Institutional Money, Ausgabe 2 | 2025

kann das potenzielle Grunderwerbsteuerrisiko im Rahmen der Einbringung in den Miteigentumsfonds vollständig abgesichert werden.“ Antrag auf verbindliche Auskunft „Zuständig für die Stellung von Anträgen auf verbindliche Auskunft ist regelmäßig das Finanzamt, in dessen Bezirk die jeweilige Immobilie gelegen ist. In einigen Bundesländern gibt es aber auch zentralisierte Zuständigkeiten, etwa in Hes- sen, wo für die Grunderwerbsteuer zentral das Finanzamt Alsfeld-Lauterbach zuständig ist“, erläutert Wol . Er weist daraufhin, dass eine verbindliche Auskunft kostenp ichtig ist und in tatsächlicher Hinsicht nur zu einem genau be- stimmten, noch nicht verwirklichten Sachverhalt beantragt werden kann, dass also die Einbringung bis zum Ende die- ses Verwaltungsverfahrens – bis auf vorbereitende Maßnah- men – nicht verwirklicht werden darf, also faktisch still steht. Mit Eingang des Antrags hat das Finanzamt dann sechs Monate Zeit, diesen zu beantworten, aber das heißt nicht, dass die Antwort den Vorstellungen des Antragstellers ent- spricht oder nal ist. „Hat man tatsächlich eine verbindliche Auskunft erhalten, kann man sich zu 100 Prozent auf sie verlassen. Sie ist sogar justiziabel!“, meint Schilder und ergänzt: „Eine verbindliche Auskunft birgt natürlich das Risiko, dass die Finanzverwaltung doch eine andere Rechts- au assung hat.“ Eine andere Möglichkeit sei, es einfach zu tun und sich auf das Urteil des Finanzgerichts Köln und eine etwaige gutachtliche Stellungnahme einer Anwaltskanzlei zu verlassen. „Wenn bei der nächsten Betriebsprüfung dann doch Grunderwerbsteuer erhoben wird, kann der Investor vor Gericht darum kämpfen und hat aus meiner Sicht sehr gute Karten,mit seiner Position erfolgreich durchzudringen.“ Der Abschluss einer speziellen Steuerversicherung ist eine proaktive Herangehensweise, die es dem Anleger und der KVG ermöglicht, unmittelbar nach Deckungszusage die Einbringung in einen Miteigentumsfonds umzusetzen. „Die Idee für solche Versicherungen kommt aus dem angloame- rikanischen Rechtsraum. Mittlerweile bieten aber auch in Deutschland einige Versicherer solche Steuerversicherungen an“, beobachtet Wol . Im Ergebnis ersetzt die Steuerversi- cherung die Erteilung der verbindlichen Auskunft. „Neben dem Steuerrisiko können auch alle sonstigen damit zusam- menhängenden Kosten (z.B. Beratungs- und Gerichtskosten, Zinsen, Steuern auf Auszahlung der Versicherung) abge- deckt werden. Zudem wird im Regelfall für den Versiche- rungsnehmer liquiditätsschonend von der Versicherung die Zahlung der fälligen strittigen Steuer an die Finanzverwal- tung geleistet“, ergänzt Wol . Eine Sache der Kernkompetenz Den Trend zu Einbringungsfonds spüren natürlich auch die KVGen. „Als Service-KVG halten wir den Miteigen- tumsfonds für ein interessantes Produkt. Seitens der In- vestoren ist die Nachfrage zuletzt größer geworden, was insbesondere an der aktuellen Marktsituation liegt“, erklärt Kurt Jovy, Head of Real Estate bei Universal Investment. In der Niedrigzinsphase sei viel neues Geld in Immo- bilien ge ossen. Jetzt hat sich der Markt weiterentwickelt, und es gibt wieder Alternativen im Fixed-Income-Bereich. „Der eine oder andere Investor steht wirtschaftlich unter Druck und überlegt, wie er stille Reserven heben kann. Das wäre beispielsweise durch die Übertragung einer Immobilie vom eigenen Buch in eine Fondsstruktur möglich“, so Jovy. Auch das Thema Nachhaltigkeit sei ausschlaggebend: „Wenn eine Immobilie direkt auf der Bilanz eines Unter- nehmens liegt, geht sie ins ESG-Rating des Unternehmens ein. Wenn dieselbe Immobilie in einem Fonds ist, hat das weniger Ein uss auf das ESG-Unternehmensrating“, so Jovy. Neben den Argumenten Nachhaltigkeit und des Hebens stiller Reserven hält er auch die Arbeitsteilung für relevant: „Viele Investoren möchten ihre Immobilien zwar behalten, möchten sie jedoch entwickeln und insbesondere in Rich- tung Nachhaltigkeit ertüchtigen“, beobachtet Jovy. „Wenn der Investor dazu nicht die Kompetenz im eigenen Haus hat, bringt er seinen Bestand lieber in einen Fonds ein, wo sich dann Spezialisten um die Entwicklung kümmern.“ „Dann ist natürlich der Wunsch da, die Einbringung so zu bewerkstelligen, dass keine Grunderwerbsteuer ausgelöst wird“, ergänzt Schnurrer. Und schon landet auch er beim Miteigentumsfonds. Natürlich müssen die spezialisierten Asset Manager entsprechende Expertise mitbringen und das nötige Personal bereitstellen. Daher muss für die Ver- waltung und Ertüchtigung der Immobilien durch einen Asset Manager ein adäquater Preis gefunden werden. „Die Range ist riesig – je nach Größe der Immobilie und Um- fang der nötigen Objekt- und Vermietungsmaßnahmen –, sodass das Pricing individuell nach einer Ersteinwertung erfolgen muss“, so Schnurrer. ANKE DEMBOWSKI N o . 2/2025 | institutional-money.com 263 Immobiliensteuer | STEUER & RECHT FOTO: © WEALTHCAP, UNIVERSAL INVESTMENT » Mittlerweile verlangt der Immobilien- bestand deutlich mehr Aufmerksamkeit, Expertise und aktives Management, um eine gute Vermietungssituation zu schaffen. « Julian Schnurrer, Leiter Portfoliomanagement und Finanzierung Immobilien beim Real-Asset-Manager Wealthcap Bei der Einbrin- gung werden auf Seiten des Anlegers die eingebrachten Immobilien quasi gegen die Fonds- anteile „getauscht“. » Viele Investoren möchten ihre Immobilien zwar behalten, möchten sie jedoch entwickeln, insbesondere in Richtung Nachhaltigkeit. « Kurt Jovy, Head of Real Estate bei Universal Investment