Das Portal für institutionelle Investoren

 
 
 
Drucken | Empfehlen |Login
 

Ausgabe 4/2011

Immobilieninvestments: Attraktive Immobilien sind grün

Immobilien, die nachhaltig errichtet und bewirtschaftbar sind, kosten zwar mehr in der Anschaffung, verheißen aber höhere Mietrenditen und Verkaufserlöse in Verbindung mit geringeren Leerstands­raten und reduzierten Risiken. Immer mehr institutionelle Investoren interessieren sich für dieses Thema.

Man muss kein Umweltaktivist sein, um baubiologisch errichtete und energieeffizient bewirtschaftete Gebäude gut zu finden. Der Fall des Berlaymont-Gebäudes in Brüssel, das einer der zentralen Sitze der EU-Kommission ist und das zwischen 1992 und 2004 wegen Asbestbelastung zu horrenden Kosten renoviert werden musste, führt vor Augen, wie der Worst Case in diesem Zusammenhang aussieht. Aktuell nimmt auch das Energiethema laufend an Bedeutung zu. Gebäude verursachen laut Einschätzung der Vereinten Nationen 30 bis 40 Prozent des weltweiten Energieverbrauchs sowie rund 40 Prozent der Treibhausgasemissionen. Beim Energieverbrauch sparen lässt sich nicht nur beim Bau (20 Prozent), sondern vor allem beim Betrieb, der für insgesamt 80 Prozent des Verbrauchs steht. Dadurch rücken die gesamten Betriebskosten über eine Gebäudelebensdauer in den Fokus und damit steigt der Bedarf nach nachhaltig geplanten und umgesetzten Immobilien, die nicht nur umweltfreundlicher, sondern vor allem sparsamer und gemütlicher sind. „Es gibt nicht nur eine hohe Nachfrage nach Green Buildings, auch die Einbeziehung von Nachhaltigkeitsaspekten beim Erwerb und dauerhaften Management von Bestandsimmobilien wird wichtiger. Dies gilt vor allem von Seiten großer Investoren als auch für große global agierende Mieter. Diese sind insbesondere daran interessiert, die Transparenz hinsichtlich der Nachhaltigkeitsstandards deutlich zu verbessern“, beschreibt Ute Geipel-Faber, Geschäftsführerin von Invesco Real Estate, die Nachfragesituation. „Internationale Mieter aus den USA oder aus Europa sind heutzutage nur mehr bei zertifizierten Immobilien bereit, eine Neuvermietung einzugehen“, kommentiert Sascha Kurzidem, Leiter Institutionelle Kunden bei Real I.S..

 

Steigende Bedeutung

 

Der Stellenwert nachhaltiger Immobilien steigt gemäß einer Umfrage von Union-Investment Real Estate: 66 Prozent der befragten Investoren wollen zukünftig mehr in nachhaltige Immobilien investieren. Neben der Neuentwicklung nachhaltiger Gebäude richtet sich der Investitionsfokus zunehmend auf die nachhaltige Sanierung im Bestand: 55 Prozent der Investoren planen innerhalb eines Jahres eine Optimierung ihres Immobilienbestands unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten. Laut einer Studie von Ernst & Young gibt es die größten Fortschritte bei Neubauten in den Metropolen, in wirtschaftsschwachen Lagen hat Nachhaltigkeit eine geringere Bedeutung. Die hohen Kosten einer Zertifizierung als nachhaltige Immobilie rechnen sich am besten bei Büroimmobilien, weshalb dieses Segment dominiert. In Deutschland gibt es inzwischen mehrere institutionelle Investoren (beispielsweise Union Investment Real Estate), die, wenn sie neue Bürogebäude kaufen, nur noch zertifizierte Objekte erwerben. „Am beeindruckendsten ist, welchen Marktanteil diese kleine Menge zertifizierter Gebäude im Bereich des Investmentmarktes für Bürogebäude in Deutschland hat. Bis zum dritten Quartal 2011 entfielen 21,6 Prozent des gesamten Büro-Transaktionsvolumens auf zertifizierte Gebäude“, berichtet Hermann Horster, Head of Sustainability bei BNP Paribas Real Estate Germany: „In Deutschland entfällt jeder fünfte in Bürogebäude investierte Euro bereits auf Green Buildings!“ Auch bei Sarasin merkt man steigendes Interesse, wie Aris Prepoudis, Head Institutional Clients & Wholesale, bestätigt: „Institutionelle Investoren haben einen langfristigen Horizont, was den Grundsätzen einer Immobilienanlage entspricht. Auch Nachhaltigkeit ist ein langfris­tig orientiertes Konzept, so dass nachhaltige Immobilien den Investitionsbedürfnissen von institutionellen Investoren entgegenkommen. Dies merken wir auch am steigenden Interesse der Investoren, die Nachfrage nach dem Thema Nachhaltige Gebäude steigt stetig.“

