Institutional Money, Ausgabe 2 | 2025

er sein Geschäftsmodell für interessant und nachhaltig ren- tabel. „Wohnimmobilien weisen eine hohe Widerstandsfä- higkeit gegenüber Krisen auf, besser als alle anderen Immo- bilienklassen wie Einzelhandel, Shoppingcenter, Büro und so weiter.“ Er blickt auf die Probleme im Einzelhandel: „Mittlerweile erfolgen 15 Prozent der Einzelhandelsumsätze online, und dieser Anteil soll bis 2030 auf 30 Prozent steigen. Wollen Sie da noch in den Einzelhandel investieren?“, fragt er. Angesichts dieser Zahlen sei allenfalls noch Lagerlogistik interessant. „Aber unsere Expertise liegt eben auf Mietwohn- anlagen. Das funktioniert seit über 30 Jahren.“ Wie Winter ist auch Grahn entspannt, was die aktuelle US-Politik angeht: „Für die Umsetzung unserer Projekte zählt nicht, wer gerade Präsident ist. Es ist ja klar, dass Arbeitsplätze gescha en und Haushaltseinkommen gene- riert werden müssen. Außerdem brauchen Sie eine gute Infrastruktur, die für kurze Wege sorgt. Das aktuelle Durch- einander wird vorübergehen und sich beruhigen.“ Er ver- weist darauf, dass die Familien, die CP Capital betreut, aus strategischen Gründen international aufgestellt und viele von ihnen ohnehin in den USA investiert sind. Für Investo- ren, die von regelmäßigen Ausschüttungen in Euro abhän- gig sind, bestehe natürlich ein Währungsrisiko. „Die Fami- lien, die wir betreuen, haben ohnehin substanzielles Vermö- gen in anderen Wirtschaftsräumen investiert und recyceln im Regelfall die Erträge, die in US-Dollar anfallen, wieder in US-Dollar.“Für deutsche Investoren sei auch das deutsch- amerikanische Doppelbesteuerungsabkommen interessant. „Danach werden die Erträge nur in den USA besteuert, aber nicht in Deutschland. Und die steuerliche Belastung in den USA ist niedriger als in Deutschland“, verweist Grahn auf diese ebenfalls attraktive Rahmensituation. Knappheit sorgt für Mietanstieg Auch Real-Estate-Manager aus Deutschland blicken gern in die USA und investieren dort, beispielsweise Sicore Real Assets. Der Immobilien- und Infrastrukturmanager ist Teil der Signal-Iduna-Gruppe und wurde kürzlich von Hansa- invest Real Assets in Sicore Real Assets umbenannt. „Wir streben mit unseren Immobilienportfolios eine Risiko- streuung an, und das bedeutet neben der Investition in ver- schiedene Segmente des Immobilienmarktes auch eine geogra sche Diversi zierung“, erklärt Paul Heinrich Muno, Managing Director bei Sicore. Aktuell erscheinen ihm in den USA Wohnimmobilien unter allen Nutzungsarten am interessantesten. „Dort er- halten Sie Nettomietrenditen von fünf bis sieben Prozent, hierzulande sind es nur 2,5 bis 3,0 Prozent, da ist Deutsch- land nicht so attraktiv – auch unter Berücksichtigung von möglichen Hedging-Kosten“, sagt Muno. Dass die Mieten in Amerika niedriger werden, sei auf absehbare Zeit nicht zwingend. „In den USA fehlen rund zwei Millionen Woh- nungen. Beispielsweise wird in Dallas oder Denver ständig Wohnraum nachgefragt, weil es dort wirtschaftliches Wachstum gibt“, erklärt Muno. In Dallas ist Sicore bereits investiert. „In Dallas sind wir in einer Gegend investiert, in der man abends gut ausgehen kann, was junge Menschen anzieht, auch dort zu wohnen. In unserer Wohnanlage in Denver kann man auf die Rocky Mountains blicken.Wohnanlagen in den USA sind mit vielen Annehmlichkeiten ausgestattet: Pool, Dachterrasse, BBQ, Pet-Shower, große Garagen. Wenn Sie das bieten, bekommen Sie auch gute Mieter“, ist Muno überzeugt. Der Mietwohnungsmarkt in den USA reagiere rasch. „Die Amerikaner sind in ihrer Mobilität anders auf- gestellt als wir. Die wechseln ihren Wohnsitz schnell, wenn anderswo die wirtschaftlichen Aussichten besser sind. Die Wohnungen sind Plug & Play, und Sie können sich dort sofort ins WLAN einbuchen und zu arbeiten beginnen.“ Für das Wachstum in Dallas sorgten unter anderem Steuer- vorteile. „Dallas hat vor Kurzem seine Corporate Income Tax gesenkt, daher ist Goldman Sachs mit vielen Mitarbeitern dorthin gekommen“, verweist Muno auf die steuerlichen Vorteile, die es insbesondere in den Trump-Staaten gibt. „In Dallas nden jeden Monat rund 14.000 Menschen einen neuen Job, das ist zehnmal so viel wie in Frankfurt“, verweist er auf das Wachstumspotenzial. Die Wohnungsknappheit sorgt für steigende Mieten. „Wir können in den USA die Mieten alle zwölf Monate anpassen und haben das in den letzten Jahren auch getan“, sagt Muno. Prinzipiell kämen für Sicore auch andere Nutzungsarten als Investments infrage. „Data Center haben wir uns ange- schaut, haben dann jedoch Abstand davon genommen. Zum einen ist es schwierig mit der Drittverwendungsfähig- keit, und zum anderen ist der hohe Stromverbrauch unter ESG-Aspekten fraglich. Außer Wohnen kommt in den USA für uns allenfalls noch Logistik in Frage.“ Durch Trumps Zollpolitik erhöhen sich die Baukosten, weil sowohl die Material- als auch die Arbeitskosten steigen. „Das führt zu einer Verlangsamung der Fertigstellungen“, so Muno, „das spielt den Bestandshaltern in die Hände.“ Weil die Zinsen in den USA höher sind als in Europa, arbeitet Sicore dort mit höheren Eigenkapitalanteilen. Das US-Dollar-Risiko sichert er nicht ab. „Wir sehen den US- Wohnimmobilienmarkt als langfristige Investition und hedgen daher nicht“, erklärt Muno. Und was Trumps erra- tische Politik angeht, sagt er: „Da kann man nur milde lächeln und langfristig durchhalten. Es wird eine Zeit nach Trump kommen!“ ANKE DEMBOWSKI 254 N o . 2/2025 | institutional-money.com PRODUKTE & STRATEGIEN | US-Immobilienmarkt FOTO: © ALEX HABERMEHL I PRINCIPAL REAL ESTATE Inflations-Hedge: Die Konditionen für Wohnmieten können in Amerika bereits nach zwölf Monaten angepasst werden. » Die Amerikaner sind in ihrer Mobilität anders aufgestellt als wir. Die wechseln ihren Wohnsitz schnell, wenn anderswo die wirtschaftlichen Aussichten besser sind. « Paul Heinrich Muno, Managing Director Sicore Real Assets (ehemals Hansainvest Real Assets)