Institutional Money, Ausgabe 2 | 2025

rung be&nden, seien sowohl die Ausfallwahrscheinlichkeiten als auch die Spreads höher. Schliemann ist der Meinung, dass die Erlaubnis der BaFin für Kreditfonds den Markt be ügelt hat, weil insbesondere für deutsche Investoren die Zugangsmöglichkeit interessan- ter geworden sei. Ihr Haus legt jedoch keine deutschen Pri- vate-Debt-Fonds auf. „Wir nutzen für unsere Private-Corpo- rate-Debt-Strategien nach wie vor Luxemburger Strukturen, weil wir europaweit vertreiben, und für den internationalen Vertrieb ist der Fondsstandort Luxemburg besser geeignet als der deutsche“, sagt Schliemann. pbb stellt sich breiter auf Neben Corporate Debt spielen auch Immobilienkredite eine große Rolle, insbesondere in Deutschland. „Auch hier haben die USA eine längere Historie. In den USA ist der Immobilienmarkt zu etwa 50 Prozent durch Private Debt &nanziert, während es in Europa rund 30 Prozent sind“, sagt Dr. Pamela Hoerr. Sie ist Vorstandsmitglied bei der Deut- schen Pfandbriefbank (pbb) in München, einem auf Real- Estate-Finanzierungen spezialisierten Haus mit einem Im- mobilienkreditbuch von 30 Milliarden Euro und rund 800 Mitarbeitern. Dennoch seien es Investoren aus Europa durchaus gewohnt, verschiedene Kreditgeber – auch außer- halb des Bankenbereichs – zu suchen, wenn sie große Im- mobilienprojekte hochziehen.Hoerr &ndet, dass Real Estate Debt für institutionelle Investoren besonders interessant ist. „Viele Investoren kommen von der Immobilienseite. Durch Immobilienkreditfonds haben sie die Möglichkeit, neben der Equity- auch die Debt-Seite in dieser Assetklasse abzu- decken. Andere Investoren kommen von der Anleihenseite. Sie können ihr Portfolio damit nicht nur durch Corporate Bonds diversi&zieren, sondern auch durch immobilienbesi- cherte Finanzierungen.“ Im Immobilienbereich hält sie Private Debt-Fonds sogar für attraktiver als Equity-Fonds. „Whole-Loan-Fonds bieten aktuell eine bessere Verzinsung und sind gleichzeitig erst- rangig durch Immobilien besichert. Insofern bergen sie we- niger Risiko bei gleichzeitig höherer Verzinsung“, so Hoerr. Ein möglicher Nachteil sei die geringere Liquidität, „aber wie hoch die Liquiditätskosten von Anleihen sind, zeigt sich, wenn die Kurse fallen“, gibt Hoerr zu bedenken. Im Ver- gleich dazu sind Immobilienwerte deutlich weniger volatil. Auf das steigende Interesse der Investoren an Real-Estate- Debt-Fonds reagiert ihr Haus mit der Ausweitung des Geschäfts in diese Richtung. „Mit unserem neuen Geschäfts- bereich Real Estate Investment Solutions treten wir als Dienstleister für institutionelle Investoren auf. Mit dem Geschäftsbereich Originate & Cooperate (O&C) bieten wir Kapitalsammelstellen, die in Debt investieren wollen, an, für sie Finanzierungen zu sourcen; und mit pbb Invest legen wir selbst Real-Estate-Debt-Fonds auf“, erklärt Hoerr die Bandbreite der neuen Dienstleistungen ihres Hauses. Mit dieser Geschäftsausweitung setzt die Deutsche Pfandbrief- bank auf Skalene ekte. „In einem normalen Jahr sourcen wir sechs bis zehn Milliarden Euro Neugeschäft auf die eigene Bilanz. Wir sehen aber ein Vielfaches davon. Daher wollen wir unsere europaweite Expertise rund um die Assetklasse Immobilie künftig auch Dritten zur Verfügung stellen“, so Hoerr. Real-Estate-Debt-Studie Im Rahmen der Geschäftsausweitung hat die Deutsche Pfandbriefbank beim Beratungshaus Kommalpha eine Real- Estate-Debt-Studie in Auftrag gegeben, an der im Winter 2024 insgesamt 44 institutionelle Investoren aus verschiede- nen Segmenten teilgenommen haben. „Demnach sind 46 Prozent der Teilnehmer bereits in Real Estate Debt investiert, meist über Fonds (80%). Die direkte Kreditvergabe spielt eine untergeordnete Rolle (25%), vermutlich weil dann die Einzelinvestments für viele Investoren zu groß sind“ erläutert Hoerr die Umfrageergebnisse. Bei den Investoren steht bei Private-Debt-Investments die Sicherheit im Vordergrund: Der Fokus liegt auf Senior Loans (58%) und geringen Darlehensgrößen (20–30 Millio- nen Euro). Was die Nutzungsarten betri t, bevorzugen die Umfrageteilnehmer Wohnen und Logistik (je >50%), wäh- rend Büro (35%) und Einzelhandel (28%) zurückliegen. Hinsichtlich der regionalen Präferenzen führt Europa (48%), gefolgt von global diversi&zierten Ansätzen (38%). Bei den bisher realisierten Strategien liegt ein Schwerpunkt auf Bestandsimmobilien (54%) und Projektentwicklungen mit Baurecht (41%). An Ankaufs&nanzierungen ohne Baurecht oder Sanierungs&nanzierungen wollen sich nur die wenigs- ten Investoren heranwagen, zumal der Immobilienmarkt in Europa gerade dabei ist, ein neues Preisniveau zu &nden – insbesondere bei Büroimmobilien. „Insgesamt zeigt die Umfrage eine konservative und sicherheitsorientierte Perspektive institutioneller Investoren beim Themengebiet Real Estate Debt“meint Hoerr. In diese Richtung biete ihr Haus nun einen erstrangig besicherten europaweit diversi&zierten Whole Loan Fund an, wobei die Mehrheit der Studienteilnehmer für Debt-Fonds unab- hängige Manager (65,9%) gegenüber Managern mit einem Bankenhintergrund (14,6%) bevorzugt. Die übrigen 19,5 Prozent sehen keinen großen Unterschied zwischen den beiden. Interessant sind auch die Ausschüttungserwartungen (CoC),die bei den Teilnehmern erfragt wurden.Sie lauten für • Senior Loans: 4–7 %, durchschnittlich 5 % N o . 2/2025 | institutional-money.com 247 Private-Debt-Fonds | PRODUKTE & STRATEGIEN FOTO: © KPMG, HARBOURVEST » Die Verwaltung von Kreditfonds birgt operationelle Herausforderungen für die KVGen. « Elmar Schobel, Partner, Financial Services KPMG, Frankfurt