 

Grüne Rendite, weniger Risiko

 

Institutionelle Investoren interessiert bei nachhaltigen Gebäuden neben einem möglichen Imagegewinn auch die Höhe der erzielbaren Renditen sowie die Frage, in wie weit nachhaltige Immobilien zu einer Risikoreduktion führen. Risiken werden jedenfalls vermindert. Da nachhaltige Immobilien begehrte Mangelware sind, bestehen bei diesen kaum Leerstandsrisiken sowie die Möglichkeit, zu hohen Preisen verkaufen zu können – dank nachhaltiger Bauweise auch noch in vielen Jahren. Besitzer klassischer Immobilien laufen hingegen in den kommenden Jahren ernsthaft Gefahr, entweder keine zahlungskräftigen Mieter zu finden, die Immobilie teuer zu sanieren oder – angesichts schwindender Verkaufsmöglichkeiten – außerordentliche Abschreibungen auf die nicht mehr zeitgemäße Immobilie vornehmen zu müssen. Diese Risiken steigen in den nächsten Jahren durch das Aufkommen von nachhaltigen Immobilien überproportional stark an und sollten daher bereits heute in die strategischen Überlegungen institutioneller Investoren bei der Bewirtschaftung eines Immobilienportfolios Berücksichtigung finden, meint auch Kurzidem: „In fünf bis zehn Jahren sind Green Buildings Marktstandard. Investoren, die jetzt nicht in nachhaltige Gebäude investieren, haben in einigen Jahren ein Problem beim Verkauf.“

 

In wieweit nachhaltige Gebäude gegenüber klassisch errichteten Gebäuden in einer Langfristbetrachtung tatsächlich höhere Renditen bieten, wird gerade wissenschaftlich untersucht, erste Ergebnisse lassen auf leicht höhere Renditen schließen. Besitzer nachhaltiger Immobilien können jedenfalls höhere Mieten verlangen: Eine Untersuchung der TU München zur Nutzerzufriedenheit von Büros zeigt, dass bei fehlenden Nachhaltigkeitsmerkmalen Mietabschläge von bis zu 13,5 Prozent drohen. Im Gegensatz dazu würden Nutzer bis zu 5,5 Prozent mehr Miete bezahlen, wenn heute noch nicht als Standard geltende Nachhaltigkeitsmerkmale, wie beispielsweise frei begehbare Grünflächen, existieren. Eine zusätzliche Mietsteigerung von fünf Prozent ist drinnen, wenn Nutzern Ersparnispotenzial beim Ressourcenverbrauch eröffnet werden. Diese Zahlen bestätigen auch Studien aus den USA, die bei LEED-zertifizierten Gebäuden einen Mietpreisaufschlag zwischen drei und 11,8 Prozent bei nachhaltigen Gebäuden feststellten. Diese Mietpreisaufschläge bewirken einen Preiseffekt zwischen 11,4 und 16 Prozent, wie DB Research in einer Analyse zu nachhaltigen Gebäuden festhält. Zu berücksichtigen sind hingegen die etwas höheren Baukosten von nachhaltigen Gebäuden, die umso höher ausfallen, je größer der Abstand zum konventionellen Standard ist. Gemäß einer Einschätzung von Bank Sarasin aus dem Jahr 2009 müssen Investoren für Gebäude in der Schweiz nach dem hohen LEED Platin-Standard mit zusätzlichen Kosten in Höhe von sechs bis zwölf Prozent rechnen, während es bei LEED Silver lediglich zwei bis vier Prozent sind. Die Mehrkosten beim Neubau sind aber generell im Begriff zu sinken, daher hat Horster folgenden Rat: „Da bei den einfachen Zertifizierungsklassen, wie DGNB Bronze oder LEED Silber im Neubau kaum Mehrkosten entstehen – in der Regel maximal 0,5 bis ein Prozent, es gibt auch Beispiele ohne Mehrkosten – empfiehlt es sich aus den Gründen des Vermeidens zukünftiger Wertverluste alle neuen Projektentwicklungen zu zertifizieren. Lohnen tut sich dies insbesondere in den guten Lagen der Großstädte.“ Neue Gebäude werden aber auch ohne Zertifizierung immer nachhaltiger, der Grund dafür liegt in immer strengeren Bauvorschriften, beispielsweise in Deutschland: Gemäß der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2009 errichtete Neubauten in Deutschland erfüllen bereits die Zertifizierungsanforderungen entsprechend BREEAM good, LEED silver oder DGNB Bronze.

