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Ausgabe 1/2015

Attraktive Lücke

Mezzanine-Finanzierungen von Projektentwicklungen locken Investoren mit hohen Verzinsungen und kurzer Kapitalbindung. Zur Sicherung des ­Erfolgs müssen aber etliche Kriterien überprüft werden.

Bis zur Finanzkrise finanzierten Banken Immobilienprojektentwicklungen großzügig, aufgrund neuer regulatorischer Vorgaben hat sich das inzwischen deutlich geändert. Finanzinstitute stellen zwar auch heute noch mehr als zwei Drittel des notwendigen Kapitals bereit, dennoch ist mittlerweile in diesem Bereich eine Finanzierungslücke enstanden, die auch eine Investmentchance darstellt. Quentin Sharp, Vorstand der Deutschen Immobilien AG: „Die Finanzierungslücke wird immer häufiger mit Mezzanine-Kapital als Mischform zwischen Eigenkapital und Fremd­kapital aufgefüllt. Aufgrund des höheren ­Risikos ist die Verzinsung mit neun bis 15 Prozent im Jahr deutlich höher als die des Bankkredits.“ Die hohe Liquidität im Markt führe dazu, dass auch immer mehr Inves­toren über Mezzanine-Investitionen nachdächten, zumal die Immobilienpreise beim Direkterwerb schon sehr hoch und Märkte vielerorts leergekauft seien.

 

Richtige Projektentwicklung …

Klassische Mezzanine-Investoren sind Family Offices, geschlossene, aber auch eini­ge institutionelle Fonds. Wird ein Mezzanine-Investment in eine Projektentwicklung erwogen, sollte man einige Faktoren gründlich prüfen. Im Bürosegment spielt die Lage eine sehr wichtige Rolle. Idealerweise sollte sich das Objekt an einem deutschen Top-sieben-Standort befinden, wobei jedoch zunehmend B-Standorte bei Investoren in den Fokus geraten. Neben der demografischen und wirtschaftlichen Prognose sollte die ­erwartete Entwicklung des Büroflächenbedarfs und der Bürobeschäftigung positiv sein. Außerdem spielt die Vermietungssituation eine wichtige Rolle. Bei der Risikobetrachtung sind der Mietermix, die Mieterbonität sowie die Mietvertragslaufzeit von entscheidender Bedeutung. Bei einer typischen Büroentwicklung in einer A-Stadt finanzieren Banken 70 Prozent des notwendigen Kapitals. Entscheidet sich der Projektentwickler für den Mezzanine-Einsatz, so kann dieses weitere 20 Prozent darstellen, sodass der Projektentwickler selbst nur noch zehn Prozent zur Verfügung stellen muss. Auch bei Wohnimmobilien sind Lage und Attraktivität der Objekte sowie der jeweilige Wohnungsmarkt und die Nachfrage nach Wohnraum von entscheidender Bedeutung. Hamburg und München beispielsweise erfüllen diese Kriterien umfassend. Im Wohnungsbau geben die Banken teilweise bis zu 80 Prozent des Kapitals, zehn bis 15 Prozent könnten auf Mezzanine und fünf bis zehn Prozent auf den Developer entfallen.

 

Sowohl bei Wohn- als auch bei Büro­immobilien ist die Exitfähigkeit wichtig. Lage- und Qualitätskriterien des Objekts müssen überzeugen, sodass Mezzanine-Kapitalgeber darauf vertrauen können, dass die Immobilie auf ausreichend Nachfrage stößt und zum prognostizierten Preis verkauft wird. Das vielleicht wichtigste Kriterium bei der Entscheidung über eine Mezzanine-Finanzierung ist der Track Record des Entwicklers. Dieser muss mit Referenzprojekten belegen können, dass er über genügend Erfahrung verfügt, um eine Projektentwicklung erfolgreich durchführen zu können. Wichtig ist die plausible Projektkalkulation mit nachvollziehbaren Kosten- und Erlös­ansätzen, die die Grundlage für Kapitalrück- und Zinszahlungen darstellt. Denn die hohe Verzinsung signalisiert, dass Mezza­nine-Kapitalgeber mehr Risiko nehmen als die Bank. Treten Probleme auf, ist das Mezzanine-Kapital nach dem Eigenkapital als Erstes betroffen.

 

… mit dem richtigen Developer

In der Regel kommen Mezzanine-Kapitalgeber erst ins Spiel, wenn eine Bank bereits eine Finanzierungszusage abgegeben hat. Dies erhöht aus Sicht des Mezzanine-Inves­tors die Sicherheit erheblich, denn die Bank hat das Projekt intensiv geprüft und für erfolgversprechend befunden. Neben der Bank muss der Developer die zahlreichen an der Projektentwicklung beteiligten Akteure koordinieren und das Timing managen. Hierzu gehören auch eine genaue Liquiditätsbetrachtung und die Frage, wann welches Kapital fließt. Für Mezzanine-Investoren ist es beispielsweise von großer Bedeutung zu wissen, ob ihr Geld drei Monate früher oder später abgerufen wird, da auch sie größere Summen mit einem gewissen Vorlauf bereitstellen müssen. Dass liquide Mittel nicht abgerufen werden, ist hingegen unerwünscht, da das Kapital dann keine Rendite erwirtschaftet. Während der Bauzeit steht das Reporting im Fokus. Mezzanine-Kapitalgeber bekommen meist die gleichen Informationen wie die finan­zierende Bank (Projektstandsberichte, Informationen über Bautenstand, Terminplan und Budgetabgleich). Insgesamt seien Verträge zwischen Mezzanine-Kapitalgebern und Projektentwicklern eher „schlank“ gehalten, weiß Melanie Langebeck, Leiterin Strukturierte Finanzierungen bei der Deutschen Immobilien AG. Allerdings gebe es je nach Risikoneigung des Investors Unterschiede. Manche Investoren wünschten die Eintragung einer nachrangigen Grundschuld als erhöhte Sicherheit, in die gleiche Richtung ziele eine Cost-Overrun-Garantie durch den Projektentwickler.  Beide Maß­nah­men bewirken jedoch eine niedrigere Verzinsung des Mezzanine-Kapitals. Der Bauboom in Deutschland sowie die zunehmende Regulierung des Finanzsektors werden die Nachfrage nach Mezzanine-Kapital weiter an­heben. Angesichts der Liquidität vieler Inves­toren sowie fehlender Alternativen mit attrak­tiver Rendite sollte sich der Markt für Mezzanine auch noch weiter professionalisieren.

Kategorie: Steuer & Recht

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