Institutional Money, Ausgabe 2 | 2025

ber werden Miteigentümer an den Vermögensgegenständen (sogenannter „Miteigentumsfonds“). Gemeinsam ist beiden Strukturen, dass die alleinige Verfügungsbefugnis über die Vermögensgegenstände der KVG zusteht.Dies bedeutet, dass die Anleger von der Verfügung über die Vermögensgegen- stände ausgeschlossen sind und über diese nur indirekt, nämlich über die von ihnen gehaltenen Anteile am Mit- eigentumsfonds, verfügen können. Faktisch nur „Ein-Anleger-Fonds“ „Da die Vermögensgegenstände des Miteigentumsfonds im zivilrechtlichen Eigentum der Anleger stehen, ändert sich bei jeder Übertragung beziehungsweise Rückgabe und Aus- gabe von Fondsanteilen auch die Eigentümerstellung an den Vermögenswerten. Das führt vor allem bei Immobilien zu Verwerfungen, da hierbei die Eigentümerstellung durch Ein- tragung im Grundbuch erlangt wird“, erklärt Martin Wol , der als Rechtsanwalt und Steuerberater gemeinsam mit sei- nem Kollegen Dr. Schilder bei King & Spalding LLP schon mehrere solche Einbringungsvorgänge begleitet hat. Er fährt fort: „Werden also Anteile an einem Immobilien-Miteigen- tumsfonds an einen neuen Anleger übertragen, so erwirbt dieser kraft gesetzlicher Anordnung das Eigentum an den Fondsimmobilien. Das Grundbuch wird durch eine solche Übertragung von Fondsanteilen falsch und muss berichtigt werden, was gerade bei Fonds mit zahlreichen Immobilien ein langwieriger und kostspieliger Vorgang ist“, so Wol . Aus diesem Grund bestimmt § 245 KAGB, dass o ene Immobilien-Sondervermögen nur als Treuhandfonds und nicht auch als Miteigentumsfonds aufgelegt werden können. „Diese Regelung ist bei Spezial-Sondervermögen jedoch abdingbar, sodass Immobilien-Spezial-Sondervermögen grundsätzlich auch als Miteigentumsfonds möglich sind“, so Wol . Faktisch komme hierbei die Ausgestaltung als Mit- eigentumsfonds aber wegen der angesprochenen Schwierig- keiten der Eigentümerstellung und Grundbuchsituation nur als Ein-Anleger-Fonds infrage. Bringt also ein Investor seine zuvor direkt gehaltenen Immobilien in einen solchen ein, steht er weiterhin als Eigentümer im Grundbuch. „Da die alleinige Verfügungsbefugnis allerdings auf die KVG über- geht,wird imGrundbuch ein Sperrvermerk eingetragen, der dies Dritten gegenüber kenntlich macht“, erklärt Wol . Bündelungseffekt Vorteilhaft an der Bündelung des Immobilienbestands in einem Fondskonstrukt ist, dass dadurch ESG-Themen oder andere Formen des Immobilien-Upscalings leichter in die professionellen Hände einer KVG gelegt werden können. Ein weiterer Vorteil ist, dass sich die KVG um das Reporting kümmern kann und der Investor nur noch Anteile an einem einzigen Fonds in seiner Bilanz aufzuführen braucht. „Als spezialisierter Investmentmanager müssen wir die Infrastruktur für das ESG-Reporting sowieso aufbauen. Daher können wir das auch als Dienstleistung anbieten“, sagt Schnurrer. „Darüber hinaus können Ein-Anleger-Miteigentumsfonds beispielsweise auch zur Bündelung von Anteilen an anderen Immobilienfonds genutzt werden, das heißt, es werden statt Das Thema Miteigentumsfonds ist sowohl regulatorisch, steuerlich als auch zivilrechtlich interessant. Ein geringes Restrisiko besteht aus grunderwerbsteuerlicher Sicht. Es lässt sich entweder durch eine verbindliche Auskunft der Finanzverwaltung oder durch eine Steuerversicherung minimieren. N o . 2/2025 | institutional-money.com 261 Immobiliensteuer | STEUER & RECHT FOTO: © VK STUDIO I STOCK.ADOBE.COM Trend: Investoren gehen ihren Immo- bilienbestand dynamischer an und geben ihn daher in professionelle Hände.