 

Aus Alt mach Neu

 

Auch wenn laufend neue nachhaltige Gebäude auf den Markt kommen, die große Nachfrage von Mietern und vor allem von Investoren ist kaum zu erfüllen. Der Nachfragedruck führt dazu, dass die Preise für nachhaltige Immobilien immer weiter steigen und als Konsequenz die erzielbaren Renditen sinken. „Das Angebot an zertifizierten und damit nachweislich nachhaltigen Gebäuden kann den aktuellen Nachfragebedarf nur unzureichend abdecken. Dies ist auch ein Grund, warum bisher der Durchbruch von „grünen Fonds“ in Deutschland auf sich warten lässt. Wenn Investoren die Zertifizierung nach DGNB, LEED oder BREEAM als alleinigen Maßstab für Nachhaltigkeit anlegen, wird dies zwangsläufig zu Preisen führen, die ein Investment unattraktiv erscheinen lassen“, bemerkt Fabian Hellbusch, Leiter Immobilienmarketing bei Union Investment. Kurzidem bestätigt: „Bei nach nachhaltigen Kriterien errichteten Neubauten besteht aufgrund hoher In­ves­torennachfrage ein Verfügbarkeitsproblem, weshalb bei diesen Objekten ein Preisdruck herrscht.“ Um den Appetit auf nachhaltige Gebäude zu stillen, erfolgen Bestandstransformationen, also die Modernisierung von Bestandsobjekten in nachhaltige, zertifizierte Gebäude. Ein Ausweichen von teuren, neu errichteten, auf generalsanierte Immobilien ist auch der Rendite dienlich, wie Kurzidem berichtet: „Aus Renditeüberlegungen setzen wir auf Nachzertifizierungen – das ist besser, als neue Objekte zu erwerben. Bei nachzertifizierten Gebäuden kommen wir auf eine Rendite von fünf Prozent, bei neuen Objekten mit Zertifizierung sind fünf Prozent Rendite nicht zu erreichen.“

 

Nachhaltige Hindernisse

 

Nachhaltige Immobilien gewinnen zwar bei institutionellen Investoren an Bedeutung, trotzdem laboriert man noch an „Kinderkrankheiten“, die sich als Hemmschuh für größere Engagements erweisen. So fehlen der Immobilienbranche eine allgemeingültige Definition von nachhaltigen Immobilien sowie konsistente Kennziffern zu deren Leistungsfähigkeit. Dies erschwert eine Kalkulation der Rentabilität von nachhaltigen Gebäuden. Aufhalten lässt sich der Trend in Richtung nachhaltige Immobilien wohl nicht mehr – die Immobilienbranche stellt sich auf diese Entwicklung ein, weiß Jean-Claude Maissen, der bei Credit Suisse Real Estate Asset Management als Product Manager für den Credit Suisse Real Estate Fund Green Property zuständig ist: „Der Bereich der Green Buildings hat international in den vergangenen Jahren sehr schnelle Fortschritte gemacht – das zeigt sich auch an den von Jahr zu Jahr immer besser werdenden Sustainability-Berichten der Immobilienaktiengesellschaften und REITs.“

 

---

 

Textkasten: 

Was sind nachhaltige Gebäude?

 

Zertifizierungen sollen bei nachhaltigen Gebäuden für Orientierung sorgen.

 

Eine allgemeingültige Definition für nachhaltige Immobilien hat sich noch nicht durchgesetzt. Daher definieren Zertifizierungssysteme Standards für nachhal­tige Gebäude und geben Leitlinien für Bauherren, Investoren und Nutzer vor. Wenn eine Mehrzahl von vorgegebenen Nachhaltigkeitskriterien (dabei sind verschiedene Stufen erreichbar) erfüllt ist, wird ein Zertifikat ausgestellt, das als Güte­siegel die Nachhaltigkeit einer Immobilie belegt. Alle bedeutenden Zertifizierungs­systeme bewerten die Effizienz des Energie- und Wasserverbrauchs. Die meisten Systeme würdigen auch den Immobilienstandort, den Anschluss ans öffentliche Verkehrsnetz oder den Nutzerkomfort. Ökonomische Kriterien nachhaltiger Gebäude fließen hingegen selten in die ­Bewertung ein.

