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Ausgabe 4/2014

Spielräume

Das KAGB reguliert die deutsche Fondsbranche umfassend neu. Das betrifft auch Immobilienfondsbewertungen. Dabei wird Immobilien-Spezialfonds ein gewisser Gestaltungsspielraum eingeräumt, den es zu nutzen gilt.

Eine wichtige Neuerung des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) ist die Verkürzung der Bewertungsfrequenzen für Regelbewertungen: Während früher jährlich bewertet wurde, sieht § 251 KAGB vor, dass die Fonds­immobilien offener Publikumsfonds jetzt praktisch alle drei Monate bewertet werden müssen. Bei Immo-Spezialfonds besteht jedoch der Spielraum, das Bewertungsintervall auf bis zu zwölf Monate auszudehnen. Dies muss allerdings in Abstimmung mit den Anlegern erfolgen und in den Anlagebedingungen festgeschrieben sein. Da die Anlegerzahl eines Spezialfonds oft bei einigen wenigen Investoren liegt, ist diese gesetzliche Voraussetzung relativ einfach zu erreichen. In deren Interesse lassen sich Kosten der Regelbewertungen sparen.

 

Besichtigungsfrequenz

Zu einer Bewertung gehört auch eine ­Objektbesichtigung. Umstritten ist aber der Besichtigungsrhythmus. Das KAGB legt sich hier nicht eindeutig fest. Die BaFin ist der Auffassung, dass die früher praktizierte Besichtigung alle zwei Jahre nicht mehr ­genügt, und fordert eine mindestens jährli­-che Besichtigung. Bei Immo-Spezialfonds erlaubt das Gesetz jedoch eine Ausweitung des Intervalls auf zwei Jahre. Nach Meinung von Michael Sehm, Geschäftsführer der Deutschen Investment KAG, ist dies bei Bestandsimmobilien ausreichend: „Voraussetzung ist, dass die Objekte aktiv bewirtschaftet werden und sich nicht in einem volatilen Umfeld befinden. Zudem sollten sie in das Risikomanagementsystem der KVG integriert sein. Eine jährliche Bewertung kann dagegen unter bestimmten Umständen sinnvoll sein, etwa bei Projektentwicklungen, Neubauten oder in volatilem Umfeld, etwa bei einer hohen Mieterfluktuation. Außerdem kann im Fall einer außerplanmä­ßigen Nachbewertung immer noch optional eine Besichtigung durchgeführt werden.“ Eine weitere Neuerung des KAGB ist die Objektbewertung vor jedem Ankauf von einem unabhängigen, externen Bewerter, der nicht für die reguläre Bewertung der Objekte zuständig ist. Dies soll die Angemessenheit des Kaufpreises durch Dritte bestätigen. Immo-Spezialfonds dürfen laut KAGB davon abweichen und sollten dies Sehms Meinung nach auch tun: „Institutionelle Inves­toren sind professionell aufgestellt und verfügen über ausreichend Expertise, Objekte bei Akquisitionen intern zu bewerten und umfassend zu durchleuchten, zumal sie dem Ankauf im Anlageausschuss zustimmen. Ergänzend wird auch die finanzierende Bank einen Gutachter mit der Erstellung eines Beleihungswertgutachtens beauftragen.“ Der Mehraufwand durch den Einsatz eines Ankaufsbewerters ist nicht unerheblich: Sowohl bei der Ankaufsbewertung als auch bei der ersten Regelbewertung werden dann 100 Prozent des Bewertungshonorars fällig. Wird nur ein Bewerter eingesetzt, können die Kosten der ersten Regelbewertung auf 30 Prozent reduziert werden. Daher sollten Immobilien-Spezialfonds das vom KAGB gebotene Einsparungspotenzial nutzen.

 

Ein weiterer Kritikpunkt am KAGB ist die verkürzte Bestelldauer externer Sachverständiger (Bewerter): Vor dem KAGB war die Gutachtertätigkeit der Bewerter für Sondervermögen auf fünf Jahre begrenzt. Jetzt darf ein Bewerter nur noch drei Jahre die Fondsimmobilien bewerten. Doch dieser Bewerterwechsel bedeutet eine veränderte Beurteilung der Bewertungsfaktoren und veränderte Verkehrswerte. Sebastian Roth, Partner des Sachverständigenbüros Dr.-Ing. Keunecke und Partner, meint dazu: „In der Folge dürfte die Volatilität der Verkehrswerte und Anteilspreise zunehmen. Neben höherer Volatilität produziert der häufigere Gutachterwechsel auch höhere Kosten.“ Dieser entsteht bei der ersten Regelbewertung des neuen Bewerters. Hier werden statt der meist üblichen 30 Prozent für Folgebewertungen des bisherigen Bewerters 100 Prozent des Honorars für das Gutachten des neuen Bewerters fällig. Allerdings erlaubt das KAGB Immo-Spezialfonds hier die Abweichung, Sachverständige für fünf Jahre oder länger zu bestellen. Sehm und Roth: „KVGs sollten diese Möglichkeit nutzen, da eine zunehmende Volatilität des Anteilspreises und steigende Bewertungskosten nicht im Sinne der Anleger sind.“

 

Offene Fragen bleiben

Neben Neuregelungen gibt es noch Fragen, die auch mehr als ein Jahr nach Inkrafttreten des KAGB nicht abschließend geklärt sind. Dies betrifft zum Beispiel die Ankaufsbewertung von Immobilien mit einem Volumen von mehr als 50 Millionen Euro sowie die grundsätzliche Regelbewertung. Hier müssen zwei Gutachter unabhängig voneinander bewerten. Die Frage lautet: Wie wird mit voneinander abweichenden Verkehrswerten umgegangen? Das KAGB regelt diesen Fall nicht, die BaFin hat die Entscheidung bislang den KVGs überlassen. Somit kann die eine KVG beispielsweise das Niederstwertprinzip anwenden, die andere das arithmetische Mittel. Die Vergleichbarkeit der Immobilienfonds untereinander wird damit erschwert. Dies kann nicht im Sinne der Anleger sein, eine Vereinheitlichung wäre angezeigt. Sehm abschließend: „Das Bewertungsregime des KAGB ist besonders für offene Publikumsfonds nachbesserungswürdig. Die zunehmende Bewertungsfrequenz produziert viele Gutachten und höhere Kosten, etwa durch die Verkürzung der Bestelldauer oder jährliche Besichtigungen. Für Spezialfonds besteht oft die Möglichkeit, von den Regeln abzuweichen, etwa bei Ankaufsbewertung oder Bewertungsfrequenz. KVGs sollten die Gestaltungsmöglichkeiten nutzen.“ Dies ist nicht zuletzt im Sinne Institutioneller.

Kategorie: Steuer & Recht

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