Institutional Money, Ausgabe 4 | 2024

Estate Debt sei oder ob Investoren noch zuwarten sollten, gab es eindeutige Antworten. „Jetzt ist der richtige Zeit- punkt.Die Immobilienbewertungen haben die Untergrenze für diesen Zyklus erreicht“, erklärt Haeuszler. Positiv für Fremdkapitalgeber ist des Weiteren, dass sich viele Immobi- lieninvestoren auf die Vermögensverwaltung und die Erträge konzentrieren wollen und damit einen Fokus auf die Wert- haltigkeit ihrer Objekte legen. „Dies ist ein sehr geeigneter Hintergrund, um in Immobilienkredite zu investieren, denn sie werden weiterhin Renditen bieten, die mit denen von konservativen Immobilienanlagen vergleichbar sind, jedoch mit einer höheren Ertragssicherheit und einem stärkeren Schutz vor Verlusten“, betont Haeuszler. Nach Einschätzung von AXA-IM-Alts-Professional de Laurentiis befinden wir uns in einem „Kreditgebermarkt“, in dem die geringere Liquidität und die Neubewertungen attraktive Einstiegspunkte für alternative Kreditgeber schaf- fen. „Heute stellen wir fest, dass die Fremdkapitalkosten in allen europäischen Ländern gestiegen sind und die histori- schen Renditen von Immobilienanlagen erreichen oder übertreffen.“De Laurentiis zufolge habe im Lauf des Jahres 2024 eine Stabilisierung und Normalisierung der euro- päischen Märkte begonnen, wodurch eine Investition in gewerbliche Immobilienfinanzierungen jetzt und nicht erst später den Anlegern helfen wird, das Beste aus den derzei- tigen kreditgeberfreundlichen Marktbedingungen zu machen. Danach befragt, welche Debt-Strukturen seiner Ansicht nach am aussichtsreichsten seien, antwortete de Laurentiis: „Wir glauben, dass der europäische Immobilienkreditmarkt derzeit attraktive Möglichkeiten für alle Instrumente bietet.“ Diese beginnen laut dem AXA-IM-Alts-Mann beim relativ sicheren Senior Debt und führen über Whole Loans und Junior Loans bis hin zur Finanzierung von als riskant erach- teten Entwicklungs- und Transformationsprojekten. Eine etwas dezidiertere Empfehlung spricht Haeuszler aus: „Obwohl es ein kurzes Zeitfenster für Rettungskapital und nachrangige Verbindlichkeiten geben könnte, sehen wir eine langfristige Chance für Whole Loans auf dem europäi- schen Markt.“ Chancen nutzen Das derzeit gute Chancen-Risiko-Profil von Real Estate Debt im Vergleich zu allen anderen Immobilieninvestments könnte wohl auch der Grund dafür sein, dass rund 84 Pro- zent der jüngst von INREV befragten Investoren planen, die entsprechenden Allokationen in den kommenden zwei Jah- ren auszubauen (siehe Grafik „Real Estate Private Debt auf Platz eins“). Und während deutsche Institutionelle tenden- ziell noch zögerlich sind (siehe Grafik „Gemischtes Bild“), zei- gen US-amerikanische und angelsächsische Investoren mehr Mut. „Insbesondere US- und britische Adressen geben gera- de in der jetzigen Marktphase oft an, auf dem deutschen Markt eine steigende Zahl von attraktiven Projekten zu sehen. Darunter sind vor allem Finanzierungen, bei denen sie zuvor mit ihren Renditeerwartungen nicht zum Zug gekommen wären“, berichtet Kowalski von FAP Invest. „Die innerdeutsche Skepsis gegenüber dem Leistungsvermögen der deutschen Volkswirtschaft wird von vielen internatio- nalen Investoren nicht eins zu eins geteilt, die Bereitschaft ist durchaus gegeben, selektiv und insbesondere über Real Estate Debt in Deutschland zu investieren.“ Köppel von BF.capital ortet bei einigen Investoren bereits „mehr Spielräume“ und will diese Chance nutzen: „Wir befinden uns derzeit im Fundraising für unseren neuen Real Estate Debt Fund.Wir wollen einer der Ersten sein, der nach der Krise wieder an den Markt kommt.“ ANTON ALTENDORFER Die größten Real Estate Debt Player Der Marktführer im Bereich Real Estate Debt kommt aus Paris. Eingesammeltes Kapital Rang Manager Sitz in Mrd. USD 1 AXA IM Alts Paris 21,170 2 PGIM Real Estate Newark 19,918 3 PAG Hongkong 14,262 4 Blackstone New York 13,600 5 Goldman Sachs Asset Management New York 9,036 6 Pimco Newport Beach 8,936 7 Affinus Capital San Antonio 7,884 8 AllianceBernstein Nashville 7,783 9 Pretium Partners New York 7,775 10 Rialto Capital Management Miami 7,749 Real Estate Debt ist zwar traditionell von US-amerikanischen Asset Managern geprägt, die meisten Gelder bei Investoren insgesamt sammelte jedoch die Versicherungs- tochter AXA IM Alts ein, die ihren Sitz in Paris hat. Knapp dahinter auf Platz zwei liegt PGIM Real Estate, auf Rang drei PAG aus Hongkong. Quelle: Intreal/PERE 202 N o . 4/2024 | institutional-money.com PRODUKTE & STRATEGIEN | Real Estate Debt FOTO: © HANNO KOWALSKI | FOTOSTUDIO_CHARLOTTENBURG; BLU DOLCI ARTWORK » Neue Investitionen bleiben aus, obwohl es nüchtern betrachtet eine ganze Menge Opportunitäten gäbe. « Hanno Kowalski, Managing Partner, FAP Invest » Mehrere Studien sagen den europäischen Märkten für die kommenden Jahre Finanzierungslücken in dreistelliger Milliardenhöhe voraus. « Manuel Köppel, Geschäftsführer von BF.capital