 

Die wichtigsten Zertifikate

 

Das in Großbritannien bereits im Jahr 1990 ­gestartete Zertifizierungssystem BREEAM („Building Research Establishment Environmental Assessment Method“) ist das älteste und am weitesten verbreitete Gütesiegel mit entsprechender Vorbild­wirkung für die Systeme anderer Länder. Die Benotung ­erfolgt in fünf Stufen von „Bestanden“ bis hin zu „Herausragend“. Das in den USA entwickelte „Leadership in Energy and ­Environmental Design“ (LEED) ähnelt bei der Würdigung der Nach­hal­tigkeitskri­terien dem Vorbild BREEAM, ­bewertet ­jedoch in vier Kategorien von „LEED-zertifiziert“ bis hin zu „LEED Platin“. LEED und BREEAM gelten als die am bekanntesten sowie am weitesten verbrei­teten Systeme und damit als internatio­naler Standard für die Zerti­fizierung von nachhaltigen Gebäuden. In Deutschland wartete man die internatio­nale Entwicklung ab, berück­sichtigte Expertenwissen aus der gesamten Wertschöpfungskette der Immobilien­branche und führte erst 2009 das „Deutsche ­Gütesiegel Nachhaltiges Bauen“ (DGNB) ein. Als eines der umfassendsten Zertifi­zierungssysteme weltweit berück­sichtigt DGNB im Gegensatz zu den meis­ten anderen Systemen neben ökologischen Aspekten auch soziokulturelle und ökonomische Kriterien. Das DGNB be­wertet die Nachhaltigkeit von Immobilien beginnend mit Bronze über Silber bis hin zu Gold.

 

Kritikpunkt Unübersichtlichkeit

 

Investoren sind laut Umfragen unzu­frieden mit der unübersichtlichen Vielzahl von Zertifizierungssystemen – allein in Europa bestehen für Immobilien mehr als zwölf unterschiedliche Zertifizierungsmöglichkeiten. Daher fordert die Mehrheit der Investoren ein einheitliches europäisches Zertifikat für nachhaltige Gebäude. Da viele internationale Mieter den Corporate-Governance-Vorgaben ihres Ursprungslandes folgen, setzen sie ausschließlich auf den Zertifikatstandard ihres Herkunftslandes. Daher werden viele Immobilien mit mindestens zwei unterschiedlichen Zertifikaten ausgestattet, was zu kostenintensiven Doppelgleisigkeiten führt und wenig effizient respektive nachhaltig ist.

 

---

 

Textkasten:

 

Green-Building-Fonds für institutionelle Investoren

 

Immer mehr Fonds für nachhaltige Gebäude erblicken das Licht der Welt. Schweizer Anbieter bedienten als Erste die steigende Nachfrage.

 

Institutionelle Investoren, die in einen Fonds für nachhaltige Immobilien in­ves­tieren wollen, haben zurzeit keinesfalls die Qual der Wahl. Abgesehen von diversen geschlossenen Fondsstrukturen, die vielfach nur in ein einziges Objekt investieren, ist das Angebot an Green-Building-Fonds überschaubar. Manche Produkte, beispielsweise der von iii-investments im Jahr 2009 lancierte Green Building Fund, erlebten mangels Investoreninteresses nicht einmal ihre geplante Auflage. Der ein Jahr später aufgelegte IVG Premium Green Fund hatte mehr Fortüne in Form einer Club-Deal-Struktur mit insgesamt fünf Investoren, wobei jeder Investor inklusive IVG 33 Millionen Euro Eigenkapital zeichnete. Alle erworbenen Immobilien des IVG-Fonds müssen als Mindestanforderung einen „LEED Silver“-Status haben.

 

Strenges Sarasin

 

