Institutional Money, Ausgabe 4 | 2025

Das Luxushotelsegment scheint sich zu bewähren, denn auch in Madrid baut Generali Real Estate ein ehemals von Generali genutztes Bürogebäude in ein Fünfsterne- hotel um. „Der Umbau von Alcalá 21 wird zwei Jahre in Anspruch nehmen, und dann vermieten wir das Objekt an die Radisson-Kette“, so te Paske. Er verrät, dass Generali Real Estate für Umbauten dieses Ausmaßes jeweils einen General Contractor beauftragt und das Management des Umbaus selbst vor Ort begleitet. „Es ist wichtig, ,boots on the ground‘ zu haben, und das können wir sowohl inMai- land als auch in Madrid. Ein weiterer Vorteil für uns ist, dass die Generali-Gruppe seit 1831 in Immobilien anlegt und Generali Real Estate daher Zugang zu einem außer- gewöhnlichen Immobilienportfolio hat, das einige Trophy Assets enthält“, so te Paske. Insgesamt kann Generali Real Estate auf einige große Nutzungsänderungen verweisen. Prominentes Beispiel ist die Transformation des alten Messegeländes in Mailand in das gigantische Quartier „City Life“, in dem heute Büros, Wohnungen und ein Shoppingcenter untergebracht sind, alles eingebettet in einen der größten Parks der Stadt. Büro in Businesshotel Auf der diesjährigen ExpoReal lockte Union Investment mit seinem Plakat „Explore the power of transformation“ die Besucher an seinen Stand. Dort bekommt man dann erläutert, dass Union Investment gerade 9,6Millionen Euro investiert, um leer stehende Flächen in einemBürogebäude- ensemble in Unterschleißheim in ein Businesshotel umzu- wandeln. Bis 2019 hatte die Deutsche Pfandbriefbank das Gebäude gemietet, benötigte es dann aber nicht mehr und zog aus. Daraufhin hatte das Fondsmanagement von Union Investment auch die Umnutzung der leer stehenden Büro- ijÌFKHQ ]X /LJKW ,QGXVWULDO 6HUYLFHG $SDUWPHQWV RGHU Wohnen geprüft, sich dann aber für die Hotellösung ent- schieden. Mehrere Faktoren haben dabei eine Rolle gespielt, unter anderem auch die Auswirkungen auf die anderen Mieter des Bürogebäudeensembles und dass man bei der Haustechnik an bestehende Systeme andocken konnte. „Bestandsobjekte umzunutzen, ist eine Königsdisziplin im Asset Management“, meint Henrike Waldburg, Geschäfts- führerin von Union Investment Real Estate, und verweist auf die Steigerung der Attraktivität des gesamten Busi- ness Parks: „Von der Konversion von rund 3.400 Quadrat- PHWHU OHHU VWHKHQGHU %ĞURijÌFKHQ LQ +RWHO]LPPHU SUR- ljWLHUHQ DXFK GLH LQWHUQDWLRQDOHQ %ĞURPLHWHU GHV JHVDPWHQ 4XDUWLHUV 'HU 6WDQGRUW ZLUG GXUFK GDV +RWHO VLJQLljNDQW aufgewertet“, ist sie überzeugt. Aber natürlich will auch 8QLRQ ,QYHVWPHQW SURljWLHUHQ 'DV 2EMHNW ZLUG YRP RȬH- nen Immobilienfonds UniImmo:Europa gehalten, und der kürzlich geschlossene Pachtvertrag zwischenUnion Invest- ment und der französischenHotelkette B&B hat eine Lauf- ]HLW YRQ -DKUHQ Ľ'HU %DXDQWUDJ EHljQGHW VLFK LQ 9RU bereitung, und die Übergabe der Flächen an das Hotel ist für das dritte Quartal 2027 geplant“, sagt Waldburg. Vielschichtiges Potenzial Sie sieht viel Potenzial, das noch gehoben werden könnte: „In den Immobilienbeständen schlummern derzeit enorme Chancen und vielfältige Potenziale. Durch kreative Umnut- zung von Flächen, Erweiterung oder Änderung bestehen- der Nutzungen sowie die gezielte Aufwertung von Stand- orten entstehen attraktive und lebenswerte Quartiere.“ Betrachtet man die verschiedenen Beispiele, kann die Umwidmung von in die Jahre gekommenen Bürogebäu- den in andere Nutzungsarten gelingen – sowohl baulich als auch unter ökonomischen Aspekten. Erfahrung und Expertise sind dabei jedoch essenziell, umkostenseitig nicht aus dem Ruder zu laufen. Sarah Dungs meint, dass dafür jedoch ein frisches Mindset benötigt wird: „Transformation heißt: Arbeiten imBestand, nicht amReißbrett.“ Das erfor- dere ein anderes Denken, „und genau das haben wir nie wirklich gelernt“, meint sie. „Unser System, unsere Ausbil- dung, unsere Förderlogiken sind auf denNeubau ausgerich- tet. Im Bestand zu arbeiten heißt, mit vorhandenen Struk- turen, Unwägbarkeiten undGrenzen umzugehen – und sie als Potenzial zu begreifen. Genehmigungen, Brandschutz, Erschließung, Haustechnik – all das muss neu gedacht wer- den. Doch die größteHerausforderung ist dasMindset: weg vom „Abriss und Ersatz“ und hin zu einem echten „Weiter- bauen“. „Solange Förderungen und Regularien diese Hal- tung nicht unterstützen, bleibt jede gute Idee ein Kraftakt gegen das System.“ Doch wie man sieht, gibt es bereits viele gute Beispiele – von der Umnutzung zu Co-Working und Bildung bis hin zuWohnen oder sozialen Einrichtungen. Der Verband für Bauen imBestand e.V. stellt auf seiner Website eine Samm- lung weiterer Best Practices bereit – als Inspiration und Beweis, dass Transformation funktionieren kann. ANKE DEMBOWSKI » Wenn Konzerne Flächen reduzieren oder verlassen, kriegen Single-Tenant-Immobilien leicht ein Problem namens Klumpenrisiko. « Christoph Tholl, Geschäftsführer und Inhaber der Tholl Gruppe, eines Full-Service-Anbieters für Bestandsimmobilien Der Verband für Bauen im Bestand e.V. stellt Best Practices bereit – als Inspiration und Beweis, dass Transformation funktioniert: fuerbauenimbestand. de/vom-ja-aber- zum-jawohl » In den Immobilienbeständen schlummern derzeit enorme Chancen und vielfältige Potenziale. « Henrike Waldburg, Geschäftsführerin der Union Investment Real Estate GmbH 244 N o . 4/2025 | institutional-money.com PRODUKTE & STRATEGIEN | Büroimmobilien FOTO: © UNION INVESTMENT REAL ESTATE GMBH