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Logistikimmobilieninvestments stehen vor einem Umbruch

Die Logistikbranche steht am Anfang eines Umbruchs, der auch die Rahmenbedingungen und Investitionskriterien für institutionelle Investoren maßgeblich verändern wird. Aber Investoren können diese Entwicklung nutzen.

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Bodo Hollung, LIP Invest: "Wer langfristig erfolgreich in Logistikimmobilien investieren will, sollte sich schnell von der Vorstellung lösen, dass es sich bei diesen Immobilien um Blechhüllen auf einer Betonplatte handelt, bei denen es vor allem auf die Nähe zur nächsten Autobahn ankommt.“
© LIP Invest

Der deutsche Logistikimmobilien-Investmentmarkt eilt derzeit von Rekord zu Rekord. Allein im ersten Halbjahr 2017 lag das Transaktionsvolumen mit über fünf Milliarden Euro bereits über dem Gesamtvolumen des Vorjahres (3,6 Millionen Euro). „Erstmals wurden dabei mehr Investments in Logistikimmobilien als in Einzelhandelsobjekte registriert. Insbesondere institutionelle Anleger wie Pensionskassen und Versorgungswerke sehen in Logistikimmobilien im Vergleich zu Büro- und Einzelhandelsimmobilien eine vergleichsweise renditestarke Alternative mit gut kalkulierbaren Cashflows“, schreibt Bodo Hollung, Gründer und Gesellschafter-Geschäftsführer von LIP Invest, in einem Kommentar.

„Bei absoluten Top-Objekten liegt die Bruttoanfangsrendite um die 5,0 Prozent, während sie beispielsweise bei Büroimmobilien mittlerweile bereits unter die Drei-Prozent-Marke gefallen ist. Und nichts spricht für ein abruptes Ende oder Abflauen des Booms. Im Gegenteil prognostiziert eine Studie der Ratingagentur Scope eine Verdoppelung der Nachfrage nach Logistikimmobilien bis ins Jahr 2025 auch durch den stark wachsenden E-Commerce.

Der digitale Fortschritt hat dazu geführt, dass sich die Erwartungen von Kunden an Hersteller, Händler und Logistiker vor allem in Hinblick auf die zeitliche Verfügbarkeit und die Auswahl der Produkte im Warenhandel deutlich verschoben haben. Same-Day-Delivery und noch schnellere Reaktionen auf Kundennachfragen werden zum entscheidenden Wettbewerbsfaktor.

Die Logistikimmobilie der Zukunft muss damit anderen infrastrukturellen und technischen Anforderungen entsprechen und zum Bestandteil einer wesentlich kundenorientierteren Supply Chain als bislang werden.

Künftig werden besonders Objekte gefragt sein, die zentraler in der Nähe des Endkunden und an Produktionsstätten liegen. Gerade in Ballungszentren wie München oder Rhein-Ruhr wird die Nachfrage nach geeigneten Objekten weiter steigen. Allerdings könnte hier der Mangel an Grundflächen zu einem limitierenden Faktor werden.

Lange Lieferwege nach Asien und ein vor allem in China gestiegenes Lohnniveau könnten zu „Reshoring“-Tendenzen in der Industrie führen, also zur Rückverlagerung der Produktion. Infolgedessen würden weniger große Lagerkapazitäten nachgefragt werden, Nutzer könnten dafür aber wiederum höhere Umschlagkapazitäten benötigen. Folglich würden auch ältere und kleinere Objekte mit niedrigeren Hallenhöhen insgesamt wieder vermehrt nachgefragt. Typische Checklisten der Investoren gehören damit der Vergangenheit an, in den Vordergrund treten dagegen die Nutzeranforderungen und Bedürfnisse der Nutzer. Auf dem Markt gefragt sein werden insbesondere Logistikimmobilien-Typen, die ihren Platz in der Supply Chain haben und sich für Investments gut eignen.

Neben der Vernetzung mit der analogen Infrastruktur über eine gute Verbindung in die Ballungsräume ist außerdem die digitale Vernetzung heute elementar. Das gilt sowohl im Hinblick auf die Anbindung an den Datenhighway als auch für die Datenübertragungs- und auch Verarbeitungskapazitäten im Gebäude selbst.

Wer langfristig erfolgreich in Logistikimmobilien investieren will, sollte sich also schnell von der Vorstellung lösen, dass es sich bei diesen Immobilien um Blechhüllen auf einer Betonplatte handelt, bei denen es vor allem auf die Nähe zur nächsten Autobahn ankommt.“

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