Das Fachmagazin für institutionelle Investoren

Geben Sie Ihren Benutzernamen und Ihr Passwort ein, um sich an der Website anzumelden:
3/2017 | Steuer & Recht
twitterlinkedInXING

Alles bleibt anders

Investmentsteuerreform: 2018 wird die Immobilienfondsbesteuerung ­komplett neu organisiert. Bei Immobilien-Spezialfonds gibt es künftig ein Wahlrecht ­zwischen steuerlicher Transparenz oder Besteuerung auf Fondsebene.

In einer BMF-Mitteilung zur Investmentsteuerreform von Februar 2016 hieß es über die Gesetzesnovelle: „Damit wird die Besteuerung von Investmentfonds und Anlegern vereinfacht und leichter handhabbar gemacht.“ Bei der Umsetzung des Gesetzes, das am 1. Januar 2018 in Kraft tritt, zeigt sich allerdings, dass die Darstellung des Ministeriums bes­tenfalls als optimistisch bezeichnet werden kann. Vor allem bei aufsichtsrechtlichen Spezialfonds wird es komplizierter.


Umfassender Systemwechsel
Bislang werden alle deutschen Einkünfte von Immobilienfonds transparent besteuert. Das heißt, der Fonds selbst zahlt keine ­Steuern, sondern die Besteuerung erfolgt auf Ebene des Anlegers. Mit der Investmentsteuerreform 2018 hat der Gesetzgeber die steuerliche Transparenz als Grundsatz der Fondsbesteuerung weitgehend abgeschafft. Einzige Ausnahme: Bei aufsichtsrechtlichen Spezialfonds besteht die Möglichkeit, die Fonds weiterhin steuertransparent (Spezial-Investmentfonds) auszugestalten.


Als steuerlich transparenter Spezial-Investmentfonds kann eine Besteuerung nahezu identisch zum jetzigen Recht erfolgen. Wählt man hingegen den steuerlichen ­Status eines Investmentfonds, so erfolgt ­regelmäßig eine Besteuerung der inländischen Einkünfte auf Fondsebene. Es handelt sich dabei insbesondere um Mieterträge, Veräußerungsgewinne und Dividenden­einnahmen, auf die der Fonds 15 Prozent Körperschaftsteuer abführen muss.
Vor allem für die Investorengruppe der Versicherer ist wichtig, dass sie nur in steuer­transparente Fonds investieren. Ansonsten droht eine Besteuerung auf Fondsebene, die auf Anlegerebene nicht anrechenbar oder erstattbar ist.


Die Gruppe der Pensionskassen und Versorgungswerke wird dagegen in beiden ­Regimes wie bisher begünstigt, da hier keine Besteuerung auf Fondsebene erfolgt und die erzielten Erträge auf Anlegerebene ohnehin grundsätzlich steuerfrei sind. Dies gilt auch für Kirchen und gemeinnützige Stiftungen.


Grundsätzlich wird bei Einkünften eines deutschen Fonds aus deutschen Immobilien das Spezial-Investmentfonds-Regime (steuer­liche Transparenz) immer die erste Wahl sein. Allerdings bringt dies hinsichtlich einer Reihe von Anlagegrenzen einen höheren Aufwand mit sich.


Administrative Herausforderung
Eine besondere Herausforderung für den Fondsinitiator – oder die verwaltende Service-Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) – ist die Einhaltung der Grenze für die sogenannte „aktive unternehmerische Bewirtschaftung“. Zum Hintergrund: Immobilienfonds erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und sind damit grundsätzlich reine Vermögensverwalter. Allerdings kann immer ein kleiner Teil der Einnahmen auf die aktive unternehmerische Bewirtschaftung der Vermögensgegenstände entfallen. Sobald diese Einnahmen fünf Prozent der Gesamteinnahmen eines Fonds überschreiten, fällt der Fonds aus dem transparenten Regime heraus und unterliegt als Investmentfonds mit diesen Einkünften der Gewerbesteuer. Daher ist an dieser Stelle ein umfassenderes Risikocontrolling notwendig als bisher: Die Schwierigkeit für den Fondsverwalter besteht darin, die Einhaltung der Fünf-Prozent-Obergrenze über den gesamten Fondslebenszyklus zu überwachen. Sowohl Mieterträge als wesentlicher Bestandteil der Gesamteinnahmen als auch Erträge aus aktiver unternehmerischer Bewirtschaftung können schwanken. Eine weitere Folge der Gesetzesnovelle, die für Fondsinitiatoren und Service-KVGs hohen Aufwand bedeutet, ist die Anpassung der Anlagebedingungen. Diese müssen bei ­allen Spezial-AIF, unabhängig vom künftigen Steuerregime, geändert werden.


Folgenreiche Änderung
Besonders folgenreich ist die Abschaffung des steuerlichen Ertragsausgleichsverfahrens. Dies trifft die Fondsbranche hart und bedeutet für KVGs einen erheblichen Mehraufwand. Der Ertragsausgleich ist ein Instrument, mit dem investmentrechtlich der Anteilspreis sowie die Erträge pro Anteil trotz der Anlegerfluktuation in offenen Fonds konstant gehalten werden.
Statt wie bisher wird der investmentrechtliche Ertragsausgleich nicht mehr steuerlich auf die einzelnen Ertragstöpfe aufgeteilt, sondern bei Spezialfonds muss künftig für jeden Anleger der Ertragsanteil seiner Ausschüttung unter Berücksichtigung seines  Ein- und Austrittszeitpunkts berechnet werden. Dazu kommt die anlegerindividuelle Berechnung weiterer steuerlicher Kennzahlen. Zu diesen Kennzahlen zählen unter anderem der Abkommensgewinn (Anteil am Fonds, der aus Auslandsgewinnen besteht, die bereits dort versteuert wurden) und der Aktiengewinn (betrifft Immobilienfonds, die Objekte über Kapitalgesellschaften wie GmbHs halten). Beide Kennzahlen müssen separat berechnet und abgegrenzt unter ­Berücksichtigung der individuellen Investi­tionszeitpunkte werden. Diese anlegerspezifische Abgrenzung ist extrem aufwendig und herausfordernd für Buchungssysteme.


Es ist begrüßenswert, dass der Gesetz­geber bei Spezial-AIF die Möglichkeit einer steuertransparenten Gestaltung im neuen Gesetz ­erhalten hat. Das Gros der Fondsanbieter und Service-KVGs wird versuchen, diese Möglichkeit zu nutzen, auch wenn sie mehr Aufwand beim Risikocontrolling und in der Administration verursacht.    

twitterlinkedInXING
 Schliessen