Institutional Money, Ausgabe 4 | 2025

ist Geschäftsführer und Inhaber der Tholl Gruppe, eines Full-Service-Anbieters für Bestandsimmobilien. Änderung der Nutzungsart Was aber früher die Risiken verringerte, ist heute selbst eines geworden: „Wenn Konzerne Flächen reduzieren oder verlassen und die Flächen nicht die notwendige Fle- xibilität bieten, kriegen Single-Tenant-Immobilien ein Pro- blemnamens Klumpenrisiko“, warnt Tholl. Insofern sei der Umbau einer Single-Tenant- zu einerMulti-Tenant-Immobi- lie eine Gebäudetransformation, die die Nachvermietung im aktuellen Umfeld erheblich erleichtert und das Risiko reduziert. Natürlich verursacht der Umbau Kosten, aber diese sind niedriger als bei einem Umbau mit Änderung der Nutzungsart. Die komplette Änderung der Nutzungsart ist ein deut- lich größerer Schritt. „Für Umbauten imBestand brauchen Sie Erfahrung und jemanden, der sich imBaurecht gut aus- kennt. Dazumüssen Sie auch die Ertragsseite und die erziel- bareMiete und die Baukosten imBlick haben. Letztere kön- nen durch serielles Bauen optimiert werden, aber das ist im Bestand zurzeit noch schwierig“, zeigt Malonn auf. Es beginnt schon damit, dass sich bei der Umnutzung eines 2EMHNWV GLH %UXWWRJUXQGijÌFKH %*) ÌQGHUQ NDQQ Ľ%HL Büros wird Außenkante zu Außenkante gemessen, wäh- UHQG 6LH LP :RKQEHUHLFK QXU GLH ,QQHQijÌFKHQ XQG GLH ZLUNOLFKH 1XW]ijÌFKH PHVVHQ 'DV NDQQ EHL GHU )OÌFKHQEH- rechnung einen Unterschied von 20 bis 25 Prozent ausma- chen“, gibt Malonn ein Beispiel, was sich durch die Umnut- zung ändert. Ein weiteres Nadelöhr ist die Geschosshöhe, denn diese ist imNachhinein nicht zu ändern; daher muss sie auch für die neue Nutzungsart passen. Um fürWohnen ein gutes Raumgefühl zu haben, braucht esmindestens eine Deckenhöhe von 265 oder 270 Zentimetern. Nutzungsartänderungen sind komplex So hat jede Nutzungsartänderung ihre Herausforderungen. „Büroimmobilien können Sie imRahmen der technischen Gegebenheiten in alles Mögliche umbauen. Allerdings ist Vorsicht geboten: Hotels, Studentenwohnungen und Senio- renheime sind Betreiberimmobilien, was zu einem Dis- count imPreis gegenüber einer Büroimmobilie führt“, sagt Malonn. Daher sei auch die Revitalisierung eines Büros eine zu prüfende Option. „Ein hochwertig umgebautes Büro in guter Lage vermietet sich so gut wie immer“, meint Mal- onn und nennt ein Beispiel in Eschborn bei Frankfurt. „Dort haben wir ein ehemaliges Telekom-Gebäude mit 4XDGUDWPHWHU 1XW]ijÌFKH PRGHUQLVLHUW GDV YRUKHU zehn Jahre leer stand.“ Seine Firma hat dort eine Kernsa- nierung vorgenommen. „Stehengeblieben ist nur der Roh- bau aus Beton und Stahl, damit konnten wir rund 42 Pro- zent CO 2 -Einsparung und zirka 20 Prozent der Baukosten gegenüber Abriss und Neubau realisieren“, so Malonn. %HLP8PEDXZXUGH DXĕHUGHPGDV 9HUKÌOWQLV YRQ1XW]ijÌ- FKH ]XU 2EHUijÌFKH Hȯ]LHQWHU JHVWDOWHW LQGHP GHU *UXQG- riss optimiert wurde. Es wurden eine ästhetische und ener- JLHHȯ]LHQWH )DVVDGH XQG QHXH )HQVWHU UHDOLVLHUW XQG HLQH hauseigene Geothermieanlage eingebaut und außerdem eine PV-Anlage sowie eine Luft-Wasser-Wärmepumpe auf dem Dach installiert. „Bei der Revitalisierung haben wir modernste digitale Anlagentechnologie eingebaut, sodass das Gebäude jetzt im Betrieb sogar günstiger ist als Refe- renzneubauten“, so Malonn. Damit lasse sich auch bei der Neuvermietung punkten, denn für dieMieter bedeute dies niedrigere Nebenkosten. Auf die erfolgreiche Umgestaltung des Bürokomplexes in der Mergenthalerallee 38–40 in Eschborn ist er stolz: „Hier waren Lage und Anbindung gut, aber es handelte sich um einen in die Jahre gekommenen Bürokomplex. Wir haben GXUFK GHQ 8PEDX JDQ] QHXH $UEHLWVZHOWHQ JHVFKDȬHQ nachhaltig, modern und attraktiv“, erklärt Malonn. Das 2025 fertiggestellte Bürohaus beheimatet verschiedene Ein- zel- und Kombibüros sowie Open-Space-Lösungen. High- light ist der Skygarden mit über 1.000 Quadratmeter zum Arbeiten im Freien und für Firmenfeiern. Mieter achten KHXWH DXFK DXI *HEÌXGH]HUWLlj]LHUXQJHQ (QWVSUHFKHQG » Unser System, unsere Ausbildung, unsere Förderlogiken sind auf Neubau ausgerichtet. « Sarah Dungs, Vorstandsvorsitzende des Verbands für Bauen im Bestand e.V. (BiB) und Geschäftsführerin und Mitgesellschafterin der Greyfield Group Transformationen sind an der Tagesordnung Auf der ExpoReal 2025 wurde viel über Transaktionen gesprochen. Hier wirbt Union Investment mit seiner Transformationsexpertise. Der Asset Manager investiert gerade 9,6 Millionen Euro, um leer stehende Flächen in einem Bürogebäude- ensemble in Unterschleißheim in ein Businesshotel umzuwandeln. Quelle: Anke Dembowski 242 N o . 4/2025 | institutional-money.com PRODUKTE & STRATEGIEN | Büroimmobilien FOTO: © JULIUS GNOTH, ANKE DEMBOWSKI Büros vermieten sich heute nur noch, wenn der Nutzerkomfort sehr hoch ist.