Institutional Money, Ausgabe 2 | 2025

entwurf allerdings enge Grenzen vor. „Unproblematisch sind (…) unverbindliche ,Investmentideen‘ oder ,Empfehlungen‘ der Anleger, da auch hier die Letztentscheidungshoheit des Portfolioverwalters nicht infrage gestellt wird.“ Dies gelte allerdings nicht, wenn eine Idee oder Empfehlung in Wirk- lichkeit eine indirekte Weisung darstellt.Wann eine indirek- te Weisung vorliegt, müsse anhand der Umstände des kon- kreten Falls beurteilt werden, schreibt die BaFin: „Indizien für eine indirekte Weisung wären, wenn der Portfolioverwal- ter alle Empfehlungen der Anleger eins zu eins ohne eigene Recherche oder materielle Bewertung der Chancen und Risiken des Investments oder Desinvestments ausführt und seine Prüfung formal auf Erwerbbarkeitskriterien oder eine Anlagegrenzenprüfung beschränkt. Gleiches gilt, wenn die Initiative für die Anscha ung oder Veräußerung von Ver- mögensgegenständen selten oder nie von der Kapitalverwal- tungsgesellschaft ausgeht, sondern im Wesentlichen und kontinuierlich von den Anlegern.“ Diese aufzählende Be- schreibung hält Böhme für sehr praxistauglich. Bisher schon klare Vorgaben Kurt Jovy,Head of Real Estate bei Universal Investment, hält sich mit seinem Urteil über das Merkblatt der BaFin erst einmal zurück. Zum einen gibt es imMoment noch keine endgültige Fassung, zum anderen verfügt sein Haus als eine der größten Service-KVGen bereits über etablierte Struk- turen und Prozesse. „Bei uns ist die Ein ussnahme der Investoren auf das Portfoliomanagement aktuell kein The- ma.Das Merkblatt wird,wenn es denn erst einmal verö ent- licht ist, für Klarheit sorgen, die es vorher so nicht gab“. Er beschreibt ein Dreieck mit den Rollen aller an einem Spezialfonds beteiligten Parteien. Es besteht aus dem Inves- tor, der Service-KVG und dem operativen Manager. „Es gibt klare Vorgaben, wer was machen darf, nur gab es bis dato noch kein Merkblatt dazu.“ Der Fondsinvestor könne am Anfang seine Wünsche und Vorstellungen einbringen, indem er sich gezielt für ein Pro- dukt entscheidet, das eine bestimmte Konzeption und klare Anlagerichtlinien hat. Bei einem Spezialfonds könne der Investor bei Au age des Fonds – wenn er der alleinige Investor oder groß genug ist – bei der Formulierung der Anlagerichtlinien mitwirken. „Anschließend wird er regel- mäßig durch unsere Reportings sowie auf den Anlage- ausschusssitzungen informiert“, erklärt Jovy, was möglich ist. Zudem erlaube das Merkblatt, dass der Investor unverbind- liche Anlageideen und Empfehlungen einbringen darf. Jovy verweist darauf, dass Investoren noch ein weiteres Mittel der Ein ussnahme haben: „Sie können vorab mit der KVG die wesentlichen Leistungsindikatoren abstimmen, die die operativen Manager zu erfüllen haben.Wenn diese nicht erreicht werden oder auch sonstige Störungen in der Leis- tungsbeziehung auftreten, können die operativen Manager ausgetauscht werden. Voraussetzung ist, dass eine Service- KVG die Administration dafür erledigt.“ Schließlich haben Investoren noch ein letztes Mittel der Ein ussnahme: den Verkauf der Fondsanteile, sozusagen als Abstimmung mit den Füßen. Klar geregelter Prüfprozess Jovy stimmt mit der Ansicht der BaFin überein, dass es eine Ein ussnahme,mit der der operative Manager durch einen Investor nachhaltig dazu gebracht wird, eine bestimmte Anlageentscheidung zu tre en, nicht geben soll. „Schon allein deshalb nicht, weil es mehrere Investoren geben kann“ so Jovys Argumentation. „Bei uns im Hause ist die Gewaltentrennung schon im- mer ganz klar geregelt, und am Ende entscheiden wir als KVG“, geht er auf die Prozessbeschreibung ein. Zunächst er- ledige der operative Manager die Vorarbeit und komme mit einer Investitionsidee auf die KVG zu. „Wir überprüfen die Immobilie dann mit unseren Fachabteilungen für Steuer, Recht, Technik und Wirtschaftlichkeit und mit unserer Immobilienabteilung. Auch die Verwahrstelle prüft“ verweist Jovy auf das Vier-Augen-Prinzip des KAGB. Produktseitig muss die Immobilie hinsichtlich Alter, Nutzung, Rendite und Lage mit den Anlagerichtlinien übereinstimmen. „Wenn alles passt, geben sowohl wir als auch die Verwahr- stelle den Kauf frei, und der operative Manager erhält eine entsprechende Einzelvollmacht für die Immobilie“, erklärt Jovy den Prozess. Genauso geht es auch beim Verkauf einer Immobilie. Das BaFin-Merkblatt soll den Begriff „bedeutsame Einflussnahme“ klar umreißen. Der Inhalt des Merkblattentwurfs lässt sich wie folgt zusammenfassen: • Weisungen der Anleger sind unzulässig. • Vetorechte oder Zustimmungsvorbehalte von Anlegern in Bezug auf einzelne Assets sind ebenfalls unzulässig. • Vetorechte oder Zustimmungsvorbehalte von Anlegern zur Anlagestrategie allgemein im Rahmen der vereinbar- ten Anlagerichtlinien (z. B. betreffend Anlagen in bestimmte Nutzungsarten, Regionen usw.) sind zulässig. • Unverbindliche „Investmentideen“ oder „Empfehlungen“ der Anleger sind unproblematisch, es sei denn, diese stellen in Wahrheit eine indirekte Weisung dar. • Jede Form der Einflussnahme von Anlegern auf die Anlageentscheidungen ist zu dokumentieren. Quelle: King & Spalding, Frankfurt 258 N o . 2/2025 | institutional-money.com STEUER & RECHT | Immobilienfonds FOTO: © UNIVERSAL INVESTMENT Nicht jeder Aus- tausch zwischen KVG und Investor ist eine „bedeutende Einflussnahme“. » Bei uns im Hause ist die Gewalten- trennung schon immer ganz klar geregelt, und am Ende entscheiden wir als KVG. « Kurt Jovy, Head of Real Estate bei Universal Investment