Institutional Money, Ausgabe 2 | 2025

dann gültigen Marktverhältnissen anpassen, im Gegensatz zu einem klassischen Büro-Immobilienvertrag, der über 10 Jahre läuft“, verweist Grahn auf den Vorteil des In ations- Hedge. Ein weiterer Pluspunkt sei die demogra sche Ent- wicklung: „Die amerikanische Bevölkerung wächst bis 2050 umweitere 35 Millionen auf 380 Millionen Bürger an, zum einen durch Zuzug, zum anderen durch originäres Wachs- tum aus dem eigenen Land. Diese Menschen wollen alle ir- gendwo wohnen!“ Er verweist darauf, dass in den USA ak- tuell über eine Million Wohnungen gesucht werden. „Die- ser Bedarf wird bis 2035 auf vier Millionen anwachsen. Es gibt also eine sehr hohe Nachfrage nach Mietwohnraum“, sagt Grahn. Für seine Mietwohnanlagen sieht er zwei wesentliche Gruppen, die als Mieter in Frage kommen: Die Generation Y, also Menschen, die heute im Alter von 30 bis 45 Jahren sind. „Die haben gerade ihren ersten oder zweiten Job und zu wenig Eigenkapital, um sich ein Einfamilienhaus leisten zu können. Sie können aber mieten und wollen es ange- nehm haben, mit Sport- und Grillmöglichkeiten, guter Ver- kehrsanbindung, und so weiter“, erklärt Grahn. Die zweite Gruppe ist die der Baby-Boomer, die heute zwischen 55 bis 79 Jahre alt sind. „Sie sind groß geworden auf 200 bis 220 Quadratmetern, aber ihre Kinder sind inzwischen aus dem Haus. Sie entschließen sich oft, in eine typische amerikani- sche Mietwohnanlage mit gehobener Ausstattung zu zie- hen“, so Grahn. Für beide demogra schen Gruppen kom- men die Anlagen, die CP Capital erstellt, infrage. „Wir stat- ten sie mit vielen Annehmlichkeiten aus, weil das in den USA von dieser Klientel erwartet wird: Pool, BBQ-Area, Räumlichkeiten für private Feiern und ein Gym, das mit modernen Geräten bestückt ist. Es ist nicht nur das Ziel, die Immobilie an sich zu errichten, sondern auch ein Gemein- schaftsgefühl unter den Mietern zu erreichen, die wiederum für einen nachhaltigen Cash- ow sorgen“, erklärt Grahn. Nach Fertigstellung werden die Mietwohnanlagen von Pensionsfonds oder anderen Investoren gekauft.Grahn dazu: „Wir haben gerade in Boston und in der Nähe von L.A. zwei Objekte veräußert.“ Weil Mietverträge in den USA auf 12 Monate befristet sind, bedeutet das, daß zum Ende der jewei- ligen Laufzeit die Mieten angepasst werden können. „In den Metropolregionen, in denen neue Arbeitsplätze gescha en werden, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass die Mieter dann eine Erhöhung von zwei Prozent akzeptieren.Dadurch erhöht sich der operative Nettoertrag.Wir rechnen mit Mie- trenditen zwischen 4,75 und 5,5 Prozent“, sagt Grahn. Gute Renditen mit PE in US Real Estate CP Capital erzielt dabei attraktive Renditen. „Wir sichern das Grundstück mit Baugenehmigung, errichten dann die Miet- wohnanlage mit den Häusern und dem ganzen Drumhe- rum. Im Anschluss vermieten und veräußern wir die Anlage. Das Ganze erstreckt sich über einen Zeitraum von drei bis fünf Jahren. Über diesen Zeitraum erwirtschaften wir jährliche Renditen im zweistelligen Prozentbereich.“ Grahn verweist auf CP Capitals Track Record: „So haben wir das in den letzten 35 Jahren 230 Mal realisiert. Bei Lauf- zeiten von unter vier Jahren haben wir eine sehr attraktive Netto-Rendite für die Investoren erzielt“, und verweist darauf, dass es sich schließlich auch um Private Equity in US Real Estate handle, ein recht spezialisiertes Geschäft. Angesichts des aktuellen Zinsniveaus käme für viele Men- schen in den USA derzeit eher mieten als kaufen infrage: „Wenn Sie sich heute das durchschnittliche Mietniveau für eine 80- bis 90-Quadratmeter-Wohnung ansehen, zahlen Sie dafür etwa 1.800 Dollar warm. Wenn Sie diese Fläche ver- gleichbarer Art als Eigentum betrachten, zahlen Sie im Schnitt 400.000 US-Dollar. Beim gegenwärtigen Zinsniveau und den erhöhten Eigenkapitalanforderungen der Banken – 40 bis 50 Prozent – zahlen Sie ca. 3.000 US-Dollar pro Monat für die Hypothek, Steuern und Versicherung. Das können viele junge Leute nicht stemmen. Aus diesemGrund ist der- zeit die Nachfrage nach Mietwohnungen in den USA hoch“ erklärt Grahn die Hintergründe. Eigentlich kennt man die USA als Land der Eigenheim- besitzer. Während in Deutschland etwa zwei Drittel Mieter und ein Drittel Eigentümer sind, verhält es sich in den USA laut Daten der National Apartment Association genau umgekehrt. Dort haben etwa zwei Drittel der Bevölkerung Eigentum. „Aber diese Zahlen ändern sich gerade, weil sich viele aufgrund der hohen laufenden Belastungen für Hypo- theken und Versicherungen Wohneigentum nicht mehr leisten können“, beobachtet Grahn. Metropolregionen attraktiv Was die Lagen betri t, setzt CP Capital auf die Metropol- regionen der USA. „Es gibt in Amerika über 50 Städte mit mehr als einer Million Einwohnern.Wir gehen dorthin, wo neue Arbeitsplätze gescha en werden, wo sich das durch- schnittliche Arbeitseinkommen erhöht, wo es Dienstleistun- gen und Unterhaltungsmöglichkeiten gibt, denn dort ist die Nachfrage hoch.“ In solchen Städten sucht CP Capital nach guten Lagen an der Peripherie. „Wir gehen beispielsweise nach Atlanta, Dallas, Denver, Charlotteville oder Tampa“, so Grahn. Bei der Auswahl meidet er Standorte, die zu stark durch eine Mietpreisbremse bestimmt werden. „Beispielsweise tun wir uns in den Bundesstaaten New York und Kalifornien schwer, die Mieten anzupassen“, sagt Grahn. Ansonsten hält N o . 2/2025 | institutional-money.com 253 US-Immobilienmarkt | PRODUKTE & STRATEGIEN FOTO: © CP CAPITAL » Der Bedarf an Wohnungen in den USA wird bis 2035 auf vier Millionen anwachsen. Es gibt also eine sehr hohe Nachfrage nach Mietwohnraum. « Stefan Grahn, Deutschland-Geschäftsführer von CP Capital