Institutional Money, Ausgabe 4 | 2025

Symptomatisch für das hohe Investoreninteresse steht der FTSE NAREIT Equity Data Centers, ein Index für US- gelistete börsennotierte Immobiliengesellschaften (REITs), die gezielt in Rechenzentren investieren, der in den letzten drei Jahren 60 Prozent zugelegt hat. Außer REITs stehen Investoren auch diverse ETFs, die entweder gezielt in das Segment oder in das breitere Thema Infrastruktur investie- ren, aktive Fondsmit Fokus auf Rechenzentren oder Direkt- beteiligungen zur Verfügung, um Exposure zu der Asset- klasse zu bekommen. Die beiden letzteren Optionen bietet zum Beispiel das Bankhaus Hauck Aufhäuser Lampe (HAL). Der Fonds HAL Digitale Infrastruktur Deutschland 1 konzentriert sich auf sogenannte Colocation-Rechenzentren inDeutsch- land, kleinere Objekte mit mehreren Nutzern. „Der deutscheMarkt für Rechenzentren outperformt die übrigen Staaten der EU“, sagt Patrick Brinker, Head of Real Estate Investment Management bei HAL. „Er ist attraktiv, weil wir die größte Volkswirtschaft Europas und Transit- land nicht nur für Güter, sondern auch für Daten sind. Das sorgt für einen großen und wachsenden Kapazitätsbedarf.“ Weitere Faktoren, die Deutschland als Standort für Rechenzentren interessant machen, sind der sehr hohe Datenschutzstandard, weshalb deutsche Unternehmenwol- len, dass ihre Daten im eigenen Land bleiben, das Fehlen relevanter Klima- oder Georisiken und ein verhältnismäßig hohes Ausbildungsniveau. „Investoren in unseren Fonds sind institutionelle Investo- ren, zumBeispiel Versorgungswerke, Versicherer sowie Ban- ken und Sparkassen mit ihrem Depot A“, so Brinker. „Sie VWUHEHQ PĆJOLFKVW VWDELOH &DVKijRZV DQ ZDV ZLU PLW XQVH- remFokus auf Entwicklungsprojekte in der Spätphase und Rechenzentren, die bereits amNetz sind, abbilden.“ Anders als der Fonds investiert die HAL Data Center Development GmbH in sogenannte Hyperscaler, sehr große Rechenzentren für ein einziges Unternehmen, meist aus den Bereichen E-Commerce, Suchmaschinen oder Tele- kommunikation, und in großvolumige Projektentwicklun- gen. „Hier sind unsere Partner Investoren, die außerhalb des )RQGV LQYHVWLHUHQ PĆFKWHQ EHLVSLHOVZHLVH )DPLO\ 2ȯFHV aber auch größere internationale Investoren.“ Ihnen bietet HAL Direktinvestments oder Club-Deals an. Rendite hängt vom Risiko ab „Die Rendite von Rechenzentren hängt nicht zuletzt davon ab, an welcher Stelle der Wertschöpfungskette der Investor einsteigt – also ob er das Entwicklungs- oder Baurisiko übernehmen will oder ob er erst dann einsteigt, wenn die Immobilie bereits in Betrieb und voll vermietet ist“, sagt Phoebe Smith, Leiterin FundManagement RE-Infra bei der Patrizia AG. „Es ist wichtig sicherzustellen, dass die Rendite auch dem übernommenen Risiko entspricht.“ Der Augsburger Immobilieninvestor Patrizia hat im Februar eine Beteiligung an dem amerikanischen Entwick- ler von Rechenzentren AlignedData Centers bekanntgege- EHQ Ľ5HFKHQ]HQWUHQ ELHWHQ ,QYHVWRUHQ VWDELOH &DVKijRZV bei überschaubarem Risiko von Leerstand oder Mieter- ausfall“, sagt Smith. Das gelte vor allem dann, wenn sie an bonitätsstarke Nutzer vermietet werden wie große Tech- 8QWHUQHKPHQ DQ 3KDUPDljUPHQ RGHU DQ 5HJLHUXQJHQ GLH typischerweise zu den Nutzern gehören. Deutschland sieht sie als attraktiven Markt mit interes- santen sogenannten Tier-2- und Tier-3-Nebenlagen neben dem Hauptmarkt Frankfurt. Brinker sieht das genauso, wobei er betont, dass die Kriterien je nach Art des Rechen- zentrums sehr unterschiedlich sind. Hyperscaler konzen- trieren sich überwiegend auf Frankfurt, „weil hier die höchste Datenverfügbarkeit innerhalb des Clusters sowie die geringstmögliche Latenz über den internationalen Netzknoten gegeben sind.“ Übersetzung für Laien: Frank- furt als Standort eines der weltweit wichtigsten Internet- knoten garantiert beim Versenden von Datenpaketen die geringsten Verzögerungen, was ein wichtiger Standortfak- tor ist. Zugleich bietet Frankfurt die größte Dichte an soge- nannten Clustern – Gruppen von mehreren Rechenzent- ren, die miteinander verbunden sind, was Ausfallsicherheit, 6NDOLHUEDUNHLW /HLVWXQJ (ȯ]LHQ] XQG :DUWXQJ HQWVFKHL- dend verbessert. Engpass bei Flächen und Strom In und um Frankfurt werden allerdings geeignete Grund- stücke zunehmend knapp. CBRE schrieb im August, dass der Frankfurter Markt im zweiten Quartal die magische Grenze von einem GW überschritten und den Rückstand zu London, Europas größtemZentrum für Rechenzentren, verringert habe. Jedoch werde der Standort wegen Strom- undNetzwerkbeschränkungen kaumdie zusätzliche Nach- frage decken können, so CBRE, weshalb Entwickler zuneh- mend auf andere deutsche Standorte ausweichen. Als zweitwichtigster Standort in Deutschland hat sich Berlin/Brandenburg etabliert, allerdings gemessen an der REITs mit Fokus Rechenzentren gefragt FTSE Nareit Data Centers Der Index für US-gelistete börsennotierte Immobiliengesellschaften (REITs) hat in den vergangenen drei Jahren rund 60 Prozent zugelegt. Quelle: Onvista 1.000 1.100 1.200 1.300 1.400 1.500 1.600 1.700 1.800 1.900 2.000 2025 I 2024 I 2023 I Pkt. 1.673,36 238 N o . 4/2025 | institutional-money.com PRODUKTE & STRATEGIEN | Rechenzentren