Institutional Money, Ausgabe 2 | 2025

W ährend der Niedrigzinsphase von 2008 bis 2022 haben viele Investoren ihre Immobilien- allokation ausgebaut, um damit Rendite zu erzielen. Weil in diesem Zeitraum die Preise am Immo- bilienmarkt kontinuierlich stiegen, funktionierte auch eine simple Buy-and-Hold-Strategie: Investoren konnten die Immobilien vermieten,mussten wenig daran tun, kassierten die Miete und konnten – sofern sie dies wollten – nach einigen Jahren zu einem deutlich gestiegenen Preis verkau- fen. „Das war relativ leicht zu bewerkstelligen, sodass es für viele Investoren e zient war, ihre Immobilien im Direkt- bestand zu halten“, sagt Julian Schnurrer, Leiter Portfolio- management und Finanzierung Immobilien beim Real- Asset-Manager Wealthcap. „Mittlerweile hat sich das Blatt jedoch gewendet, und der Immobilienbestand verlangt deutlich mehr Aufmerksamkeit, Expertise und aktives Management, um eine gute Vermietungssituation zu schaf- fen. Value Add hat daher aktuell das höchste Potenzial am Immobilienmarkt.“ Damit sei aktuell eine Rendite von 5,5 bis 6,0 Prozent und mehr zu erzielen. Für Arbeitgeber der Zukunft Insbesondere Büroimmobilien erfordern jetzt mehr Auf- merksamkeit. „Das ist ein Segment, das es aktuell nicht so leicht hat, sich zu erholen,wie der Wohnbereich. Arbeitsplät- ze sehen heute anders aus als noch vor zehn Jahren. Heute brauchen Unternehmen moderne, attraktive und exible Gemeinschafts ächen, damit sie ihre Mitarbeiter wieder in die Büros bekommen“,meint Schnurrer. Außerdem verlang- ten die Mieter wenig CO 2 -Ausstoß und einen geringen Pri- märenergieverbrauch, damit die Bruttomieten nicht so stark steigen. Das käme letztlich auch den Eigentümern zugute, denn durch eine energetische Ertüchtigung könnten sie den Stranding-Zeitpunkt nach hinten verlagern. „Diese Gesamt- situation ist der Grund dafür, dass wir in letzter Zeit zuneh- mend Anfragen erhalten, ob wir die Bewirtschaftung und Ertüchtigung des Immobilienportfolios von Investoren über- nehmen können“, freut sich Schnurrer über die aktuelle Situation. Dazu ist es sinnvoll, die Immobilien in eine Fondsstruktur einzubringen, um sie dort zu bündeln. Entsprechend häufen sich auch bei den spezialisierten Anwaltskanzleien die Anfragen. „In den letzten drei Jahren sind wir mehrfach bei der Gründung von Immobilien- Spezial-Sondervermögen in der Ausgestaltung als Miteigen- tumsfonds und Einbringung von Immobilien in diese ein- gebunden gewesen und sind aktuell bei zwei solchen Ein- bringungsvorhaben im Pitch-Verfahren. Außerdem werden wir von verschiedenen Investoren für Workshops angefragt, bei denen es darum geht, wie die Einbringung von Immo- bilien in einen Miteigentumsfonds bewerkstelligt werden kann“, sagt Dr. Axel Schilder, Rechtsanwalt und Steuerberater bei King & Spalding LLP in Frankfurt. Miteigentums- vs. Treuhandfonds Doch bevor ein Immobilienbestand in eine Fondsstruktur überführt wird, sind einige Fragen zu klären – unter ande- rem welches Vehikel die meisten Vorteile bietet. Das Kapi- talanlagegesetzbuch (KAGB) unterscheidet Miteigentums- und Treuhandfonds. Dazu heißt es in § 92 Abs. 1 KAGB: „Die zum Sondervermögen gehörenden Vermögensgegen- stände können nach Maßgabe der Anlagebedingungen im Eigentum der Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) oder im Miteigentum der Anleger stehen.“Demnach kann die KVG Eigentümerin der Vermögensgegenstände eines Sonderver- mögens sein, diese treuhänderisch für die Anteilsinhaber halten (sogenannter „Treuhandfonds“) oder die Anteilsinha- Auch wenn sie ihre Allokation nicht per se reduzieren wollen , überlegen einige Investoren angesichts der Veränderung der Märkte, ihr Immobilienportfolio umzustrukturieren und in professionelle Hände zu geben. Dabei soll aber möglichst keine Grunderwerbsteuer ausgelöst werden. Hier bietet sich das Instrument des Miteigentumsfonds an. Immobilien neu gebündelt 260 N o . 2/2025 | institutional-money.com STEUER & RECHT | Immobiliensteuer FOTO: © KING & SPALDING Der Miteigentums- fonds gewinnt als strukturelle Alterna- tive zum Treuhand- fonds in der Praxis zunehmend an Bedeutung. » Die Einbringung von Immobilien in einen Miteigentumsfonds kann zur Hebung von Potenzialen des Bestandsportfolios führen. « Martin Wolff, Rechtsanwalt und Steuerberater bei King & Spalding LLP, Frankfurt