Institutional Money, Ausgabe 4 | 2024

nig aufnahmebereiten Markt kommen, die ihrerseits eine Refinanzierung auf der Käuferseite benötigen. „Dies bedeu- tet Finanzierungsbedarf zur Weiter-, Um- oder Neuentwick- lung“, warnt Manuel Köppel, Geschäftsführer von BF.capital. Und selbst wenn die Immobilien weiterhin bei ihren Eigen- tümern verbleiben und nicht auf den Markt kommen,müs- sen die entsprechenden Kredite zu deren Laufzeitende eben- falls refinanziert werden.Der Bedarf dafür ist groß und kann – zumindest aus heutiger Sicht – nur zum Teil gedeckt wer- den. „Mehrere Studien, etwa von AEW, Colliers und CBRE, sagen den europäischen Märkten für die kommenden Jahre Finanzierungslücken in dreistelliger Milliardenhöhe voraus“, warnt Köppel. So erwartet CBRE für Europa, dass es bei einem Viertel der bis 2027 fälligen Immobiliendarlehen Probleme bei der Refinanzierung geben könnte. Diese „Finanzierungslücke“ schätzt CBRE auf rund 176 Milliarden Euro, wobei der größte Anteil davon 2026 zu stemmen sei. Die meisten Kre- dite, bei denen die Refinanzierung problematisch wird, be- treffen Büro- und Einzelhandelsimmobilien. Bei Logistik und Wohnen fällt das Defizit dagegen relativ gering aus. „Es ist unklar,wie diese Finanzierungslücken beseitigt wer- den sollen. Die Antwort wird wahrscheinlich in einer Kom- bination aus Bewertungswachstum, neuen Finanzierungen mit höheren Fremdkapitalanteilen und Verlusten bei Kredit- gebern und Eigentümern liegen“, prognostiziert Haeuszler. Käufermarkt sorgt für höhere Renditen Die Gemengelage aus hohen Finanzierungslücken und bedrohlichen „Maturity Walls“ schafft aus Investorensicht einen Käufermarkt, der für höhere Renditen sorgt – insbe- sondere wenn Investoren höhere Risiken als klassische Ban- ken eingehen können. „Unter den derzeitigen Marktbedin- gungen können sich solche Kreditgeber überdurchschnitt- liche risikobereinigte Renditen sichern“, erklärt de Laurentiis. Da der Real-Estate-Debt-Markt sehr heterogen und die Datenversorgung für Investoren „ausbaufähig“ ist, beruhen Informationen zu den möglichen Renditen vielfach auf Beobachtungen und Schätzungen der Marktakteure. „Wie in allen Segmenten des Immobilienmarktes sind auch im Debt-Bereich die Renditen gestiegen. Mit Real Estate Debt sind aktuell 6,5 bis 8,5 Prozent Brutto-IRR (Internal Rate of Return) möglich“, erklärt beispielsweise Scheeff. De Laurentiis unterscheidet bei den Renditen nach dem eingegangenen Risiko, ausgedrückt über die Gläubigerstel- lung. So bringt relativ sicheres Senior Debt in Europa derzeit Renditen von um die fünf Prozent, wobei die Spreads zwi- schen 200 und 300 Basispunkten liegen, abhängig vom Immobiliensegment und vom Kredithebel (Leverage). Etwas riskantere Spielarten wie Whole Loans und Development Loans bringen laut de Laurentiis IRRs zwischen sieben und acht Prozent. „Das ist im Vergleich zu Renditen von Immo- bilienaktien sehr günstig, und das bei einem geringeren Risiko“, betont der AXA-IM-Alts-Mann. In Deutschland winken Investoren – wohl auch aufgrund des derzeit größer erachteten Risikos aufgrund mauer Zu- kunftsaussichten – noch höhere Renditen. Laut dem FAP Real Estate Private Debt Report Germany 2024 bringen Whole Loans, die bei Investoren immer stärker an Bedeu- tung gewinnen, Zinsen zwischen sechs und 15 Prozent im Maximum und imDurchschnitt neun Prozent (siehe Grafik „Gestiegene Renditen“). „Mittlerweile gängige Praxis sind Whole Loans mit einer zweistelligen Internal Rate of Return (IRR). Diese sah man vor einem Jahr nur vereinzelt. Darin enthalten sind neben dem Zinssatz alle Kosten wie zum Beispiel einmalige Ge- bühren bei Aus- oder Rückzahlung des Darlehens“, erklärt Kowalski. „Die meisten erstrangigen Darlehen werden zu Gesamtkapitalkosten in einer Range zwischen sieben und elf Prozent vergeben.“ Sofern sich mutige Investoren an das laut vielen Branchenbeobachtern „am Boden liegende“Mez- zanine Debt herantrauen, können sie auf eine durchschnitt- liche Verzinsung von 13,55 Prozent hoffen. Zum Vergleich: Auf der Eigenkapitalseite bringen Immobilieninvestments – abhängig von jeweiligen Segment und der Risikoinkauf- nahme – auf lange Sicht Renditen im (niedrigen) einstelli- gen Prozentbereich. Auf die von Institutional Money gestellte Frage, ob aus Investorensicht jetzt ein guter Einstiegszeitpunkt für Real Gemischtes Bild Heimische Investoren vorsichtig gestimmt Investments in Real Estate Debt interessieren mich auf Sicht eines Jahres … Während europäische Investoren die aktuell hohen Renditen bei Real Estate Debt für sich nutzen und die Allokationen erhöhen wollen, zeigen sich Investoren aus Deutschland und Österreich reservierter. Das ergibt eine Umfrage von Institutional Money Online. Weniger als die Hälfte (ca. 44 %) der heimischen Großanleger interessieren sich „sehr stark“ (28,6 %) oder „stark“ (15,3 %) für Real Estate Debt auf Sicht eines Jahres. Für „bedingt“ entschieden sich etwas mehr als 16 Prozent. Skeptischer gestimmt sind jene Investoren, die für „wenig“ (19,4 %) und „gar nicht“ (20,4 %) votierten. Quelle: Institutional Money Online, Umfragezeitraum: September und Oktober 2024 21 % 28,6 % 15,3 % 19,4 % 20,4 % 16,3 % gar nicht wenig sehr stark bedingt stark 200 N o . 4/2024 | institutional-money.com PRODUKTE & STRATEGIEN | Real Estate Debt FOTO: © BF.CAPITAL » Die Anlageverordnung, die für den Großteil der Institutionellen gilt, behandelt Real Estate Debt vorteilhaft. « Pascal Scheeff, Managing Director Institutional Sales bei BF.capital Immobilienkredite sind derzeit sehr attraktiv für Inves- toren, da sie Ren- diten bieten, die in der Regel nur Eigen- kapitalgeber auf lange Sicht erwar- ten können.