Wesentlich strengere Kriterien hinsichtlich Nachhaltigkeit verlangt der gemeinsam von Bank Sarasin und Catella Real Estate im Herbst 2011 aufgelegte Immobilienspezialfonds Sarasin Sustainable ­Properties – European Cities, der ausschließlich in nachhaltige Gebäude in wachstumsstarken europäischen Metro­polen investiert. Sarasins-Vertriebschef Aris Prepoudis erläutert den Ansatz seines ­Hauses: „Zur Messung der Nachhaltigkeit der Gebäude verwendet die Bank Sarasin ein eigenes System, bei dem einerseits klassische Kriterien wie Energieverbrauch oder die Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln zum Tragen kommen. Andererseits bezieht die Bank Sarasin aber auch Komfortkriterien wie Raumluftqualität, Beleuchtung oder sommerlichen Wärmeschutz in die Analyse ein sowie das Umfeld, zum Beispiel die Sicherheit, die Erreichbarkeit zu Fuß und per Fahrrad und die Nähe zu wichtiger Infrastruktur. Wei­terhin werden auch Reputationsrisiken ­berücksichtigt, beispielsweise in Bezug auf die Mieterschaft.“ Die Investitionsobjekte des Fonds liegen anfangs in Deutschland, Frankreich und Skandinavien, das Fondsmanagement erwirbt vor allem Büro- und Handelsimmobilien, Wohngebäude können bis zu 25 Prozent ausmachen. Vorläufig wird in bestehende Immobilien inves­tiert, später sollen auch Entwicklungsobjekte folgen. Der Sarasin Sustainable Properties – European Cities konnte bis Oktober 2011 gezeichnet werden und stieß auf ­reges Interesse Institutioneller, ­berichtet ­Michael Denk, Head of Business Development Schweiz bei Catella Real Estate: „Mit einem Zeichnungsvolumen von rund 70 Millionen Euro im ersten Closing sind ­unsere Anfangsziele übertroffen worden. Die Zielgröße des Fonds liegt bei 500 ­Millionen Euro Eigenkapital in vier bis fünf Jahren, mit dem ein Immobilienportfolio von zirka 750 Millionen Euro zusammengestellt werden soll.“ Institutionelle Inves­toren (Mindestzeichenvolumen: 500.000 Euro, 2,5 Prozent Ausgabeaufschlag zugunsten des Fonds) dürfen mit einer Zielanlagerendite von bis zu 5,5 Prozent rechnen, die jährlichen Ausschüttungen sollen zwischen vier und 4,5 Prozent betragen. Die Kosten liegen im Vergleich zu anderen nachhaltigen Immobilienfonds mit 0,85 Prozent an jährlicher Management- plus einer jährlichen Nachhaltigkeitsgebühr in Höhe von 20 Basispunkten für Sarasins laufendes Nachhaltigkeitsmanagement im oberen Bereich.

 

Credit Suisse preschte vor

 

Bei Fonds mit Schwerpunkt nachhaltige Immobilien sind die Schweizer den Deutschen offenbar ein, zwei Jahre voraus. So leg­te Credit Suisse im Mai 2009 den CS Real Estate Green Property auf, der in Neu­bauprojekte in starken Schweizer Wirtschaftsregionen investiert. Die erworbenen Immobilien müssen den Anforderungen des Schweizer Gütesiegels „greenproperty“ genügen, um als nachhaltig eingestuft zu werden. Laut Product Manager Jean-­Claude Maissen setzte Credit Suisse deshalb auf greenproperty, da zum Zeitpunkt der Fondsauflage Zertifikate wie DGNB oder LEED in der Schweiz nicht präsent waren. Maissen betont die langfristigen Aussichten nachhaltiger Immobilieninvestments: „Wir sind davon überzeugt, dass sich die Nachhaltigkeit einer Immobilieninvestition längerfristig – das heißt über ­einen Anlagehorizont von zehn Jahren und mehr – auch positiv auf den Wert ­einer Immobilienanlage niederschlägt. Mittelfristig sind somit ,normale‘ Anlage­ren­diten zu erwarten – langfristig ist dann die erhöhte Werthaltigkeit der entscheidende Faktor.“

 

Real I.S. zieht nach

 

Der diesen Herbst an den Start gegangene Green Office Fund von Real I.S. setzt auf westeuropäische Büroimmobilien, die entweder bereits zertifiziert sind oder eine nachträgliche Zertifizierung erhalten können. Dabei setzt das Fondsmanagement nur auf Zertifikate, die vom World Green Building Council anerkannt sind, wie LEED, BREEAM und DGNB. Vertriebsleiter Sascha Kurzidem: „Wir streben ein Ziel­vo­umen von 400 Millionen Euro an, davon rund 220 Millionen Eigenkapital. Wenn dies erreicht ist, erfolgt ein Hard Closing. Ein Folgeprodukt würden wir nur auflegen wenn ausreichend geeignete Green Buildings zur Verfügung stünden.“

 

Die Lage eines Objekts wird zwar immer das Wichtigste bei Immobilien sein, aber die Bedeutung von Green-Building-Zertifikaten nimmt in den nächsten Jahren sprunghaft zu. Quelle: Roland Berger Strategy Consultants

Green-Building-Fonds eignen sich laut einer Degi-Umfrage unter Immobilienfonds­managern vor allem für Investoren wie Kirchen, Stiftungen, Retailkunden und Alters­vorsorgeeinrichtungen. Quelle: Degi Research

Immobilien ohne Nachhaltigkeitsaspekte drohen Abwertungen, meinen 73 Prozent der Umfrageteilnehmer. Vor allem in Metropolen werden Green Buildings stark nachgefragt. Quelle: Ernst & Young Real-Estate-Umfrage

Kategorie: Produkte & Strategien

Magazin | Übersicht

1 2 3 4 5 vor >