zeit nutzen und ermitteln, welche Pflichten und Fristen ihren Bestand und ihre Targets betreffen. « Anneke Flatow, Partnerin Kanzlei Lindenpartners 250 N o . 4/2025 | institutional-money.com STEUER & RECHT | Immobilien-Regulatorik FOTO: © LINDENPARTNERS