Institutional Money, Ausgabe 1 | 2025

oder die Größe bestimmen den Wert, sondern das gesamte Bündel an Charakteristika. Ausstattung, Baujahr, Infrastruk- tur – all diese Faktoren ießen ein. Über eine Regressions- analyse werden zahlreiche Objekte verglichen, um herauszu- arbeiten, welchen Preisanteil ein bestimmtes Merkmal aus- macht. Ein klassisches Beispiel: Zwei identische Wohnungen, doch eine hat einen Balkon.Die Wohnung mit Balkon wird teurer gehandelt, die Di erenz spiegelt den impliziten Wert dieses Zusatzes wider. Solche Modelle helfen nicht nur, Qualitätsunterschiede herauszurechnen, sondern auch reine Preisbewegungen über die Zeit zu erfassen. Unterschiedliche Faktoren Für die vorliegende Studie wurde nun ein Modell auf verschiedene Standorte und Nutzungsformen angewendet. Berücksichtigt wurden Wohn äche, Anzahl der Zimmer, spezi sche Merkmale wie Keller oder Gästetoilette sowie strukturelle Faktoren wie Baujahr und Gebäudetyp. Im Mietsektor wurde zudem die Nebenkostenbelastung als Ein- ussgröße integriert. „In jeder Region weist die zugrunde lie- gende geschätzte Regression eine hohe Erklärungskraft auf. Für Hausverkäufe liegt das R2 zwischen 0,58 und 0,92, mit einem Durchschnitt von 0,76. Für Mieten sind die Werte ähnlich“, sagt Groiss. Um Verzerrungen durch Qualitätsun- terschiede zu vermeiden, wurde der hedonische Index mit Zeit-Fixe ekten standardisiert – das bedeutet im konkreten Fall, dass der Ausgangspunkt im Januar 2007 liegt, was eine einheitliche Vergleichsbasis scha t. „Die exponentiellen Schätzungen der Zeit-Fixe ekte können als regionsspezi - sche Preisindizes für Verkauf und Miete interpretiert werden, jeweils relativ zum Januar 2007“, erklärt Groiss weiter. Während klassische Mietindizes sich meist auf Bestands- mieten stützen, konzentriert sich dieser Ansatz auf Neuver- mietungen, wodurch Marktdynamiken laut Autoren präzi- ser erfasst werden. Die Ergebnisse zeigen: Die Immobilien- preise in Deutschland sind in den Jahren expansiver Geld- politik deutlich gestiegen. Nach der globalen Finanzkrise verzeichnete der Markt eine reale Preissteigerung von rund 70 Prozent zwischen 2010 und 2022.Die Mieten folgten die- sem Trend mit Verzögerung und weniger stark. „Über die- sen Zeitraum hinweg erlebte Deutschland einen beispiel- losen Anstieg der Immobilienpreise, begleitet von einem moderaten, aber dennoch signi kanten Anstieg der Mieten“, rekapituliert Syrichas. Die enge Korrelation zwischen der Bilanzexpansion der Europäischen Zentralbank und der Preisentwicklung zeigt,wie stark geldpolitische Maßnahmen den Markt beein ussen. „Das Verhältnis von Kaufpreisen zu Mieten hat sich bis zur geldpolitischen Umkehr 2022 erheb- lich ausgeweitet, was auf eine wachsende Segmentation zwi- schen Eigentums- und Mietmärkten hindeutet.“ Regionale Unterschiede sind dabei deutlich erkennbar. Urbane Wachs- tumsregionen wie Berlin, Bayern oder Süddeutschland ver- zeichnen überdurchschnittliche Preissteigerungen, während zentrale und ländliche Gebiete eine moderate Entwicklung Mit dem Ausbruch der viel zitierten multiplen Krisen und den daraus resultierenden Reaktionen der Notenbanken gehörte das scheinbar ewige Wachstum auf den Immobilienmärkten der Vergangenheit an. Ein Forscherduo hat errechnet, welche geldpolitischen Maßnahmen welche Auswirkungen auf den Immo-Markt nach sich ziehen. N o . 1/2025 | institutional-money.com 147 Geldpolitik und Immobilien | THEORIE & PRAXIS FOTO: © PAUL | STOCK.ADOBE.COM | GENERIERT MIT KI