Institutional Money, Ausgabe 2 | 2025

Dokumentationspflichten Aber es gibt nicht nur Schwarz und Weiß, sondern viele Schattierungen dazwischen, bei denen die Lage womöglich nicht ganz so klar ist. Denkbar ist beispielsweise ein Hin- weis seitens eines Investors: „Mir gefällt die Immobilie XY in Berlin so gut. Schaut sie euch doch mal an.“ Zumindest sieht der Entwurf des BaFin-Merkblatts für solche Fälle Dokumentationsp ichten vor. Im Merkblattentwurf heißt es: „Damit die BaFin und der Abschlussprüfer nachvoll- ziehen und prüfen können, dass keine mit § 17 KAGB unvereinbaren Ein ussnahmen der Anleger stattgefunden haben, hat der Portfolioverwalter jede Form der Ein uss- nahme von Anlegern auf die Anlageentscheidungen für Rechnung von Investmentvermögen ab Verö entlichung dieses Merkblatts auf der BaFin-Internetseite zu dokumen- tieren.“ Böhme hält diese Formulierung für zu weitgehend: „Die BaFin wird nicht wollen, dass die Kapitalverwaltungsgesell- schaften in der Zukunft zu jedem Telefonat oder jedem Tischgespräch mit einem Anleger, in dem es – und sei es nur am Rande – auch um das Schicksal der Vermögens- gegenstände des Fonds geht, eine Gesprächsnotiz anzufer- tigen haben.“ Seiner Meinung nach sollte sich die Doku- mentationsp icht nur auf zielgerichtete, konkrete Aussagen beziehen, aber nicht auf eine Aussage wie „Wir haben zu wenig Exposure im Rhein-Main-Gebiet. Da sollten wir mal mehr machen“. „Die Dokumentationsp icht sollte deutlich eingeschränkt und zumindest auf die eindeutige und ziel- gerichtete Kommunikation eines Anlegers an die KVG be- ziehungsweise den Portfolioverwalter, die auf eine konkrete Beein ussung einer Investment- oder Desinvestmentent- scheidung gerichtet ist, beschränkt werden“, ndet Böhme. Regelungsbedarf bei Einbringungsfonds Regelungsbedarf sieht er noch bei sogenannten Einbrin- gungsfonds, die sich in den letzten Jahren großer Beliebtheit erfreuen (siehe Beitrag dazu in diesem Heft). „Bringt der Anleger selbst die Vermögensgegenstände in den Fonds ein, so ist er notwendigerweise an der Anlageentscheidung beteiligt. Diesen Fall hat der Merkblattentwurf sicher nicht vor Augen, jedoch könnte noch klargestellt werden, dass sich die betre enden Ausführungen nicht auf diese Kon- stellation beziehen“, merkt Böhme an. Aufsichtsrecht vs. Gesellschaftsrecht Weiteren Regelungsbedarf sieht er in Fällen, wo sich Auf- sichtsrecht und Gesellschaftsrecht widersprechen, wie dies bei geschlossenen Fonds der Fall sein kann. „Die haben oft nur einen einzigen Vermögensgegenstand, zum Beispiel eine Immobilie, ein Schi oder ein Flugzeug. Laut Gesellschafts- recht haben Investoren beim Verkauf des Vermögensgegen- stands ein Zustimmungsrecht. Das Merkblatt sollte klar- stellen, dass dies laut Aufsichtsrecht in Ordnung ist“, fordert Böhme und wünscht eine klare Ausnahme, etwa für solche Ein-Objekt-Fonds. Auch der Zentrale Immobilien Ausschuss e.V. (ZIA), die ordnungs- und wirtschaftspolitische Interessen- vertretung der gesamten Immobilienwirtschaft, hat diese Thematik bereits aufgegri en. Festzuhalten ist: Bei der Ein ussnahme durch die Anleger auf die Investitionen und Desinvestitionen des Investment- vermögens kann es Grauzonen geben, die schwierig zu fassen sind. Weil das so ist, sieht die BaFin dafür zumindest eine Dokumentationsp icht vor. Die Aufsicht erho t sich hiervon eine präventive Wirkung. Die Letztentscheidungs- hoheit des Portfolioverwalters über die Anscha ung oder Veräußerung eines konkreten Vermögensgegenstands darf aus Sicht der BaFin nicht in Frage gestellt werden. ANKE DEMBOWSKI Die jeweiligen Rollen der Beteiligten sind aufgeteilt Die großen Service-KVGen haben die Verantwortungen und Prüfprozesse sehr klar geregelt. Bei der Service-KVG Universal Investment gibt es einen klar geregelten Prüfprozess. Damit wird sichergestellt, dass die Immobilie, die gekauft werden soll, mit den Anlage- richtlinien übereinstimmt und ins Portfolio passt. Verschiedene Fachabteilungen prüfen jeden einzelnen Kauf, und auch das Risikomanagement gibt seine Einschätzung ab. Nach dem Vier-Augen-Prinzip muss am Ende auch die Verwahrstelle den Kauf freigeben. Quelle: Universal Investment INVESTOREN Investmentvertrag beiSondervermögen Fremdverwaltungsverhältnis beiVehikeln inGesellschafts- form (z.B. InvKG) Verwaltung Verwahrung Kontrolle Anlageempfehlung Fonds Investition gem. Anlagebedingungen Immobilie 1 Immobilie 2-n Asset Manager/Berater VERWAHRSTELLE UNIVERSAL INVESTMENT GELD N o . 2/2025 | institutional-money.com 259 Immobilienfonds | STEUER & RECHT » Neben dem Nachweischarakter für eine ordnungsgemäße Geschäftsorganisation (…) dient die Dokumentationspflicht auch dazu, bei allen beteiligten Akteuren (…) ein Problembewusstsein für die aufsichtsrechtlichen Grenzen einer Einflussnahme der Anleger zu schaffen. « BaFin, Merkblattentwurf