Institutional Money, Ausgabe 2 | 2025

Immobilien mit niedrigen Mieten nicht auszumachen. Bei angemessenen Haltedauern von drei bis fünf Jahren zeigt sich lediglich eine geringfügig höhere Volatilität des Cash- ow-Wachstums. Zudem sind typische Investoren in Nied- rigmieteinheiten meist ausreichend diversi ziert, um das Risiko einzelner Objekte zu streuen. Die Überrenditen lassen sich also kaum durch höhere Risiken erklären. Es könnte sogar umgekehrt sein. Den For- schern zufolge haben Objekte mit niedrigen Mieten geringe- re Betas als solche mit hohen Mieten.Das bedeutet, dass Ers- tere in Rezessionen geringere Rückgänge oder sogar einen leichten Anstieg der Cash ows aufweisen. Investoren in er- schwingliche Mietwohnungen können deshalb in schlechten Zeiten pro tieren, wenn viele Einkommen von negativen Schocks betro en sind und einige Mieter aus höheren in niedrigere Schichten des Mietmarktes umziehen. Deshalb kann das unterste Segment einen gewissen Hedge gegen Konjunkturrisiken darstellen. Positives Alpha Doch wie lässt sich die Renditelücke zwischen dem unteren und dem oberen Ende der Mietimmobilien erklären? Die Forscher schlussfolgern, dass es Limits of Arbitrage gibt, die verhindern, dass am unteren Ende mehr Kapital investiert wird. Das wiederum führt dazu, dass ein positives und be- ständiges Alpha bei erschwinglichemWohnraum existiert. Zum Beispiel könnten Mieter in der Theorie die von ihnen bewohnten Immobilien kaufen, wenn die Mieten im Nied- rigpreissegment übermäßig hoch sind. Doch in der Praxis bleibt dieser Schritt aufgrund nanzieller Zwänge vielen ver- wehrt. Denn im Durchschnitt handelt es sich am unteren Ende des Mietmarktes um junge, einkommensschwache und weniger wohlhabende Haushalte, denen die Ersparnisse und das Einkommen fehlen, um eine Hypothek aufzunehmen und zu bedienen.Außerdembe nden sich die meisten dieser Mieteinheiten in Mehrfamilienhäusern, die von Haushalten nicht ohne Weiteres gekauft werden können. Ein weiterer entscheidender Punkt dürfte sein, dass professio- nelle Marktteilnehmer weitgehend segmentiert agieren. So drängen zum Beispiel kaum große, diversi zierte institutio- nelle Vermieter, die Zugang zu Fremdkapital haben, auf die- sen Markt. Vielmehr konzentrieren sie sich paradoxerweise auf Hochmietsegmente, wo die Nettorenditen und Erträge am niedrigsten sind. Die Autoren vermuten aber, dass diese Marktteilnehmer im unteren Segment ein Reputationsrisiko eingehen würden. Die Manager und Kapitalgeber dieser Institutionen sind häu g Pensionsfonds oder ö entliche Kapitalgeber, die auf ihre soziale Verantwortung bedacht sind. Zudem könnte es sein, dass bei der Verwaltung von Woh- nungen für einkommensschwache Haushalte durch diese In- vestorengruppe kaum Skalene ekte zum Tragen kommen. Doch was ist mit Investoren, die bereits im Niedrigmiet- segment tätig sind? Die meisten dieser Firmen verfügen über mittelgroße Portfolios mit starker lokaler Ausrich- tung. Hier dürften es finanzielle Faktoren sein, die es erschweren, das Angebot zu erweitern. Ihnen fehlt der Zugang zu ausreichend Kapital. Sie müssen den Eigen- kapitalanteil der nächsten Einheit aus den einbehaltenen Gewinnen des bestehenden Portfolios finanzieren. Diese Beschränkungen hindern sie daran, ihr Portfolio schneller zu erweitern. Der regionale Fokus führt auch dazu, dass ähnliche Unternehmen aus anderen Landesteilen kaum in weitere Regionen expandieren. Es bleibt also nur eine Frage: Welche Maßnahmen kön- nen dazu beitragen, die Limits of Arbitrage am unteren Ende des Wohnimmobilienmarktes zu verringern? Den Forschern zufolge sollte man sich darauf konzentrieren, den Fluss von institutionellem Kapital zu fördern. Kampagnen, die genaue Informationen darüber bereitstellen, welche Stadtteile oder Einzelimmobilien die höchsten Renditen aufweisen, könn- ten lokale Verzerrungen verringern und auch mittlere und kleine Anleger anziehen.Zudem dürfte es helfen,wenn man Mietern imNiedrigpreissegment erleichtert, ihre eigene Woh- nung zu kaufen, etwa über ein Vorkaufsrecht.Natürlich wür- de auch ein höheres Angebot von Wohnungen am Markt die Renditen senken. Ein Problem sind allerdings die hohen Kosten beim Neubau von erschwinglichem Wohnraum. Alternativ könnte aber auch zusätzliches Angebot in Markt- segmenten mit höheren Mieten helfen.Über Umzugse ekte kann das mit der Zeit auf die unteren Preissegmente durch- schlagen. DR. MARKO GRÄNITZ Klar positive Differenz Renditelücken der drei Länder Die Grafik zeigt die durchweg positiven Renditelücken der drei Länder zwischen Dezil 1 und Dezil 10, unterteilt nach Nettomie- trendite, Kapital- und Gesamtrendite. Quelle: Studie 0,0 % 0,5 % 1,0 % 1,5 % 2,0 % 2,5 % 3,0 % 3,5 % 4,0 % 4,5 % Niederlande USA Belgien Gesamtrendite Kapitalrendite Nettomietrendite 120 N o . 2/2025 | institutional-money.com THEORIE & PRAXIS | Wohnimmobilien FOTO: © ERASMUS UNIVERSITY ROTTERDAM » Es scheint Limits to Arbitrage im unteren Segment des Mietmarktes zu geben. « Matthijs Korevaar, Assistant Professor in Finance, Erasmus School of Economics, Erasmus University Rotterdam Ein entscheidender Punkt dürfte sein, dass professionelle Marktteilnehmer weitgehend seg- mentiert agieren.