Institutional Money, Ausgabe 2 | 2025

Immobilien Anteile an Immobilienfonds eingebracht“ erläu- tert Wol .Dies kann für den Anleger einen E zienzgewinn und leichtere Handhabbarkeit seiner Immobilienfondsin- vestments mit sich bringen, da beispielsweise die KVG des „Bündelungsfonds“ dem Anleger ein einheitliches Repor- ting zur Verfügung stellen kann und auch die Verwaltung der Fondsbeteiligungen übernimmt. Heben stiller Reserven Die steuerlichen und bilanztechnischen E ekte der Einbrin- gung muss der Anleger eines Miteigentumsfonds natürlich ebenfalls berücksichtigen: „Unabhängig davon, dass der Anleger weiterhin zivilrechtlicher Eigentümer der Immobi- lien bleibt, sind diese bei der Einbringung nach § 5a Invest- mentsteuergesetz mit dem Teilwert zu bewerten. Das hat den E ekt, dass etwaige stille Reserven nach allgemeinen ertragssteuerlichen Grundsätzen beim Anleger als Einbrin- gendem zu versteuern sind“, erklärt Wol . Für einige steuer- befreite Anleger, zum Beispiel berufsständische Versorgungs- werke, ist dies aufgrund ihrer persönlichen Steuerbefreiung jedoch nicht relevant. „Auch bei Versicherungsunternehmen besteht grundsätzlich die Möglichkeit, unter bestimmten Voraussetzungen eine den steuerlichen Gewinn mindernde sogenannte ‚Rückstellung für Beitragsrückerstattung‘ zu bil- den mit dem Ergebnis, dass Erträge aus ihren Kapitalanla- gen nicht oder nur in geringem Umfang der Körperschaft- steuer und der Gewerbesteuer unterliegen“, führt Wol aus. Unabhängig von der möglichen Steuerp icht verändert die Einbringung der Immobilien in einen Miteigentumsfonds aber die Bilanzwerte der eingebrachten Immobilien, weil sie dort mit dem Teilwert bilanziert werden müssen. „Das kann durchaus Charme haben, da die eingebrachten Immobilien auf Fondsebene einer transparenten und aktuellen Bewer- tung unterliegen, was regelmäßig zur Hebung von Potenzia- len des Bestandsportfolios führt und die Bonität des Anle- gers verbessern kann“, ergänzt Wol . Grunderwerbsteuer Besondere Aufmerksamkeit legen Investoren auf die Frage, ob bei einer Einbringung Grunderwerbsteuer ausgelöst wird. Der Steuersatz dafür liegt je nach Bundesland zwi- schen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises und ist daher ein gewichtiger Faktor. Schilder umreißt die Größenordnung: „Bei Einbringungsfonds kann es um Milliardenportfolios gehen.“ In solchen Fällen geht es bei der Frage der Grund- erwerbsteuer schnell um dreistellige Millionenbeträge. „Die herrschende Au assung in der Praxis ist, dass bei Einbringung von Immobilien in einen Miteigentumsfonds keine Grunderwerbsteuer anfällt“, sagt Schilder. „Hierbei stützen wir uns auf das Urteil vom Finanzgericht Köln vom 12. April 2016. Darin haben die Richter dogmatisch sauber begründet, warum die Einbringung von Immobilien in einen Miteigentumsfonds grunderwerbsteuerfrei ist. Sie ha- ben damit einigen Finanzverwaltungen ihre anders lautende Sichtweise um die Ohren gehauen, und es wurde rechtskräf- tig“, so Schilder. Die Urteilsbegründung der Kölner Richter stellt darauf ab, dass nur die Verfügungsbefugnis auf die KVG übergeht, während die Verwertungsbefugnis beim Anleger bleibt. Der Übergang der Verfügungsbefugnis ge- nügt jedoch unstreitig nicht für die Auslösung einer Grund- erwerbsteuerp icht. „Seit diesem wichtigen Urteil hat sich keine Finanzverwaltung mehr zu diesem Sachverhalt posi- tioniert, es gibt keine höchstrichterliche Rechtsprechung, und ein bereits vor Langem angekündigtes umfassendes BMF-Schreiben gibt es dazu auch nicht. Dies bedeutet, dass aktuell noch keine endgültige Rechtssicherheit besteht, bezogen auf die Frage, ob die Einbringung von Immobilien in einen Miteigentumsfonds nicht doch unter den Grund- erwerbsteuertatbestand fallen kann, auch wenn dies nach unserer Au assung dogmatisch kaum zu begründen sein dürfte,“ erläutert Schilder. Zur Scha ung von Handlungssicherheit im Zusammen- hang mit beabsichtigten Einbringungen von Immobilien in einen Miteigentumsfonds könnten beispielsweise entspre- chende Anträge auf Erteilung einer verbindlichen Auskunft bei der Finanzverwaltung gestellt werden, führt Schilder aus und erwähnt auch die Versicherungslösung als Alternative: „Durch den Abschluss einer speziellen Steuerversicherung Rechtsbeziehungen in einem Miteigentumsfonds Der Investor behält das rechtliche Eigentum an der Immobilie. Miteigentumsfonds ermöglichen das Auseinanderfallen von zivil- rechtlichem und wirtschaftlichem Eigentum. Die KVG hat die alleinige Verfügungsbefugnis über die von ihr verwaltete Immo- bilie, obwohl der Einbringende zivilrechtlicher Eigentümer der Immobilie bleibt. Quelle: King & Spalding Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) Anleger Verwaltung Vertragswerk Alleinige Befugnis Miteigentumsfonds Rechtliches Eigentum Fondsanteile 262 N o . 2/2025 | institutional-money.com STEUER & RECHT | Immobiliensteuer FOTO: © KING & SPALDING Bei der Einbringung von Immobilien geht es in der Regel um offene inländi- sche Spezial-AIFs mit nur einem Anleger, die als Mit- eigentumsfonds ausgestaltet sind. » Die herrschende Meinung ist, dass bei Einbringung von Immobilien in einen Ein-Anleger-Miteigentumsfonds keine Grunderwerbsteuer anfällt. « Dr. Axel Schilder, Rechtsanwalt und Steuerberater bei King & Spalding LLP, Frankfurt