Institutional Money, Ausgabe 2 | 2025

D er Mangel an bezahlbarem Wohnraum für ein- kommensschwache Mieter ist eine globale Her- ausforderung. Unklar ist aber, weshalb sich die Situation nicht verbessert. Liegt es an niedrigen Durch- schnittsrenditen, die Vermieter in diesem Segment erzielen? Ist der Markt in diesem Bereich zu riskant? Oder gibt es Frik- tionen, die den Markteintritt in die unteren Mietpreisseg- mente erschweren? Mangels Daten zu Renditen und Risi- ken von Vermietern bei Investitionen in Mietwohnungen waren diese Fragen bislang kaum zu beantworten. Eine Studie mit Daten aus Belgien, den Niederlanden und den USA gibt nun Antworten („An Alpha in A ord- able Housing?“). Darin beobachten die drei Forscher Sven Damen (University of Antwerp), Matthijs Korevaar (Eras- mus University Rotterdam) und Stijn Van Nieuwerburgh (Columbia University) Mietpreise sowie Immobilienwerte für die gesamte Bevölkerung (Belgien) oder einen beträcht- lichen Teil des Mietmarktes (Niederlande und USA). Miet- Cash ows werden dabei entweder nach Bereinigung aller Kosten betrachtet (USA) oder auf Basis sehr detaillierter Schätzungen von Gutachtern sowie verknüpft mit Verwal- tungsdaten, um daraus abzuleiten, wie sich erwartete Kosten imQuerschnitt der Immobilien unterscheiden (Belgien und die Niederlande). Insgesamt ermöglicht dieses Vorgehen zuverlässige Renditeschätzungen in den einzelnen Segmen- ten des Marktes. Überraschendes Ergebnis Das Ergebnis der Untersuchungen dürfte viele Anleger überraschen.Demnach erzielen Wohneinheiten im niedrigs- ten Bereich des Mietmarktes (unterste zehn Prozent) durch- weg höhere Renditen als Immobilien im höchsten Miet- preissegment (oberste zehn Prozent). Das Muster besteht über die untersuchten Länder und über verschiedene Zeit- räume hinweg und ist sowohl bei Brutto- und Nettomie- trenditen als auch bei Kapitalrenditen zu beobachten (siehe Gra k „Fallende Gesamtrenditen“) . Für Belgien kombinieren die Autoren mehrere admi- nistrative Datenquellen, um auf diese Weise alle relevanten privaten Mietobjekte zu erfassen. Für die Niederlande sind anhand der Daten von Statistics Netherlands, vor allem der Woonbase-Datenbank, die meisten privaten Vermietungen berücksichtigt. Die Daten werden mit Immobilientrans- aktionen abgeglichen, um die jährlichen Bruttomietrenditen zu berechnen. Diese liegen in Belgien für das erste Dezil der Mietverteilung um 2,1 Prozent höher als für das zehnte Dezil. In den Niederlanden beträgt der Unterschied 2,7 Pro- zent pro Jahr. Die Nettomietrendite, bei der Kosten für Instandhaltung, Verwaltung, Grundsteuern sowie Einbußen durch Mieter- wechsel und Zahlungsausfälle abgezogen werden, ist in Bel- gien im ersten Dezil um 0,9 und in den Niederlanden um 1,1 Prozent höher als im zehnten Dezil. Relativ zu den Dif- ferenzen bei den Bruttomietrenditen sind diese Werte nied- riger, da die Kosten bei Objekten mit niedrigen Mieten höher ausfallen. Allerdings reicht das nicht, um den Unter- schied bei den Mietrenditen verschwinden zu lassen. Für die Manchmal findet sich beständiges Alpha dort, wo man es am wenigsten vermutet. Eine Studie zeigt, dass Marktfriktionen ausgerechnet im untersten Preissegment vermieteter Wohnimmobilien anhaltende Überrenditen verursachen. Strukturelle Renditeanomalie 118 N o . 2/2025 | institutional-money.com THEORIE & PRAXIS | Wohnimmobilien FOTO: © COLUMBIA UNIVERSITY, UNIVERSITY OF ANTWERP » Wohnimmobilien mit dem niedrigsten Mietniveau bieten die höchsten Anlagerenditen. « Stijn Van Nieuwerburgh, Earle W. Kazis and Benjamin Schore Professor of Real Estate and Professor of Finance, Graduate School of Business, Columbia University » Daten aus drei Ländern zeigen dieses Phänomen über Wohnungsmärkte und Zeiträume hinweg. « Sven Damen, Assistant Professor in Finance, University of Antwerp